前期物业服务协议履约纠纷 业主欠费违约责任认定案例

律师观点分析

陈月律师代理：原告方A物业公司
判决结果：胜诉

一、案情简介

A 物业公司与业主乙于 2015 年签订《xx花园前期物业服务协议》，协议约定服务期限自房屋出售之日起至业主委员会另行签订物业合同为止，同时明确高层住宅物业费收费标准、预缴时间及逾期按日千分之三支付违约金的违约责任。

经当地物价部门审核，案涉小区物业费按 1.4 元 / 月 /㎡执行，A 物业公司实际按该标准提供物业服务。乙系案涉小区房屋业主，房屋建筑面积 95.12 平方米。交房时乙曾预交一年物业费，因前期小区物业费有七折优惠政策，乙存在多预缴物业费情形。

自 2016 年 9 月 29 日起，乙无正当理由不再按期缴纳物业费用，经核算截至 2019 年 12 月 31 日，扣除多预缴部分后，乙仍拖欠物业费 4048 元。A 物业公司催缴未果后，向人民法院提起诉讼，请求判令乙支付拖欠物业费、逾期违约金、承担本案律师费及诉讼费用。诉讼过程中，乙经法院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交答辩意见及相关证据。

二、判决结果

1. 乙于判决生效之日起十日内，向 A 物业公司支付 2016 年 9 月 29 日至 2019 年 12 月 31 日物业费 4048 元；

2. 乙于判决生效之日起十日内，向 A 物业公司支付逾期违约金 300 元；

3. 驳回 A 物业公司主张律师费 2000 元的诉讼请求；

4. 案件受理费 25 元，由乙负担；

5. 本案适用小额诉讼程序，一审终审；若义务人未按期履行付款义务，需依法加倍支付迟延履行期间债务利息。

三、案件分析

1. 合同效力层面：A 物业公司与业主乙签订的前期物业服务协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，对业主具有法律约束力，双方均应按协议履行义务。

2. 履约责任层面：A 物业公司已按照合同约定及物价部门核定标准提供物业服务，业主享受物业服务后，负有按时足额缴纳物业费的法定义务，无正当理由拒缴物业费已构成违约。

3. 违约金调整层面：合同约定日千分之三违约金标准过高，远超实际损失，法院依据公平原则酌情调低，最终核定违约金为 300 元，符合司法实践中违约金适度调整规则。

4. 费用举证层面：A 物业公司主张由被告承担律师费，但未提交实际支出律师费的相关证据，依据民事诉讼谁主张谁举证原则，法院对该项诉求不予支持。

5. 程序适用层面：本案标的额符合小额诉讼程序适用标准，依法实行一审终审，且被告无正当理由拒不到庭，法院可依法缺席判决。

四、律师点评

1. 前期物业服务协议对全体业主具备法定约束力，业主不能以未参与合同签订、无实际需求等理由拒绝缴纳物业费，享受物业服务即应当履行缴费义务。

2. 物业服务合同中约定的高额逾期违约金，若明显超出实际损失，诉讼中法院有权依法予以调低，物业公司拟定合同时应合理设置违约金标准，避免过高约定无法全额支持。

3. 物业公司主张律师费、维权合理开支等诉求时，务必留存委托合同、缴费票据等完整证据，无证据佐证的费用主张，法院不予支持。

4. 业主面对物业服务合同纠纷，收到法院传票后应积极到庭应诉答辩、提交证据，无故缺席庭审会丧失抗辩、举证权利，需自行承担不利法律后果。

5. 小区物业费收取标准以当地发改、物价部门核定为准，物业公司可依据备案标准结合优惠政策收取，欠费核算时应扣除业主多预缴、优惠抵扣部分，确保金额计算合法合理。