阅读提示：近年来，由于房地产开发商及二手房卖方的诸多问题，存在许多房产已实际交付买方，但实际上未能按买卖双方签订的购房合同办理房产证或不动产证的情况。本律师在执业过程中亦接到不少关于此方面案件的咨询，现就其中的一点法律问题——要求卖方办理房屋权属证书的诉讼请求是否适用诉讼时效作如下分析，供各位遇到类似问题的当事人参考。

一、实务中对此问题的两种不同观点

1、第一种：在买受人已经实际支付房款并占有房屋的情形下，要求卖方配合办理房屋权属证书属于物权的请求权，不应适用诉讼时效制度。

2、第二种：对于基于买卖合同购买的房屋要求卖方配合办理房屋权属证书属于买卖合同关系的附随义务，属于债权的请求权，应适用诉讼时效的规定。

二、笔者观点

本律师认可第一种观点。理由如下:

1、房屋的权属证书为购买人取得物权的法定形式，虽基于买卖合同，但实际却落脚于物权保护。要求办理权属证书为一种物权请求权，而诉讼时效仅适用于债权请求权。

2、如将要求办理权属证书适用于诉讼时效制度，对于已支付购房款的买方来说显失公平，也不利于社会经济秩序的稳定。如卖方刻意逃避办证义务，买方基于法律知识的欠缺或其他原因在时效期内未提起诉讼的，其所购买的不动产在法律上一直处于一种权利不确定的状态，卖方甚至有可能基于诉讼时效因素而将房产另行出售，如果第一次交易的合同未办理备案，卖方甚至可以为之后的买方另行办证，这样房屋的实际占有人与产权人最后变成两个主体，势必会引起新的纠纷。如果卖方办理权属证书不适用诉讼时效制度则卖方始终受办证义务的束缚，也符合我国民事法律维护社会经济秩序稳定的立法初衷。

三、案例支持

案号：（2015）鄂茅箭民一初字第02956号

基本案情：2012年8月16日，某房地产公司和鉴某、龚某签订《商品房预售合同》。合同约定：鉴某、龚某购买某房地产公司开发的房屋，某房地产公司应在2013年2月28日前，将已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续的商品房交付买受人使用，某房地产公司应当在商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金等。

合同签订后，鉴某、龚某支付了约定房款。某房地产公司于2013年5月17日将房屋交给鉴某、龚某。鉴某、龚某于2015年11月10日向法院起诉，要求被告为原告办理不动产权证书并支付违约金。

法院裁判观点：原告提起办理房屋权属证书的诉讼请求时间虽已超过约定的办证时间两年多，但该项诉请并不适用诉讼时效制度，固判令被告某房地产开发有限公司应在判决生效之日起三十日内为原告鉴某、龚某办理完房屋不动产权属证书，仅判决违约金的支付适用诉讼时效制度，驳回其相关诉讼请求。

四、法律关于诉讼时效的相关规定

民法通则第135条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。 

民法通则第196条，下列请求权不适用诉讼时效的规定：  （一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险； （二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费； （四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。

民法总则第188条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

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