付中秋律师
律师观点分析
一、案件主题
商品房预售合同解除后，购房者是否有权解除按揭贷款合同并要求开发商承担剩余贷款本息返还责任
二、案情简介
购房者（委托人）于2022年8月与某置业公司签订《商品房预售合同》，购买其开发的商品房一套，总价款83万余元。购房者支付定金1万元，并向某银行申请按揭贷款67万元。2022年9月，购房者、银行及置业公司三方签订《个人购房担保借款合同》，约定银行将贷款直接支付给置业公司，购房者按月还贷，置业公司提供阶段性担保。
合同约定的交房时间为2024年5月10日前，但至2025年诉讼时，项目仍不符合交房条件，且开发商已进入破产重整程序。购房者自2023年11月起停止还贷，开发商代为承担了部分还款责任。
购房者委托律师提起诉讼，请求：解除商品房预售合同、解除按揭贷款合同、要求开发商返还已付定金及已还贷款本息，并由开发商向银行清偿剩余贷款本息。
三、代理思路
明确合同解除的法律依据
依据《民法典》第563条，开发商逾期交房致使合同目的无法实现，购房者依法享有合同解除权。代理律师在起诉时即主张解除合同，并依法确定解除时间为开发商收到起诉状副本之日。
同步解除按揭贷款合同
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条，商品房预售合同解除后，按揭贷款合同目的亦无法实现，购房者有权请求解除。代理律师坚持将银行列为第三人，一并提出解除请求。
依法请求开发商承担全部剩余贷款本息
依据上述司法解释第21条第2款，商品房买卖合同和按揭贷款合同均被解除的，开发商应将收到的购房款及贷款本金、利息分别返还购房者和银行。代理律师据此主张开发商直接向银行清偿剩余贷款本息，避免购房者继续承担还款责任。
应对开发商和银行的反驳
开发商辩称定金未实际支付给其公司，代理律师依据合同中“买受人已向出卖人支付定金1万元”的明确约定予以反驳，法院予以采纳。
银行主张合同应继续履行或由购房者共同承担还款责任，代理律师依据司法解释和合同目的无法实现原则进行抗辩，最终法院未支持银行主张。
审慎处理违约金请求
鉴于购房者存在停贷行为，代理律师在诉讼中虽提出违约金请求，但考虑到购房者亦有违约情节，法院未予支持，避免进一步激化争议，集中力量保障核心诉求。
四、案件结果
一审法院判决：
解除购房者与开发商签订的《商品房预售合同》（于2025年4月27日解除）；
解除购房者与银行、开发商签订的《个人购房担保借款合同》（于2025年4月27日解除）；
开发商返还购房者定金1万元及利息；
开发商返还购房者已支付的银行按揭贷款本息46,940.66元，并直接向银行支付剩余贷款本金625,963.42元及利息3,698.82元；
驳回购房者关于违约金的诉讼请求。
开发商及银行均未就核心责任认定提出有效反驳。银行不服一审判决提起上诉，二审法院维持原判，认定一审适用法律正确，判决并无不当。
五、律师点评
本案是典型的问题楼盘引发的商品房预售合同与按揭贷款合同交叉解除案件。代理律师在开发商已进入破产重整、购房者停贷的复杂背景下，准确把握了以下关键点：
合同解除的时点认定：以开发商收到起诉状副本之日作为合同解除日，为后续返还责任和贷款清偿节点的确定奠定基础。
按揭贷款合同的同步解除：成功将银行纳入诉讼，避免了购房者在预售合同解除后仍需继续还贷的不合理局面。
剩余贷款本息责任的转移：通过援引司法解释第21条第2款，实现了由开发商直接向银行清偿剩余贷款本息的目标，极大减轻了购房者的经济负担。
本案也提示购房者：在开发商违约导致无法交房的情况下，及时通过诉讼一并解除购房合同和贷款合同，是避免“人房两空、债务缠身”的有效路径。对于代理律师而言，善用司法解释关于“分别返还”的规定，是实现购房者权益最大化的重要策略。