律师观点分析

（三）商贸中心进行翻改建的情况

自2009年起，商贸中心多次就拆除及翻改建原有房屋向北京某化学二厂提交书面申请，北京某化学二厂亦向北京市规划委员会、北京市通州区经济和信息化委员会（以下简称经信委）、北京市国土资源局通州分局等递交相应申请及材料。2010年1月7日，北京市规划委员会出具《建设项目规划条件（自有用地）》，载明收悉北京某化学二厂于2009年12月30日申报的拟在北京市通州区某大街12号规划建设的翻改库房有关材料，同意其按相应规划条件及附图所示用地范围办理该项目的建设计划、规划设计等前期工作。《建设项目规划条件（自有用地）》另载明北京某化学二厂应按本《建设项目规划条件（自有用地）》办理并取得建设计划文件后到市规划委通州分局申请办理建设工程规划许可。2010年7月23日，北京市国土资源局通州分局出具《关于北京某化学二厂翻改库房项目用地预审意见》（以下简称《预审意见》），载明：预审项目位于北京市通州区某大街12号，项目占地面积0.16公顷，均为国有建设用地，符合土地利用总体规划和国家及本市供地政策，同意通过用地预审。《预审意见》另载明北京某化学二厂应持本批复意见办理有关手续。2010年10月18日，经信委就“仓库翻改建项目”出具《北京市非政府投资工业固定资产投资项目备案通知书》，载明就该项目予以备案，建设内容为“拆除原有零散建筑后，建设单体仓库1500平方米”，建设年限自2010年11月至2011年5月。2010年11月4日，北京某化学二厂取得了“围墙改建”项目的建设工程规划许可证，载明建设规模为60米。2011年3月1日，北京某化学二厂作为甲方与仇某利作为乙方签订《补充协议》，载明：一、乙方在租赁甲方的场地上，拆除部分原有零散建筑，乙方出资翻改建1500平方米库房（钢结构）；二、在租赁合同期内，如遇国家拆迁或征地，由乙方投资的1500平方米库房，依据国家相关规定对其给予相应补偿，乙方不得以任何理由拒绝拆迁。2012年9月12日，北京某化学二厂向经信委提交《关于北京某化学二厂库房翻改建项目变更备案的申请》，载明因人工成本上升及原材料价格上涨等原因，其拟在原基础上提高建设标准，特向委员会申请对项目总投资和开竣工时间进行调整：一、总投资调整为500万元；二、建设工期调整为2012年12月至2013年12月。商贸中心和北京某化学二厂均未提交证据证明此后北京某化学二厂就“围墙改建”以外的其他翻改建项目取得了建设工程规划许可。双方共同确认自2009年10月起至2011年5月止，商贸中心拆除原有十余间厂房，新建了约1600平方米厂房及60米的铁艺围墙，并进行了装修。

一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方签订的《租赁合同2》于2017年9月30日到期，后商贸中心继续使用涉案房屋并支付了截止到2018年9月30日的租金，北京某化学二厂予以受领，此后商贸中心未再支付租金，但实际使用租赁物至2019年7月15日，现北京某化学二厂要求仇某利支付自2018年10月1日起至其实际腾退之日止的占用使用费，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。仇某利辩称北京某化学二厂在该段时间采取了强制停水停电等措施致其不能正常使用涉案房屋，但未提交充分证据，一审法院不予采信。仇某利另称其提前腾退了部分房屋，但其未提交证据证明其就该部分房屋的腾退交还与北京某化学二厂办理了交割手续，故依据不足，一审法院亦不予采信。二、关于应否赔偿翻改建及装修损失的问题。对于商贸中心主张的装修损失，一审法院认为，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。经查，双方所签订的《租赁合同2》约定租期已于2017年9月30日届满，此后商贸中心继续使用涉案房屋，出租人未提出异议，并继续收取了截止到2018年9月30日租金，视为双方在此期间形成了事实上的不定期租赁合同关系，后北京某化学二厂未再收取租金，故双方租赁期限早已届满，其再要求赔偿装饰装修损失，依据不足，一审法院不予支持。对于商贸中心主张的翻改建费用，一审法院认为，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。经查，涉案房屋的合法产权人是北京某化学二厂，如需进行工程建设，应以北京某化学二厂名义向有关部门提交申请和办理相应规划审批手续，但北京某化学二厂仅就其中“围墙改建”项目办理了完整的规划审批手续，其余建设项目均未办理完毕合法建设手续，故一审法院认为北京某化学二厂应就“围墙改建”项目承担全部费用，并就其他建设项目承担70％的赔偿责任，其余损失由仇某利自行承担。判决如下：一、仇某利支付北京某化学二厂自二〇一八年十月一日起至二〇一九年七月十五日止的房屋占有使用费316666.67元，于判决生效之日起七日内执行清；二、北京某化学二厂赔偿仇某利翻改建损失1156663元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回仇某利的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，仇某利提交以下证据：证据一：北京天宝奥驰汽车服务有限公司提交的起诉状（复印件），证明北京某化学二厂知道转租行为并同意；证据二：企业查询信息（打印件），证明北京天宝奥驰汽车服务有限公司的注册地址就是涉案承租场地，也证明是由北京某化学二厂提供的场地证明办理的营业执照。北京某化学二厂发表质证意见称：认可二证据真实性，但是起诉状所涉案件原告已撤诉。

本院对于一审法院审理查明的其他事实予以确认。

本院认为，北京某化学二厂与商贸中心签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方最后一次签订的租赁合同约定2017年9月30日租赁期限届满，之后商贸中心继续使用租赁标的物并向北京某化学二厂支付租金至2018年9月30日，北京某化学二厂亦无异议，双方之间系不定期租赁合同关系。本案二审双方争议的焦点是“围墙改建”外其他改扩建项目的造价费用应如何处理。《中华人民共和国关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。根据在案证据及当事人陈述可以认定商贸中心在案涉场地进行改扩建经过北京某化学二厂同意，因北京某化学二厂系案涉房屋产权人，亦系办理建设工程审批手续的义务主体，故北京某化学二厂应对未办理完毕建设工程审批手续负主要责任，商贸中心明知欠缺合法手续而进行改扩建，亦有过错，应负次要责任。一审法院依据《中华人民共和国关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，在双方无异议的评估结论的基础上，确定北京某化学二厂就“围墙改建”外其他建设工程造价费用负担70%，并无不当。北京某化学二厂以委托商贸中心代为办理报批手续为由主张己方应付30%的责任，缺乏事实及法律依据；北京某化学二厂以商贸中心违约高价转租获利为由主张一审判决显失公平，亦于法无据。

综上所述，北京某化学二厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。