案情简介

2013年12月，张某与某房地产公司签订《商品房预售合同》，约定某房地产公司于2014年6月31日前交付房屋。张某准备交房后即与女友结婚。合同签订后，张某向亲戚朋友借了30万元首付款，与某银行签订《个人住房借款担保合同》，向某银行办理了70万的按揭贷款。手续办齐后，某房地产公司足额收到了购房款，张某每月向银行归还房贷月供。没想到，某房地产公司资金链断裂，整个楼盘烂尾，直至2016年5月仍未能交房。此时，张某女友因无房结婚已选择分手，而小张除要归还亲戚朋友的借款外，每月还要向银行归还房贷。张某无奈向法院起诉请求解除《商品房预售合同》和《个人住房借款担保合同》。

法院经审理认为，房地产公司逾期交房已构成根本违约，张某有权解除《商品房预售合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条和第二十五条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，《个人住房借款担保合同》也应解除，某房地产公司应将首付款返还张某，并赔偿张某向银行支付的贷款利息，房地产公司应向某银行返还剩余贷款。张某无需再向银行还款。

律师提示

近年来，由于房地产市场异化，楼盘烂尾等事件层出不穷，老百姓苦不堪言。

由于按揭买房的买受人需要签订购房合同（商品房预售合同）、按揭贷款合同、抵押合同等，一般涉及三个主体，即开发商（出卖人）、购房人、银行，在三者之间形成了三个法律关系，即购房人与开发商之间的商品房买卖关系；购房人与银行之间的借款关系；开发商与银行之间的保证担保法律关系或者购房人与银行之间的抵押担保关系。

开发商逾期交房达到合同约定的解除条件时，购房人有权要求解除购房合同。购房合同和按揭贷款合同之间不是主从合同关系，但购房合同解除后，由于按揭贷款的目的已不能实现，购房人有权解除按揭贷款合同。商品房预售合同因开发商违约而解除的，开发商应将收取的全部房款，包括首付款和通过按揭贷款支付的房款全部返还购房人，并向其承担赔偿责任。

根据合同相对性，按揭贷款合同解除后，应由购房人（即贷款人）将购房贷款归还银行。但开发商往往已资不抵债，丧失向购房人返还购房款的偿债能力，购房人在既未取得所购房屋，亦未实际占有购房贷款的情况下向银行归还贷款，将明显不合理地加重购房人的责任。

为了减少不必要的麻烦和徒生的风险，也为了保护购房人的权益，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定，法院可突破合同相对性，直接判决开发商将按揭贷款及相应损失直接支付给银行，将首付款及相应损失支付给购房人。

法律规定

1.《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百六十七条 合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。