律师从事业主委员会主任工作难开展

安庆市上海嘉苑业主委员会成立了，律师担任业主委员会主任。按理说应是举手之劳，在美国律师能胜任总统，然而，在中国律师担任小区业主委员会主任，工作却难开展。试分析如下：

一、安庆市上海嘉苑小区存在的问题分析

1、旗舰公司交付的商品房质量存在问题、配套工程不到位、未按期办理房产证等；

2、物业公司管理不到位，出现多幛单元楼电缆被盗，未按规定恢复原状，存在安全隐患，多家业主被盗、乱收费、服务质量差、物业保安殴打业主、业主装修房屋的部分材料不能自主等；

3、大部分业主基于上述原因不缴纳物业费等；

4、前期物业公司并不是通过招标的方式，而是支付转让费取得经营权。

二、业主委员会工作难开展。

1、业主委员会成立后，召开了第一次业主大会。业主一致认为，要先解决建设单位房屋质量存在的问题。然后再决定物业公司的管理模式。

2、物业公司以建设单位拖欠未出售的房屋物业费，大部分业主拖欠物业服务为由，采取如下行动：电梯要年检，业主不交费就要停止电梯运行；未果后，下放紧急通知，撤出了小区，停止服务。业主委员会告之在新的物业公司未确定前前物业不能停止服务；而物业公司张贴公告的当天晚上就撤出了小区的全部工作人员。

3、业主委员会召开了第二次业主代表大会。会议一致通过，终止与物业公司的临时物业服务合同，要求建设单位再选任临时物业公司，建设单位不认可这一事实。无奈，业主临时采取应急措施，临时招聘保安代管。然后，物业公司在撤出之前，将小区全部路灯线路破坏。业主致电安庆房产局物业科，要求恢复原状未果。在建设单位的协助下，业主自行恢复了小区路灯照明。次日，物业公司突然带领二十多名保安来到小区，赶走了保安。对高层二次供水关停，后在建设单位的指责下，恢复了原状。物业公司以业主委员会不作为，致使业主欠费，在房管科领导的指导下，让部分业主签名让其留下为由，继续服务。

4、部分业主对业主委员会的工作不理解，要求交出业主委员会公章。甚至认为业主委员会部分成员是为了私利，出现内斗现象。业主委员会全体成员准备集体辞职。在支持和理解业主委员会工作的业主的请求下，业主委员会成员取消了集体辞职的想法，现处于无法开展工作状态。

三、法律依据

《中华人民共和国民法通则》第一百三十条，“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。”、《中华人民共和国物权法》第八十一条，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《物业管理条例》第二十九条，“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”第三十一条，“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”、《安徽省物业管理条例》第五十六条第三款，“物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务”。

综上所述，政府职能部门没有依法办事，业主的法律意识淡薄，导致这样的混乱局面。虽然，业主委员会主任是律师，也是无能为力。这就是中国的特色。在美国律师能胜任总统，是因为美国是一个法制国家。在中国这样的法制环境下，律师担任小小的业主委员会主任，开展工作都是这样的艰难。能不让国人深思吗？！

                          安徽恒物律师事务所                           曹宗国       律师                           二○一二年四月十五日