承租人承租了有抵押的房屋,在抵押权人申请法院拍卖该房屋以实现债权时,承租人是否能继续占有使用该房屋?

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据法律的规定，在出租房屋拍卖后，承租人即失去了使用占有该房屋的权利。

然后，承租人占有使用房屋，是基于和出租人(即抵押人)之间的房屋租赁合同而产生的合同权利，那么在承租人不能继续占有使用该房屋时，出租人作为合同义务方应承担何种责任?

《最高院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

可见，出租人承担责任的前提，是在房屋出租时，有没有做到书面告知承租人房屋已抵押的事实。如果有，出租人免责，如果没有，出租人应赔偿承租人的损失。

那么如果在出租人需要赔偿的情况下，如何计算承租人的损失?法院审判实践中,通常会支持承租人的经营损失，该损失一般为预期获得的年收益×所剩的承租年限所得的金额。

(深圳刘志鑫律师友情提供)