律师观点分析

案情简介：
上诉人（原审被告）：汪某某，男，1990年1月5日出生，汉族，住皖合肥市滨湖新区。

委托诉讼代理人：伍晗，北京盈科（合肥）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张磊，北京盈科（合肥）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：胡某，男，1987年10月28日出生，汉族，住皖天长市。

委托诉讼代理人：梅倩，安徽李志萍律师事务所律师。

上诉人汪某某因与被上诉人胡某房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初7617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

汪某某上诉请求：

撤销一审判决，改判汪某某仅支付胡某购房款187万元，无需支付违约金（以240万元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2018年11月15日计算至款清日止）。事实与理由：双方签订了两份《存量房买卖合同》，第二份合同并未否定第一份，但实际上产生了变更合同的效果，且第二份合同已经备案，故应为合法有效。2018年8月10日《存量房买卖合同》约定按揭款168万元应于2018年11月14日前支付，同时双方考虑到合肥市房地产市场一直较为火爆的现实，双方对银行按揭放款政策和进度无法掌握，为避免出现不可控的情况，在备案合同第二条第四款作特别约定，即按揭付款以银行放贷日为准，不产生任何违约金，且无逾期。备案合同第十一条再次约定，订立补充条款或补充协议为买卖合同不可分割的一部分，逾期不产生任何违约金，双方认可无逾期行为。因此，双方签订备案合同时已经充分预见到，按揭付款完全依赖银行政策，双方就按揭放款进度以银行放贷日为准且不产生任何违约金已达成共识。备案合同签订后，汪某某积极与银行沟通办理按揭，先向工商银行城建支行提交申请，因年底银行统一不受理个人住房贷款业务，故贷款未果，2019年初汪某某又将材料报送至合肥科技农村商业银行高新区支行，并于2019年7月获批。2019年7月17日合肥科技农村商业银行高新区支行向合肥市不动产登记中心发出通知，根据目前二手房贷款政策，要求将首付比例提升至四成。汪某某在接到该通知第二天，立即补缴了24万元首付款至托管账户，同时通知了胡某。综上，一审判决缺乏事实和法律依据，请求二审法院判如所请。

胡某辩称：

1.双方于2018年8月10日签订的《存量房买卖合同》实际上已对2018年7月28日签订的《存量房买卖合同》产生了合同变更的效果，双方应当遵守。胡某已将涉案房屋交付汪某某，并办理了转移登记，汪某某应当按照约定办理房屋贷款，支付剩余房款。但直到胡某一审起诉时，汪某某尚未向银行申请办理按揭贷款，已构成违约。2.《存量房买卖合同》第二条第四款所作的约定是指在汪某某办理完银行抵押贷款手续后，因银行房款政策原因造成逾期付款的情况下，汪某某不承担违约责任。事实上，汪某某在涉案房屋办理转移登记后近一年时间内都未向银行申请贷款，侵害了胡某的权益，汪某某应当承担违约责任。

胡某向一审法院起诉请求：

1、汪某某立即支付胡某购房款1870000元；

2.汪某某支付胡某违约金374000元；

3、本案诉讼费由汪某某承担。

一审法院认定事实：

2018年7月28日，胡某（甲方）与汪某某（乙方）签订一份《存量房买卖合同》及补充协议，主要内容有：胡某出售位于合肥市滨湖新区云谷路2852号滨湖万科城8幢3003室及车库，转让价款为2528000元；汪某某在支付首付款760000元的当日（包括定金50000元），双方办理过户手续；剩余房款1768000由汪某某以商贷方式支付并存入托管账户；如有任何一方违反补充协议中任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款20%的违约金。2018年8月10日，胡某（甲方）与汪某某（乙方）又重新签订一份《存量房买卖合同》，主要内容有：胡某出售位于合肥市滨湖新区云谷路2852号滨湖万科城8幢3003室，转让价款为2400000元；汪某某以按揭方式支付，首付款720000元于2018年8月14日支付，剩余款项1680000元于2018年11月14日以按揭贷款方式支付。此份合同第八条约定：乙方未在本合同规定期限内支付转让房屋价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。1、逾期未超过10日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过10日后，乙方未支付转让房屋价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付本合同第二条约定转让房屋价款百分之五的违约金，如果乙方继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。此份合同于2018年8月14日网签备案，备案号为1533870157406。当日，双方与合肥市不动产登记中心存量房资金托管中心签订《存量房资金托管协议》，三方约定：合同金额2400000元，汪某某已为胡某偿还银行本息480000元、支付订金50000元，托管金额1870000元（2018年8月14日存入190000元、贷款1680000元）。

一审法院另查明：

庭审中，胡某与汪某某均认可：案涉房屋已交付汪某某占有使用，且已办理过户登记。截至庭审之日，托管资金账户仅有现金190000元，按揭贷款的1680000元未存入账户；对此，汪某某虽主张正在向银行申请办理按揭贷款，但未提供相关证据。

一审法院认为：

胡某与汪某某在签订第一份《存量房买卖合同》后，又经协商重新签订第二份《存量房买卖合同》，两份合同均是针对案涉房屋合肥市滨湖新区云谷路2852号滨湖万科城8幢3003室，第二份虽未明确载明废除第一份，但实际上亦产生变更合同的效果；并且第二份《存量房买卖合同》已网签备案；再者合肥市不动产登记中心存量房资金托管中心盖章确认的《存量房资金托管协议》，也与第二份合同约定的购房款支付方式相一致，因此第二份《存量房买卖合同》应为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。汪某某未按第二份合同约定于2018年11月14日支付余款1680000元，并且还有190000元暂存于托管账户未向胡某支付，故胡某主张汪某某支付购房款1870000元的诉请，应予以支持。汪某某虽称其正在办理银行按揭贷款，但未提供证据佐证，故其逾期支付购房款的行为已构成违约，应承担违约责任。汪某某逾期付款已超过10日，但胡某同意继续履行合同，对此情形，第二份合同没有约定违约金计算标准，只约定“汪某某逾期未超过10日的，向胡某支付房屋价款万分之五的违约金”，而此违约金计算标准又明显过高，故一审法院核定违约金以房屋价款2400000元为基数，按照同期银行贷款利率为标准，自2018年11月15日起计算至款清之日止。汪某某辩称胡某未办理车库过户手续，违约在先，与第二份合同约定内容不符，不予以支持。

一审判决：

一、汪某某于判决生效之日起十日内支付胡某购房款1870000元（包括暂存于托管账户内的190000元），并支付违约金（以2400000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2018年11月15日起计算至款清之日止）；二、驳回胡某的其他诉讼请求。案件受理费23232元，减半收取11616元，保全费5000元，合计16616元，由汪某某负担。

二审中，汪某某向本院提交五组证据。

证据一，情况说明（原件），用以证明银行贷款已获批，并要求提高首付比例；证据二，银行转账凭证，用以证明汪某某已按照银行要求及时缴纳了增加的首付款24万元；证据三，EMS快递单2份，用以证明汪某某多次通知胡某配合办理贷款手续，但胡某均未理会；证据四，聊天记录，用以证明胡某已知晓银行获批的事实；证据五，银行客户经理证言及个人征信报告，用以证明2018年8月下旬汪某某已递交按揭申请，且汪某某征信良好，符合贷款条件，但因银行政策原因导致未能及时发放贷款，并非是汪某某原因导致不能支付房款。

胡某对证据一真实性不予认可，该情况说明没有经办人签字，且出具时间在一审判决之后，此时汪某某已经违约，汪某某向合肥科技农村商业银行申请贷款是继续履行其合同义务，不能否认违约的事实；对证据二真实性无异议，这是汪某某应尽的合同义务；对证据三真实性无异议，胡某现住址不是邮寄收件地址，没有收到；对证据四真实性无异议，聊天记录发生在一审判决之后；证据五的证人证言，证人应当出庭作证，对证言的证明目的不予认可，对征信报告真实性无异议，恰恰说明汪某某是故意拖延办理贷款。

胡某向本院提交微信聊天记录两份，用以证明办理过户后，汪某某一直拒绝与胡某沟通贷款办理情况，汪某某称换了几家银行办理贷款，胡某均不知情。汪某某对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议，2019年1月11日的聊天记录显示汪某某已告知胡某正在办理贷款，进度无法控制。

二审另查明，汪某某向合肥科技农村商业银行高新区支行申请二手房贷款，合肥科技农村商业银行高新区支行于2019年7月17日向汪某某及胡某发出通知，要求双方依据最新的二手房按揭贷款政策，重新前往合肥市不动产登记中心签订资金托管协议。胡某至今未配合前往重新签订上述协议。

再查明，汪某某根据贷款银行即合肥科技农村商业银行高新区支行的要求，于2019年7月18日向存量房资金托管账户追加首付24万元，将首付比例由原有的三成提高至四成。现托管账户中的托管资金为43万元（含2018年8月14日存入的19万元）。

本院对一审查明而为双方当事人无争议的其他事实予以确认。

二审法院认为：

双方当事人对签订两份《存量房买卖合同》的事实均不持异议。鉴于2018年8月10日的《存量房买卖合同》签订时间在后，且已网签备案，因此成立在后的合同内容与第一份合同如有相冲突之处，应视为双方对合同内容的变更。依据备案合同约定，房屋总价款为240万元，其中首付款72万元应于2018年8月14日前支付，余款168万元通过按揭方式于2018年11月14日前付清。备案合同签订后，胡某已于2018年8月23日将涉案房屋的产权转移登记至汪某某名下，随后实际交付房屋给汪某某使用。然而汪某某作为买受人，仅依据合同约定在2018年8月14日前支付了首付款72万元，却迟迟未能通过银行按揭方式付清尾款，应属违约。汪某某主张银行迟迟未能审批发放贷款是因为合肥市二手住房贷款政策的收紧，且备案合同约定按揭付款以银行放贷日为准，不产生任何违约金，因此汪某某不应承担违约责任。

二审法院认为：

备案合同上述约定的用意应为在银行审批贷款的过程中，因政策变动等不可归责于双方当事人的因素导致贷款发放迟延，双方互不负逾期责任。本案中，汪某某未能在备案合同约定的尾款支付日期届满前付清房款，其应当举证证明本人已积极履行了向银行申请贷款的合同义务，而不能仅仅以合肥市二手住房贷款政策收紧来抗辩。综合汪某某一、二审提交的证据，并不能充分证明其先后向杭州银行、工商银行及合肥科技农村商业银行积极申请住房贷款的事实。再者，如果汪某某的主张成立，其因贷款政策变动而被多家银行拒绝时，根据常理其应及时将这一情况向胡某反馈，然而汪某某并未提交2018年11月14日前双方曾就贷款问题相互沟通的相关证据。因此，汪某某上诉称其已积极履行了贷款申办义务，缺乏充足的证据支持，本院不予采信。汪某某未在合同约定的期限内付清房款，应当承担违约责任。双方合同约定的违约金标准过高，一审法院酌定按照银行同期同类贷款利率为标准，并无不当，本院予以维持。但汪某某已支付的72万元首付款中，其中有53万元直接交给了胡某，而未存入托管账户，因此，该部分房款不应再支付相应的利息，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。

二审判决：

一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初7617号民事判决第二项；

二、变更安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初7617号民事判决第一项为“汪某某于本判决生效之日起十日内支付胡某购房款187万元（含暂存于托管账户内的43万元），并支付违约金（以187万元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2018年11月15日起计算至款清之日止）”；

三、驳回胡某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费23232元，减半收取为11616元，保全费5000元，合计16616元，由汪某某负担。二审案件受理费1161元，由胡某负担256元，由汪某某负担905元。

本判决为终审判决。