基 本 案 情

某小区物业服务合同规定空置房屋可享受物业费七折优惠，一业主房屋装修后一直没有入住，能不能享受此优惠？11月11日，江苏省南通市崇川区人民法院适用小额诉讼程序审结这样一起物业合同纠纷案，认定房屋装修就算入住，判令业主朱某夫妇全额支付2014年5月1日至2016年4月30日期间的物业费共计8166元。

2011年11月，朱某夫妇购买了位于南通市区一处商品房。2013年4月，朱某从物业公司拿到钥匙后便于次月开始装修，同年8月完工。但朱某一家并未立即入住，直到2014年10月，朱某全家才正式入住新房。

因空置折扣问题，朱某与物业公司产生纠纷，拖欠了2014年5月1日之后的物业费。今年8月，物业公司一纸诉状将朱某夫妇告上了崇川区法院。因该案诉讼标的额较小，案件事实清楚，权利义务关系较为明确，该院立案后适用小额诉讼程序进行审理。

法院审理查明，原、被告在物业服务合同中约定，空置房屋连续满六个月以上的，按不低于70%的标准收费。双方的争议也集中到对这一条款的理解上。物业公司认为，只有装修开始之前才属于空置，装修完毕即代表着已入住；业主则辩称，是否空置应以实际入住为界限，既然合同约定了折扣比率，业主就有权享受，请求按70%的标准缴纳费用。

法院审理认为，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”同时，《江苏省物业服务收费管理办法》第十五条规定：“业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按不低于规定标准的百分之七十交纳，具体比例由当地价格、物业管理行政主管部门确定。”本案被告从2013年5月开始即已实际入住，其房屋空置的时间仅有一个月左右，不符合双方的合同约定，遂支持了原告的诉讼请求，并作出上述判决。

法 官 说 法

“空置”的认定以是否装修更为合理

该案承办法官、南通市崇川区法院速裁法庭庭长黄素兵说，随着物业服务日益深入城市居民生活，物业相关法律和政策也渐渐普及，空置房物业费打七折这个说法在社会上流传甚广。但是，不少民众对房屋空置的理解还存在认识上的偏差。

黄法官说，在房产销售领域，空置房是指房屋竣工一年后没有售出的房屋，因此类房屋的物业费应由建设单位缴纳，故物业服务领域的空置房应当是指已经销售并交付给业主但未入住的房屋。

至于“入住”的概念应作广义理解，因为房屋交付给业主后，业主对房屋已经享有基本的处分、使用权利，进驻装修后就会产生生活和装修垃圾，业主即开始实际享受关涉自身利益的物业服务，此时不能再视为是空置房，故在物业领域，“空置”的认定应以是否装修更为合理。

作者：顾彬 古林

来源：人民法院报