作者：  廖华、黄晓倩    2020年5月

房屋交付是商品房买卖合同履行中的重要环节。从程序上而言，交房大致可分为：开发商通知收房、购房者查验房屋符合交付条件、房屋质量检验与房屋交接四个基本环节。而因房屋质量问题引发的交付纠纷则是商品房买卖合同纠纷中最主要的类型之一，也是司法实践中的难点问题。笔者根据相关法律规定和司法判例，结合多年的实践经验，现针对购房者因房屋存在质量瑕疵而拒绝在约定时间接收房屋，进而要求开发商承担维修和逾期交房违约责任等相关问题进行如下梳理、解析，以供参考。

一、房屋质量瑕疵分类

我们对导致购房者提出拒绝收房的房屋质量问题进行归纳整理后发现，通常情况下，房屋质量问题主要分为以下三大类：第一类为主体结构质量不合格；第二类为严重影响正常居住使用的质量问题；第三类为其他一般问题。实践中，笔者碰到购房者提出拒绝收房或延期收房的理由中，常见的质量通病主要包括以下情形：

（1）楼体不稳定。主要表现为楼体有局部或全部坍塌隐患。

（2）出现裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。

（3）发生渗漏。由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。

（4）出现墙体空鼓、墙皮脱落。

（5）隔音、隔热效果差。产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不符合要求。

（6）门、窗密闭性差、变形。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。

（7）上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。

（8）水、电、暖、气的设计位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患。

（9）公用设施设计不合理，质量不过关。如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。

房屋质量通病的避免或有效降低仍需各方从设计、施工、管理上层层把关，进一步提高房屋整体工程质量。

二、房屋质量瑕疵的司法认定及相关案例解析

在房屋交付过程中，对于购房者提出的房屋存在各种质量问题而拒绝接收房屋等情况，在司法审判实践中的处理结果也不尽相同。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，因“房屋主体结构质量不合格不能交付使用”或者“房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格”，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因“房屋质量问题严重影响正常居住使用”，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，若出现上述两种情形下，购房者有权解除合同。通常认为，符合这两种情形之一的，购房者也有权拒绝收房。

那么，如何界定“严重影响正常居住使用”的标准，则是判断购房者拒收房屋是否具有合理性的主要依据。以下我们通过实务案例分别对毛坯房和精装房当中的出现的质量瑕疵可能会被法院认为已经严重影响正常居住使用的情况进行解析。

（一）毛坯房质量瑕疵法律分析

因毛坯房不带装修，购房者通常需要在收房后进行装修，法院在具体适用司法解释“严重影响正常居住使用”标准时，会更加注重购房者的实际使用利益，即便质量问题对居住不构成严重影响，但如果导致装修无法正常进行的，也可以成为购房者拒收房屋的合理理由。

案例分析：原告凌某向法院诉称被告某开发商未通知原告验房就直接交房，交房后，原告发现讼争房屋存在空鼓、开裂、房屋渗水、卫生间积水、阳台地面开裂、管道渗水等质量问题，无法居住，遂要求被告予以修复。被告在长达6个月的时间内进行修复，但仍未修好，质量问题依然存在，故原告要求被告赔偿其经济损失，包括物业管理费、房屋交付后不能居住的损失、修复费用、房屋贬值损失、鉴定费、律师费等。在案件审理过程中，法院根据原告的申请，对讼争房屋的墙面空鼓、开裂、渗水、地面开裂、层高误差等质量问题进行鉴定，根据鉴定机构所出具的《司法鉴定意见书》，讼争房屋确实存在内墙粉刷空鼓、开裂、渗漏、局部地面平整度较大、卫生间地面积水、客厅插座安装高度不一等施工质量缺陷。

法院根据鉴定意见书之内容以及庭审所查明之事实，判决要求被告某开发商赔偿原告按修复房屋的合理期限即原告不能正常使用讼争房屋的期间酌情计算原告的损失，包括修复费用和空置损失。同时法院也认为根据房屋交接单上记载的原告所反映的质量问题都是房屋开发过程中普遍存在的质量瑕疵，并未严重到足以影响原告对讼争房屋的居住和使用，按照鉴定意见书中出具的修复方案进行修复后，房屋即可正常使用，不存在贬值问题，故未支持原告所主张的房屋贬值损失。关于原告主张的物业费损失，法院认定因房屋不能正常使用，已造成原告的物业费损失，法院亦酌情判令被告赔偿原告相应损失。同时法院认为在被告拖延修复的情况下，原告亦应积极采取措施，督促被告或原告自行对质量问题进行修复。在原告不要求被告对房屋质量问题进行修复的情况下，原告应及时自行修复质量问题，否则扩大的损失应由原告自行承担。

本案属于典型在房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，影响正常居住使用，买受人请求修复和赔偿损失得到支持的案例。因此，法院在审判实践中，对于是否“严重影响正常居住使用”判定时，更加注重购房者的实际使用利益。

（二）精装修房质量瑕疵法律分析

目前我国商品住宅主要为精装修房，特别是一、二线以上城市。精装修房是开发商已经完成装修的房屋，在交房时应达到适宜的居住标准。法院在精装房具体适用司法解释“严重影响正常居住使用”的标准时，则更加注重居住需求。如上海市出台相关规定要求装修后房屋的空气质量必须达到强制性最低标准，否则可拒绝收房。对于全装修房的收房验收，实际上是对房屋工程及装修工程的双重验收，法院通常会根据装修的附加要求来审查购房者提出的质量问题是否构成合理拒收理由。

司法实践中，精装修房常见的影响居住的质量问题主要有以下三种：

（1）精装修后应当具备的正常居住功能严重缺失，且在合理期限内不能整改完成，不能达到“无需再装修即能正常居住使用”的状态，如厨、卫设施不合格、墙壁粉刷与地板铺装质量极其低劣、必须全面返工才能使用的，等等。

（2）精装修设计、品质不符合强制性国家标准，且对居住者的人身、财产安全构成重大隐患，且在合理期限内不能修理至合格。如室内电路、燃气管道设计安装存在较多安全隐患，装修材料不符合防火强制性要求，等等。

（3）室内有害气体及放射性物质超标，在短期内无法治理。

在出现以上质量问题时，精装修房的购房者有权拒绝收房。

案例分析：原告包某购买精装修房，在收到被告《入住通知书》后准备前去现场办理房屋验收交接手续，期间原告就房屋质量情况自行聘请中国宜居（检测）集团上海公司进行检测，该机构于2015年11月30日出具《检测报告》，载明了进户门门扇闭合不严、松动、地板铺装不平整等多处装修、设备质量问题。2016年2月29日，原告将所发现房屋存在的质量问题要求被告予以整改，并将相关问题列项记载于《业主房屋交接记录表》，显示记载的内容有:1、进户门坏；2、客厅顶有色差（没有打平）、墙纸脏；3、卫生间门关不上，镜子松动；4、北卧窗坏，地板压条高低不平；5、厨房间水龙头没有；6、所有踢脚线业主要求更换；7、主卧墙开裂、飘窗大理石有孔；8主卧墙有色差。检测机构于2016年4月份又出具《二次复验报告》，载明了地板空鼓等问题，还发现门窗碰损等新增问题。结论为上海市青浦区某房屋不具备验收条件。原告认为讼争房屋虽不存在主体结构方面的质量瑕疵，但是原告购买的精装修房，地板、墙纸等设施的瑕疵导致原告无法正常使用房屋，因此不符合交房条件。法院经庭审查明，认为“从原告反映的质量问题内容来看，虽未涉及房屋主体结构安全或根本性影响房屋使用的、足以构成拒收房屋的质量问题，但存在的这些质量问题及质量问题修复期间确实会影响到原告对房屋的有效或便利使用，且原告购买的是装修现房，理论上应为原告付清全款即可入住的房屋而无需再做修整。” 法院认为被告交付的房屋确实存在质量问题且被告有怠于修复的事实，综合考量原、被告的履约态度、被告的上述行为给原告造成的实际损失等因素，酌情确定被告应赔偿原告房屋空置损失。

本案中，全装修商品房的销售，实质上包含商品房的出售，以及商品房的装修两大部分。如果商品房预售合同中包含或附属了装修内容，合同相对方为开发商与购房者，则一旦发生装修质量问题，购房者可以依据问题的严重程度，要求开发商退房或赔偿。如果商品房预售合同、装修合同在签订时分离，即装修合同的签订者并非开发商，而是开发商介绍推荐的企业，则合同相对方为装修企业与购房者，一旦发生装修质量纠纷，则购房者应向装修企业主张赔偿。

因此，对于购房者是否有权拒绝收房的主要判断要素是该等质量问题是否已导致无法满足合同目的（包括上文提及的司法解释规定的“房屋主体结构质量不合格”或“严重影响正常居住使用”）。

三、因房屋质量瑕疵导致房屋逾期交付的责任承担

因房屋交付存在质量瑕疵而使买受人拒绝受领房屋造成逾期交付的责任承担问题，在司法实践中，法院通常本着“有约定从约定，无约定从法定”的原则处理。商品房预售合同中约定了逾期交房的情形的，则按合同办理，若约定的违约金过高也可请求调整。如果合同中没有约定逾期交房的情形及相应违约责任，买受人只能主张损失赔偿，由买受人举证证明因开发商逾期交房而给他带来的直接损失。

在无约定从法定的情况下，如上文所述，并非只要出现房屋质量问题购房者便可拒收房屋，而应当区分不同情况区别对待。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第三十一条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。《商品房销售管理办法》 第七条第六款规定：“商品房现售应当符合以下条件：（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。” 因此，只要建筑工程竣工验收合格，出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并具备符合交付使用条件的基础生活设施，即达到了法定交房的基本条件。因此，通常情况下，购房者不得无故拒收房屋。

购房者只有在根据《中华人民共和国合同法》第148条规定，标的物质量不符合质量要求，致使其不能实现合同目的时，才可以拒绝接受标的物或者解除合同。在购房者有权拒收房屋时，还应注意时间节点和费用问题，即开发商逾期交房的期间应从合同约定的最迟交房日起至业主实际收房日止，主要包括如下费用：

1、修复费用。对房屋的出卖人而言，在保修期内，修复房屋存在的质量问题是其法定义务。出卖人交付的房屋不符合合同约定的质量要求，通过修复的方式可以补救的，出卖人应当及时予以修复，以满足买受人的需求。因此增加的相关费用，应当由出卖人承担。

2、修复期间的其他损失。因房屋修复期间造成的其他损失，出卖人也应予以赔偿。损失赔偿范围可根据同地段同类房屋租金价格，结合修复期间的长短来计算。实践中，不能简单的从约定的交房日计算至房屋实际修复日，应区分具体情况。对于购房者和开发商达成维修协议的，可按照维修协议的工期计算实际损失。如果在约定的维修工期内未能完工，则维修时间予以顺延。由购房者自行维修或委托他人维修的，按照维修的范围和工期酌定损失。质量瑕疵不影响实际居住使用，或仅为局部维修，则由人民法院视具体情况酌定维修期间。

3、拒收房屋的扩大损失不得要求出卖人承担。房屋存在一般质量问题，买受人拒绝接收房屋，由此造成的扩大损失不得要求赔偿，此为商品房买卖合同纠纷中的减损规则适用。减损规则是承担损害赔偿责任的一项重要规则，是指在加害人依法应承担损害赔偿责任的前提下，如果受害人对于损害事实的发生或扩大也有过错，则可以减轻加害人的赔偿责任。《合同法》第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

四、总结

 司法审判实践中，法院对于房屋质量瑕疵的认定是依据“程度”来界定，对“不能正常使用”的认定标准较为宽松，通常只需要达到“影响正常使用”就可能认定购房者有权拒收房屋。而对于已经进行检测鉴定的涉案房屋的质量问题，司法审判中绝大多数直接以鉴定结果作为判决意见的基础，而在法院判决开发商需承担的支出费用上，通常包括了维修费、诉讼费、赔偿金（按维修期间*租金，或法院酌定赔偿金额）、检测鉴定费、律师费等。

因此，开发商除了应有效避免和降低房屋质量通病外，也应根据法律相关规定妥善处理已出现的房屋质量瑕疵问题引发的修复、交付等事宜。