苏敏律师
律师观点分析
案外人执行异议之诉——代理原告，成功排除强制执行 当事人： ·原告：孙某某（购房人） · 被告：薛某某（申请执行人、债权受让人） · 第三人：嫩江市某某有限公司（被执行人） 律师身份：苏敏律师担任原告孙某某的委托诉讼代理人 案情简介： 2011年7月12日，孙某某与某房地产开发有限公司签订《"某园"购房协议书》，购买某家园西厢某号楼某号门市房一套，约定单价每平方米3,600.26元，总价款392,068元，孙某某当日支付购房款198,068元，并实际占有使用、出租该房屋多年。 因某建设项目开发企业拖欠施工方工程款，债权人提起诉讼后，某市中级人民法院判决某某公司、某公司给付工程款500余万元。某某公司随后起诉某公司追偿损失，法院判决某公司赔偿某某公司500余万元及利息。某某公司将上述债权转让给薛某某，薛某某成为申请执行人。2022年5月24日，某市人民法院查封了某家园包括案涉房屋在内的多套房产。 孙某某提出执行异议，主张该房屋系其合法购买并实际占有，请求解除查封。执行部门审查后驳回了孙某某的异议请求。孙某某不服，提起案外人执行异议之诉。 案件焦点： 1. 案涉房屋登记在某某公司名下，而非被执行人某公司名下，是否属于"被执行人名下财产"？ 2. 孙某某仅支付部分购房款且未办理过户登记，其权利是否足以排除强制执行？ 3. 某某公司与某公司之间的内部合作开发协议及债权债务关系，能否对抗已签订购房协议并实际占有的购房人？ 裁判结果： 判决停止执行某市某家园西厢某号楼某号房屋；案件受理费7,181元由被告薛某某负担。判决生效后，原执行异议裁定书自动失效。 律师策略与贡献： 苏敏律师跳出《执行异议复议规定》第二十八条"被执行人名下财产"的形式要件限制，从执行标的物权属的实质角度展开论证——案涉房屋系某某公司开发建设并出售给孙某某的房屋，并非被执行人某公司的财产，正亿公司与某公司之间的内部的开发协议不具有外部对抗效力。 同时，苏敏律师以购房协议、付款凭证、供热费票据、电费票据、水费票据及房屋租赁协议等完整证据链，充分证明孙某某在法院查封前已合法签订购房协议、支付部分购房款并实际占有使用房屋十余年，其享有的物权期待权足以排除强制执行。 建议: 1. 突破形式要件：精准把握执行异议之诉的法律实质，主张不应拘泥于"登记在被执行人名下"的形式标准，应从权利来源和实质归属角度判断执行标的物权属。 2. 证据链构建完整：通过购房协议、付款凭证、占有使用证据（水电费、供热费、租赁合同）形成完整的权利证明链条。 3. 内外法律关系区分：成功论证开发商之间的内部合作开发协议及债权债务关系不具有对抗善意购房人的外部效力！