律师观点分析

安徽省合肥市瑶海区人民法院

民事判决书

（2017）皖0102民初1200号

原告:合肥某某资产管理有限公司。

法定代表人：陈某，董事长。

委托诉讼代理人：潘昌俊，北京盈科（合肥）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：伍晗，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。

被告:程某某,女,汉族，1967年3月8日出生,住安徽省合肥市瑶海区。

委托诉讼代理人：朱律师。

委托诉讼代理人：刘某某（与被告系姐弟关系）

第三人：程某某，男。

原告合肥某某资产管理有限公司诉被告程某某及第三人程某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月9日公开开庭进行了审理，之后原告向本院申请追加程某某作为第三人参加诉讼，本院于2017年5月10日依法追加程某某作为第三人参加诉讼。2017年6月5日，本院裁定本案转为普通程序审理并依法组成合议庭于2017年7月5日公开开庭进行了审理。原告合肥某某资产管理有限公司的委托代理人潘昌俊、被告程某某的委托代理人朱勇均到庭参加了诉讼，第三人程某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告合肥某某资产管理有限公司向本院提出诉讼请求称：1、解除原被告双方于2010年7月31日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告程某某和第三人程某某立即停止对合肥市合裕路隆岗村x号x幢xxx室、xxx室及附属房屋的不当使用行为（未经有关部门许可擅自将住宅改造为旅客、浴池等）；3、判令被告和第三人程某某立即向原告返还上述房屋及全部钥匙；4、判令被告和第三人程某某立即结清合肥市合裕路隆岗村x号x幢xxx室、xxx室及附属房屋的水、电、煤气、物业费、网络、有线电视等各项费用；5、判令被告立即向原告支付拖欠的租金76814.31元（暂计算至2017年1月22日，此后租金按照合同约定继续计算至房屋实际交付原告之日止），并按约支付违约金5000元。6、判令本案诉讼费用由被告承担。

被告程某某答辩称：1、2015.6.1之后原、被告之间没有租赁合同关系，被告也没有实际占有使用该租赁物，原告第一项诉请没有事实及法律依据；2、在合同履行期限内被告将房屋改造为浴池旅社是经过原告同意的，原告在期内也没有提出任何异议，原告第二项诉请不能成立；3、在合同期内被告已经结清所有房租，由于原告出租房屋面积为350平方米，仅150平方米有房产证，其他没有房产证，在履行合同过程中双方约定在期内房租不递增，被告也予以认可，2015.6.1至今约两年时间，原告要求补交期间房租没有依据也超过诉请时效；4、合同期满后被告没有经营，原告也同意将涉案房屋交给案外人程某某使用，并一直收取其房租，被告没有义务返还该房租，在使用期限内，水电、煤气等费用均由案外人实际交付，原告第三、四项诉请没有事实及法律依据；综上请求依法驳回原告全部诉请。原告在2017.3.17变更的诉讼请求不符合法律规定。

第三人程某某庭审后接受本院询问时补充答辩称：涉案房屋现在是我经营的，2015年5月31日程某某租赁到期，她想转给我，我就与兴泰公司收费的工作人员沟通，其口头跟我说可以，老合同继续有效，不需要签合同，只要交房租即可，所以我与兴泰公司没有签订合同。2015年6月1日开始房租都是我在交，房租我交到2016年9月30日，2016年最后一个季度没交。

本院认为：原告兴泰公司与被告程某某签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。关于原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》。我国合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告与被告约定的租赁期限至2015年5月30日止，期满双方未续订合同，应视为不定期租赁，且在不定期租赁期间内，原告未经原告同意将房屋转租给第三人，不定期租赁期间的租赁费用自2016年9月30日起未再缴纳，故原告现要求解除双方于2010年7月31日签订的《房屋租赁合同》有事实和法律依据，本院依法予以支持。根据双方在合同中约定，被告存在上述转租、欠缴租赁费用的情形之一的，视为被告违约，违约方应支付违约金5000元，双方在合同中还约定，被告支付的押金5000元，在合同期满后无息退还或冲抵房租、违约金等，因此被告支付的押金可用来冲抵违约金，故本院对于原告主张被告支付违约金5000元的请求不予支持。

关于原告主张的要求被告和第三人立即停止对合肥市合裕路隆岗村x号x幢xxx室、xxx室及附属房屋的不当使用行为，庭审中原告称被告及第三人未经有关部门许可将住宅改造为旅客、浴池等，对此本院认为，被告以及第三人利用租赁房屋经营浴池向行政主管部门申领了开业登记，且经审核同意其经营，并向其颁发了营业执照，故原告称未经有关部门许可与事实不符，且原告在诉讼请求第三项已经请求被告以及第三人立即返还房屋，故原告的本项请求既无事实和法律依据，亦无请求的必要，故本院不予支持。

关于原告请求被告和第三人立即向原告返还上述房屋以及钥匙，本院认为，原告已经在第一项诉讼请求中请求依法解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》，被告在租赁合同期满后未经原告同意将涉案房屋转租给第三人，故原告请求被告和第三人立即返还房屋以及钥匙符合法律规定，依法予以支持。第三人辩称兴泰公司工作人员同意其租赁涉案房屋，本院认为，原告对此予以否认，且双方并未签订书面租赁合同，故原告解除与被告之间的租赁关系后，第三人占有房屋无法律依据。第三人亦辩称2015年5月31日之后的租金系其缴纳，且原告收取房租，原告应知晓双方之间的租赁事实，故其与原告有事实租赁关系，对此原告称，被告及第三人缴纳房租的方式系现金存入原告公司账户的方式缴纳，原告只核实是否收到房租，原告不清楚是谁缴纳房租。本院认为，原告称对被告与第三人转租事实并不知晓符合常理，该陈述较为可信，此外，即便原告知晓被告转租以及第三人缴纳房租的事实，但因第三人与原告并未签订书面租赁合同，且原告与被告的租赁合同期限已经届满，双方之间的租赁关系处于不定期租赁状态，原告有权解除合同并请求返还房屋。

关于原告求被告和第三人立即结清涉案租赁房屋的水电煤气、物业、网络等费用，本院认为，被告以及第三人在庭审中均陈述上述费用均按月缴纳，原告未提供被告欠费的证据，故本院对于原告的该项请求不予支持，原告在取得被告欠缴上述费用的证据后另行主张。

关于原告要求被告支付拖欠租金的请求，本院认为，虽然双方在合同中约定，租金每月2800元，每年递增10%，但截至2016年9月30日，被告每月支付的租金均为2800元，被告在庭审中称，由于原告出租房屋面积为350平方米，仅150平方米有房产证，其他没有房产证，在履行合同过程中双方口头约定在租期内房租不递增，原告虽然对被告的辩称不予认可，但自合同成立后至今近五年时间内原告一直未对租金标准问题提出任何异议，本院视为原告与被告就租金标准问题达成新的协议，故对于原告主张被告应按照每年递增10%的标准支付房租即拖欠的房租76814.31元本院不予支持，本院支持按照每月2800元计算，自2016年10月1日起计算至2016年12月31日为8400元，之后按照每月2800元计算至房屋交付之日止。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条、第二百二十四条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：、

一、解除合肥某某资产管理有限公司与程某某于2010年7月31日签订的《房屋租赁合同》；

二、程某某、程某某于本判决生效之日起十五内将合肥某某资产管理有限公司名下的位于合肥市合裕路隆岗村x号x幢xxx室、xxx室及附属二层房屋以及钥匙返还合肥某某资产管理有限公司；

三、程某某于本判决生效之日起十五内支付合肥某某资产管理有限公司截止2016年12月31日的租金8400元（之后占有使用费按照每月2800元自2017年1月1日起计算至房屋交付之日止）；

四、驳回合肥某某资产管理有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1900元，由原告合肥某某资产管理有限公司负担1700元，程某某负担200元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审　判　长　　施建军

人民陪审员　　李孝年

人民陪审员　　张如飞

二〇一七年七月十五日

书　记　员　　俞小丹

附本案适用法律条文

《中华人民共和国合同法》

第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第二百二十四条【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

第二百三十六条【续租】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。