律师观点分析

北京市通州区人民法院

民事判决书

（2019）京0112民初3308号

原告：邵某旭

委托诉讼代理人：刘金臣，北京和广律师事务所律师。

被告：王某

原告邵某旭诉被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵某旭及其委托诉讼代理人刘金臣、卢庆江，被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告邵某旭向本院提出诉讼请求：1、确认2018年9月30日双方解除租赁合同关系；2、判令被告王某返还我缴纳的转让费50000元；3、判令王某退还我押金20000元；4、判令王某赔偿我装饰装修款103024元（2018年10月1日至2020年4月1日，累计548天）；5、判令王某支付我营业损失50000元；6、判令王某承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年6月18日，我与王某签订《房屋使用协议》，房屋位于北京市通州区新华东街x号（以下简称涉案房屋），约80平方米交给我使用，我自主经营。合同约定租赁期限为2017年6月18日至2020年4月1日，年租金220000元，首次缴纳2017年9月30日前的租金63288元，第二次于2017年9月30日缴纳2018年3月31日前的租金110000元，第三次于2018年3月31日前缴纳2018年9月30日前的租金110000元，第三年于2019年3月31日前一次性给付，具体金额双方另行协商。甲方王某收取乙方我押金20000元。我向王某缴纳转让费50000元，这笔款是双方约定的，王某保证我使用3年的保证金。我租赁房屋后，将第一笔租金及转让费转给王某，我对涉案房屋进行了装饰装修并经营（销售空调及安装）。我装修花费共计19万余元，我装修后在2017年8月份开始营业，每月销售不等，2018年8月份最高销售额达到每月75834.49元。我租金交付至2018年9月30日，实际经营至9月22日。2018年9月下旬，案外人马x找到我，要求我9月底前搬出，双方发生矛盾后报警，派出所处理后我得知，马x系涉案房屋的所有人，王某从马x处租赁的涉案房屋，双方签订的租赁合同明确约定此房屋不得转租，2018年9月30日租赁合同到期，马x以此理由收回房屋。双方报警后无果，马x于2018年10月初强行将涉案房屋收回，并将我驱赶出门，使我无法经营、装饰装修受损及一部分财产放置涉案房屋处无法取回。综上，我认为，王某未经房主同意的情况下，擅自将涉案房屋转租给我，导致我在合同期内无法正常经营，给我造成了财产、营业及装修损失，我多次找王某协商，王某认可违约，仅支付我5万元违约金，无法弥补我的所有损失，故诉至法院。

被告王某辩称：我不同意原告邵某旭的诉讼请求。我同意双方合同于2018年9月30日解除，不同意返还转让费，因为已经发生。我同意退还20000元押金。我不同意支付装饰装修损失。我不同意赔偿营业利润损失50000元。马x是老房东，已经去世，马振的大儿子马xx承租给我，马xx也去世了，马x的二儿子马x1管这个房屋，现在是马x的五儿子出来了，说要涨房租，非要清房子，我说把租户留给他，他不同意。

本院经审理认定事实如下：2017年6月8日，王某作为甲方、邵某旭作为乙方签订《房屋使用协议》，约定王某将案涉房屋约80平方米租赁给邵某旭使用，仅作为经营销售空调及安装服务场所，不得擅自转租、转借，或擅自改变约定的房屋使用用途；协议有效期自2017年6月18日至2020年4月1日，年租金22万元，首次缴纳2017年9月30日前的租金63288元，第二次于2017年9月30日缴纳2018年3月31日前租金110000元，第三次于2018年3月31日前缴纳2018年9月30日前的租金110000元，第三年的租金于2019年3月31日前一次性给付，具体金额双方另行商议；甲方收取乙方押金20000元，合同结束时，甲方完好收回该房屋，乙方缴清水电费，并将用该房屋注册的营业执照进行地址变更或注销，解决好售后服务，六个月后予以退还；协议期间，任何一方单方提出终止协议，需提前一个月书面通知对方，如非甲方的原因，乙方提出提前终止，保证金不退，并且违约方赔偿对方三个月的租金作为违约金。房屋使用费用按照实际使用时间计算；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，租赁期满如乙方要求继续租赁，在同等条件下，乙方有优先承租权，若本协议终止，乙方须将房屋退还甲方，甲方有权选择依附于房屋的装修归甲方所有、安全乙方恢复原状、向乙方收取恢复工程实际发生的费用。此外，双方还约定了其他内容。

上述合同签订后，邵某旭向王某交纳押金20000元、转让费50000元。王某向邵某旭交付涉案房屋，邵某旭对涉案房屋进行了装修。邵某旭向王某交纳房屋租金至2018年9月30日。经查，王某系自案外人处承租涉案房屋再向邵某旭转租，王某和案外人的房屋租赁合同到期后，案外人要求收回收房。邵某旭表示2018年9月30日开始其无法继续在涉案房屋经营，于2018年10月7日搬离涉案房屋。经询问，双方均认可《房屋使用协议》于2018年9月30日解除，王某已支付邵某旭违约金50000元。在本案审理过程中，邵某旭向本院申请对案涉房屋的装修价值进行评估，本院依法委托北京筑标建设工程咨询有限公司作为本案鉴定机构，该鉴定机构于2019年10月8日出具《鉴定意见书》，鉴定结果为装修价值132027.06元，因2.5m*1.5m门头灯箱、门厅前装饰格栅、柜机展台在现场勘查时已被拆除，鉴定结果不包含以上内容。邵某旭支付鉴定费19000元。对于其装修的具体支出及明细情况，邵某旭表示其店面的装修系由格力空调公司进行的统一装修，且装修费用系以押金和扣留货品返利的方式进行支付，故其无法提供具体的装修明细。

在本案审理过程中，关于邵某旭主张的转让费50000元，王某主张涉案发房屋本为其自己经营通讯店，其欲出租涉案房屋旁边的小房屋，但邵某旭要承租大房屋即涉案房屋，其便搬去小房屋，因此产生转让费，并主张合同中约定的保证金指的是押金20000元，和转让费无关；而邵某旭主张不存在转让问题，王某和房主的租赁合同马上到期，王某还没有和房主续签合同，因要保障邵某旭使用三年，故保证金就是转让费，转让费就是合同第六条的保证金。另，邵某旭向本院提交北京欣悦晨祥商贸有限公司2018年1月-9月增值税专用发票明细表，证明其如正常经营会产生利润。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。

根据本案查明的事实，邵某旭与王某签订《房屋使用协议》系双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力。作为出租方，王某应保证邵某旭在租赁期限内占有使用房屋，现王某认可因房东要收回房屋，导致房屋所有权人要求邵某旭腾退，且王某自认已支付邵某旭违约金5万元，故应认定王某违约。双方均认可《房屋使用协议》于2018年9月30日解除，本院对此不持异议。合同解除后，关于邵某旭主张的押金20000元，王某同意退还，本院不持异议。关于邵某旭主张的转让费50000元，《房屋使用协议》未明确约定此款项，在没有其他证据予以佐证的情况下，此款项并不能当然理解为保证金，但邵某旭交纳转让费即为获得涉案房屋的承租权和使用权，在因王某违约而导致邵某旭不能继续承租使用涉案房屋的情况下，出于公平考虑，该笔款项应适当予以退还，具体数额本案根据合同约定的租赁期限和实际租赁期限酌定。关于邵某旭主张的装饰装修款，王某违约导致合同解除，邵某旭主张剩余租赁期内装饰装修残值损失，理由正当，本院予以支持，剩余租赁期内附合的装饰装修价值应根据房屋租赁合同约定的租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值，装修费用本院参考鉴定意见，关于门头灯箱、门厅前装饰格栅、柜机展台的购买安装情况、材质或者价值，邵某旭未提交相应证据予以证明，本院无法支持。空调为未形成附合的装饰装修物，可由邵某旭拆除，邵某旭未提交证据证明空调的安装情况和价值，本院亦无法支持。关于邵某旭主张的营业损失，其提交的证据并非税务机关出具的纳税证明，证明力不足，且与本案之关联性不足，该项诉讼请求，证据不足，该项诉求本院不予支持。关于王某已支付的50000元违约金，系双方对于约定违约金达成的协商一致意见，且低于双方约定的标准，本院不持异议。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认王某作为甲方、邵某旭作为乙方于2017年6月8日签订的《房屋使用协议》于2018年9月30日解除；

二、王某于本判决生效之日起七日内退还邵某旭转让费27000元；

三、王某于本判决生效之日起七日内退还邵某旭房屋押金20000元；

四、王某于本判决生效之日起七日内给付邵某旭房屋装修损失71294.61元；

五、驳回邵某旭的其他诉讼请求。