1.抵押权未设立的风险。根据法律规定，办理不动产抵押，抵押权自登记时设立。因此仅仅签订抵押合同并不意味设立抵押权，如果碰到债务人恶意转移房产的情形，恐怕你的钱就打了水漂。

2.高估抵押房产价值的风险。对抵押物价值的评估通常借助评估机构，在利益驱使下，评估机构往往高估抵押物价值，以便借款人能借到更多的钱。司法实践中债权人最后常常无法全额受偿。

3.抵押房产变现的风险。抵押房产变现难度大、成本高。根据现有法律规定，如果被执行房产是债务人及所扶养家属维持生活所必须的居住房屋，需要至少保障其能达到廉租租房以上居住标准，或在房产变价款中扣除5-8年的相应标准租金。

另，抵押物的处置需要经过起诉、评估、拍卖等环节，需要申请执行人垫付相应费用，加上司法拍卖导致的估值损失，抵押房产的可收回价值可能大打折扣。

4.资金的时间成本。因为实现债权的时间可能会持续数年，这段时间内相关资金及费用会产生持续的利息及逾期利息，最终的金额总数可能最终超过抵押房产的价值，难以受到补偿。