案件描述

上诉人(原审被告)北京XXX贸有限公司，住所地北京市丰台区XXXXXXX。

法定代表人XX，总经理。

被上诉人(原审原告)XXX，男，1968年5月9日出生。

被上诉人(原审原告)XXX，男，1970年6月22日出生。

上列二被上诉人之委托代理人郭子凯，山东智祥律师事务所律师。

上诉人北京XX有限公司(以下简称聚英恒丰公司)因租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2014)房民初字第02424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

办案过程

2014年1月，XX、XX起诉至原审法院称：2009年8月20日，我们与XX公司签订房屋租赁协议，约定XX公司自2009年8月20日起承租我们位于北京市房山区XX院落及房屋(以下简称涉案房屋及院落)，用于办公及居住，租期自2009年8月20日至2012年8月20日。XX公司入住以后，未能按协议约定支付租金。合同到期后，经多次催款，XX公司仍拖欠租金，继续占用涉案房屋至今。故诉至法院，请求判令：1、解除房屋租赁协议;2、聚英恒丰公司立即搬离涉案房屋及院落;3、支付2009年8月20日至2012年8月20日房屋租赁协议期限内所欠房租52000元及同期银行贷款利息;4、支付2012年8月21日至2014年2月20日所欠房屋租金24610元及同期银行贷款利息，房屋租金按40000元/年计算;5、将承租占用涉案房屋及院落期间内损坏的设施修复完好，如不能按时修复，则支付所需维修费用。

XX公司辩称：我公司同意解除房屋租赁协议，并搬出涉案房屋及院落。在我公司承租涉案房屋及院落期间，高洪水、高洪刚还将部分面积租赁给了他人，XXX、XXX所诉欠交租金数额错误。综上，我公司不同意XX、XX的诉讼请求。

原审法院经审理认为：根据本案查明的事实，XXX、XXX与XXXX公司签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在房屋租赁协议约定的租赁期限届满后，XX、XX同意由XXXX公司继续承租涉案房屋及院落，但双方未续签书面租赁合同，故自2012年8月20日起，XX、XX与XXXX公司之间的租赁关系系为不定期租赁。现XXX、XXX要求解除合同并腾退租赁房屋及院落，聚英恒丰工贸公司亦同意，故法院对XXX、XXX上述诉讼请求予以支持。XXX、XXX要求聚英恒丰公司给付欠租76610元的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。XXXX公司辩称XXX、XXX要求的欠付租金数额不属实，但未提供充分证据证明，故法院对其主张不予采纳。XXX、XXX要求XXXX公司给付利息的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。对于XXX、XXX要求XXXX公司修复占用期间内损坏的房屋设施，不能按时修复的支付维修费用的诉讼请求，鉴于现在XXXX公司尚未搬离涉案房屋及院落，且XXX、XXX亦不能明确修复的具体内容，故法院对该诉讼请求不予支持，XXX、XXX可待XXXX公司返还房屋及院落后，另行解决。

据此，原审法院于2014年3月判决：

一、解除XXX、XXX与北京XXXX有限公司之间的房屋租赁合同关系;

二、北京XXXX有限公司于判决生效后十五日内将其租赁的位于北京市房山区XXXX内的房屋及院落腾退给XXX、XXX;

三、北京XXXX有限公司于判决生效后十五日内给付XXX、XXX二〇〇九年八月二十日至二〇一四年二月二十日欠付的租金共计七万六千六百一十元;

四、驳回XXX、XXX的其他诉讼请求。

判决后，XXXX公司不服，上诉至本院称：我公司不存在欠租的行为;XXX、XXX在未经我公司许可的情况下将涉案房屋及院落的部分面积出租给了他人，给我造成了经济损失，故请求撤销原判，依法改判。XXX、XXX同意原判。

经审理查明：涉案房屋及院落系XXX、XXX母亲去世后，由XXX,XXX继承所得。2009年8月20日，XXX作为甲方与乙方XXXX公司签订房屋租赁协议，约定由乙方承租涉案房屋及院落，院落土地东西宽约12.6米，南北长约40米，房屋总面积约480平方米。乙方租用该房屋使用性质为日常办公及居住(注：此住房屋为农村宅基地自建住宅，没有房屋使用权证，房屋住宅产权为：XXX、XXX二人共有)。乙方承租甲方的土地及房屋，租金为50000元/年，租赁期为3年。租金支付方式为半年1付。合同签订后，XXX、XXX将涉案房屋及院落交付给聚英恒丰公司使用。

2010年12月12日，XXX将涉案房屋及院落内的部分房屋另行出租给案外人XXX使用。XXX与XXXX公司约定房屋租金自第2年起变更为每年40000元。

2012年8月20日，房屋租赁协议到期后，经双方协商，XXX同意由XXXX公司继续租赁涉案房屋及院落，租金为每年40000元，但双方未约定租赁期限。2009年8月20日至2014年2月20日期间，XXXX公司共给付XXX、XXX租金113390元，尚欠付的租金76610元。现XXXX公司仍占有使用涉案房屋及院落。

上述事实，有双方当事人陈述及房屋租赁协议，收条、转账记录等证据材料在案佐证。

仲裁结果

本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，承租人可以随时解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明事实，XXXX公司主张其已支付完毕全部租金，但未提交收据等相应的证据材料予以佐证，故本院对其所述不予采信，XXXX公司应向XXX、XXX支付2012年8月21日至2014年2月20日期间的租金。现XXXX公司同意解除房屋租赁协议并搬离涉案房屋及场地，本院对此不持异议。综上，XXXX公司的上诉请求和理由，缺乏事实依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费858元，由北京XXXX有限公司负担(于本判决生效之日起7日内交纳);二审案件受理费1716元，由北京聚英恒丰工贸有限公司负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

律师观点分析

双方签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。应当按照合同内容履行双义务。