律师观点分析

上诉人孙X因与被上诉人湖南XX公司(以下简称兴发XX)、周XX房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2018）湘0111民初2624号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙X上诉请求：撤销一审判决第五项，发回重审或依法改判。事实与理由：1.孙X与周XX的转租行为因兴发XX的默许而自始有效，虽然涉案房屋租金系周XX所交，但水电费一直由孙X直接交纳。兴发XX以周XX未书面告知转租而拒绝承认转租事实，理由不充分。且孙X以涉案房屋经营华群招待所，如兴发XX未同意则难以办理。2.一审法院认为现有证据无法证明转租房屋已取得兴发XX同意，加重了孙X的举证责任，属认定事实和适用法律错误。
兴发XX辩称：1.兴发XX无法从水电费缴纳人一事得知涉案房屋转租事实。2.兴发XX与周XX的租赁期限于2017年3月3日到期后属不定期租赁，兴发XX已于2018年1月10日通知周XX解除租赁，孙X负有XX房并交付的义务。请求驳回上诉，维持原判。
兴发XX向一审法院提出诉讼请求：1.确认兴发XX与周XX签订的关于长沙市雨花区XX门面的《房屋租赁合同》于2018年1月10日已经解除；2.周XX立即XX退位于长沙市雨花区XX门面的租赁物业；3.周XX立即支付欠付租赁费及超期占用费6900元（从2018年1月1日暂计算到2018年3月31日，具体应算至实际XX房之日止）及逾期支付违约金379.5元（逾期支付利息按每日千分之一暂计算至2018年3月31日，具体应计算至被告实际缴清费用为止），履约保证金7000元应作为违约金归兴发XX所有；4.周XX承担公证费2020元；5.周XX承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明，湖南省XX公司（以下简称XX公司）系长沙市雨花区小林子冲011号综合楼全部（以下简称11号综合楼）的所有权人。2014年1月14日，XX公司印发《房屋、土地、临时设施使用管理实施细则》（六公司事字[2014]32号），大致内容为：XX公司委托兴发XX对其名下房屋及构筑物、土地资产、临时设施、存货中存量房屋进行统一归口对外出租和出借管理。
兴发XX根据上述文件自2005年开始将11号综合楼的三楼出租给周XX使用，双方曾为此签订多份租赁合同。2016年8月25日，兴发XX（出租方）与周XX（承租方）再次签订《房屋门面租赁合同》，约定：1.出租方同意将位于长沙市XX三楼门面，共计建筑面积230平方米，租赁给承租方经营招待所；2.本租赁合同期限为1年，自2016年4月1日至2017年3月31日（租赁合同期限内，承租方租赁的门面不能转租、转让、转借）；3.在正式签订合同时，承租方应向出租方一次性缴纳履约保证金7000元，每月租金为1610元，每月物业管理费690元，租赁费用合计每月2300元，每月5日前必须缴清当月的租赁费用，即租金和物业管理费；4.承租方拖欠房屋租赁费或其他费用超过30日、事先未征得出租方书面同意，将门面进行转租、转让或转借的，视为严重违约，出租方有权单方面解除合同并收回门面，承租方无条件立即退场且履约保证金不予退还；同时，出租方对承租方的装饰装修和设备设施等投入不作任何补偿，承租方还应对出租方造成的其他损失进行补偿；5.在合同期内，承租方逾期未缴纳房租费等费用，除仍应及时如数补交外，还需按每天1‰缴纳违约金（出租方即可要求承租方另行缴纳该违约金，也可要求从履约保证金中直接扣除）；6.履约保证金收据由承租方妥善保管，不得遗失，如遗失，由承租方负责。合同期满后或经出租方同意后承租方中途退场的，承租方须携带房屋租赁合同、履约保证金收据及本人身份证办理退场相关手续，欠缴房租、水电费用及相关款项（含违约金等）从履约保证金中扣除，如有余额由出租方按实退还给承租方（不足则承租方补交）。之后，周XX向兴发XX缴纳了履约保证金7000元及截止至2017年12月31日的房屋租金、物业管理费。
2018年1月4日，兴发XX通过邮寄方式（邮单号107XXXX5021）向周XX送达《终止门面租赁通知函》，大致内容为：双方就11号综合楼三楼门面所签订的租赁合同期限至2017年3月31日止。合同到期后，双方未续期租赁合同。兴发XX决定终止双方之间的租赁合同，将该门面予以收回，限周XX于2018年1月10日前将门面内所有物品清空并搬离。该《通知函》于2018年1月10日由周XX签收。2018年1月19日，兴发XX通过邮寄方式（邮单号107XXXX9021）向周XX送达《限期搬离通知函》，载明：要求周XX于2018年1月23日前将门面内所有物品清空并搬离，同时结清应承担的各项费用。该《通知函》于2018年1月22日由周XX签收。2018年1月31日，兴发XX向周XX送达《限期搬离通知函》，限周XX于2018年2月4日前搬离，该通知由周XX本人于2018年2月2日签收。兴发XX为证明2018年1月19日的通知已于同年2月2日由周XX本人签收，向湖南省长沙市长沙公证处申请了公证，并为此花费公证费2020元。2018年3月19日，兴发XX再次通过邮寄的方式（邮单号100XXXX6128）向周XX送达了《限期退场通知函》，要求周XX于2018年3月21日将租赁房屋内所有物品清空并无条件搬离。周XX于2018年3月22日拒收上述《通知》。2018年4月10日，兴发XX向一审法院起诉。
在本案审理过程中，1.XX公司于2018年6月14日出具《情况说明》，大致内容为：XX公司于2014年1月14日印发的《房屋、土地、临时设施使用管理实施细则》（六公司事字[2014]32号）第三条已委托兴发XX对其名下的房屋等进行归口管理，即兴发XX对于XX公司委托范围内的房屋、土地、临时设施的管理权限包括但不限于以兴发XX名义对外签署房屋租赁合同、收取租赁费用、以诉讼等方式向承租户追索费用等。2.孙X称其于2009年开始从周XX处转租涉案物业经营华群招待所，双方签订了房屋租赁合同，租赁期限至2016年3月31日，每月租金为3500元，房屋押金6000元。涉案物业的电费一直是由孙X缴纳，且其于2018年1月19日向兴发XX邮寄了《申请续租的报告》，兴发XX对于转租的事情是知情的。为证明上述事实，孙X提交了《房屋租赁合同》、消防安全检查合格证、长沙公安治安责任牌、卫生许可证、收据、收款单（水电费）、《申请续租的报告》、《关于申请补偿撤场损失的报告》等证据予以佐证。周XX对转租的事实予以认可，且称其就转租事项向兴发XX进行过口头汇报。兴发XX主张其对涉案物业转租的事实不知情，其直到2018年1月份收到孙X提交的《申请续租的报告》才得知转租的事情。
另查明，涉案物业的租赁费用一直是周XX交纳，水电费系以现金方式交纳，兴发XX的工作人员不会去核实交款人的身份，故兴发XX无法从水电费的交纳人一事上得知涉案物业转租的事实。
一审法院认为，涉案物业的所有权人虽系XX公司，但XX公司就涉案物业已明确委托以兴发XX名义对外签署房屋租赁合同、收取租赁费用、以诉讼等方式向承租户追索费用，故就本案而言，兴发XX有权向周XX主张租金及违约金等不违反法律规定，故确认其主体适格。兴发XX、周XX签订的《房屋门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。
关于涉案租赁合同的解除及物业的XX空。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，兴发XX、周XX签订的房屋租赁合同于2017年3月31日届满后，周XX继续使用涉案物业，兴发XX、周XX未重新签订新的房屋租赁合同，故兴发XX和周XX签订的原房屋租赁合同已转为不定期租赁合同，兴发XX有权随时要求解除合同。结合兴发XX于2018年1月4日向周XX发出《终止门面租赁通知函》提出解除租赁合同，周XX于2018年1月10日收到该通知的事实，确认涉案租赁合同已于2018年1月10日解除。涉案物业现由孙X占有使用，因兴发XX与孙X没有合同关系，孙X无权占有涉案物业，应向兴发XX返还。周XX及孙X辩称转租房屋已取得兴发XX同意，但现有证据无法有效证明其主张，不予采信。孙X要求周XX返还押金、赔偿损失的主张，不属于本案审理范围，可另行主张权利。
关于欠付的租金、物业占有费。依据涉案租赁合同的约定，租赁费用合计每月2300元。在合同的实际履行过程中，周XX已向兴发XX交纳了截止至2017年12月31日的租金，则周XX应向兴发XX支付2018年1月1日至周XX实际XX房之日止的租金、物业占有费（以2300元/月的标准计算），应予支持。
关于逾期付款违约金及履约保证金。双方均确认周XX支付租金时间截止至2017年12月31日，现双方租赁合同关系已于2018年1月10日解除，且按涉案租赁合同的约定，周XX应于每月5日前付清当月租赁费用，故兴发XX主张的违约金应以2018年1月1日至2018年1月10日的租赁费用741.94元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至租金实际付清之日止。
涉案租赁合同约定事先未征得兴发XX书面同意，周XX擅自将房屋进行转租的，视为严重违约，履约保证金不予退还。本案中，周XX未经兴发XX书面同意将涉案物业转租给第三人，兴发XX现主张履约保证金不再退还，符合合同约定，应予支持。
对于兴发XX主张的公证费2020元，因该费用的发生无必然性，且涉案合同未予约定，故不予支持。
一审法院据此依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：（一）湖南XX公司与周XX之间签订的《房屋租赁合同》于2018年1月10日解除；（二）周XX于判决生效后10日内向湖南XX公司支付2018年1月1日至实际XX房之日止的租金、物业占有费（以2300元/月的标准计算）；
（三）周XX于判决生效后10日内向湖南XX公司支付违约金（以741.94元为基数，自2018年1月6日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付至租金实际清偿之日止），但应以379.5元为限；（四）周XX已交纳的7000元履约保证金归湖南XX公司所有；（五）孙X于本判决生效后30日内XX空并搬离长沙市雨花区小林子冲011号综合楼三楼；（六）驳回湖南XX公司的其他诉讼请求。本案受理费207元，因适用简易程序减半收取103.5元，由周XX负担。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，兴发XX和周XX于2016年8月25日签订的《房屋门面租赁合同》约定：事先未征得出租方书面同意，将门面进行转租、转让或转借的，视为严重违约。据此，周XX转租涉案房屋应取得兴发XX的书面同意。孙X上诉认为涉案房屋水电费系其缴纳，从而主张兴发XX默许周XX转租涉案房屋理据不足，本院不予支持。本案中，兴发XX和周XX签订的《房屋门面租赁合同》约定的租赁期限已于2017年3月31日届满，且孙X与周XX在2016年3月31日合同期满后未再签订租赁合同，因此，在租赁合同期满后，兴发XX要求解除与周XX之间的不定期租赁关系，于法有据，一审法院予以支持并无不妥。孙X要求续租涉案房屋的理由不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费207元，由上诉人孙X负担。
本判决为终审判决。