律师观点分析
近日，我所代理的一起房屋买卖合同纠纷案迎来一审胜诉判决。沧州市运河区人民法院依法认定出卖人存在重大缔约过错、中介机构未尽审慎核查义务，判决解除案涉《房屋买卖合同》，出卖人全额返还购房定金5万元，中介机构对定金债务承担补充赔偿责任，并退还部分中介服务费。本案的判决为二手房交易中常见的 “更名房” 纠纷、中介责任认定等问题提供了清晰的司法指引。案件回顾：“更名房” 交易暗藏陷阱 购房者维权遇阻
2024年4月，我方当事人马先生通过沧州某房地产经纪有限公司（以下简称 “中介公司”），与张某、李某二人签订《房屋买卖合同》，约定购买位于沧州市运河区某小区的一套住宅，房屋总价款122万元。合同同时约定，马先生支付定金 5 万元（由中介公司代为保管）及中介服务费 1.1 万元，出卖人负责在房屋交房后办理商品房合同更名手续，并协助马先生办理银行贷款。合同签订后，马先生依约支付了全部款项，但直至小区正式交房后，出卖人及中介公司始终未能协助办理合同更名及贷款手续。经马先生向开发商核实，不仅合同约定的房屋并非出卖人所有，且出卖人实际持有的同小区另一套房屋为全款团购性质，开发商明确表示该类房屋无法办理贷款。因贷款购房的核心合同目的无法实现，马先生多次与对方协商解除合同并退还已付款项，但均遭拒绝。出卖人反而主张马先生因房价下跌单方违约，要求没收定金；中介公司则以已完成居间服务为由，拒绝退还中介费，并擅自将代为保管的 5 万元定金全额划转给了出卖人。无奈之下，马先生委托我所律师向法院提起诉讼，维护自身合法权益。法院裁判：出卖人缔约过错担全责 中介违规操作需赔偿
法院经审理查明，案涉合同约定的房屋实际认购人为案外人，出卖人张某、李某区另一套全款团购房屋，且二人在签订合同时明知该团购房屋无法办理贷款，却仍在合同中作出协助贷款的虚假承诺。同时，中介公司作为专业居间机构，未尽到对房屋权属的审慎核查义务，在双方存在重大争议的情况下，擅自认定马先生违约并划转定金，存在明显过错。解除原告马先生与被告张某、李某签订的《房屋买卖合同》；
被告张某、李某于判决生效之日起十日内返还原告马先生购房定金 5 万元；
被告中介公司对上述定金债务承担补充赔偿责任；
被告中介公司于判决生效之日起十日内退还原告马先生中介服务费 6000 元。
房屋坐落、房号是买卖合同的核心必备条款，出卖人对交易房屋的权属、坐落负有绝对的核实、告知及权利瑕疵担保义务，未如实披露重大事实导致合同目的无法实现的，应承担全部违约责任；
中介机构并非司法裁判主体，无权单方评判交易双方违约责任、处分代管资金，超越合同约定划转定金的行为构成无权处分；
中介机构未尽到审慎核查、如实告知的核心居间义务，促成的合同存在重大履行瑕疵的，应当根据其过错程度退还相应的中介费用。
律师以案释法：二手房交易需警惕三大风险
本案是一起典型的二手房 “更名房” 交易纠纷，暴露出当前二手房市场中部分出卖人及中介机构不规范操作的问题。结合本案判决，我所律师提醒广大购房者，在二手房交易中务必警惕以下三大风险：一、核实房屋权属是前提
切勿轻信 “更名房”“指标房” 的口头承诺，交易前务必要求出卖人出示购房合同、付款凭证等权属证明材料，并向开发商核实房屋的真实认购人、是否具备更名条件及能否办理贷款。对于出卖人无法提供完整权属证明、或与开发商核实信息不符的房屋，坚决不要购买。二、明确合同约定是关键
所有交易条件，包括房屋具体信息、更名时间、贷款办理、违约责任等，必须全部写入书面合同。对于中介或出卖人作出的口头承诺，务必要求其转化为合同条款。同时，要明确约定定金及房款的支付条件和划转方式，避免中介机构擅自处分代管资金。三、选择正规中介是保障
尽量选择规模大、信誉好的正规中介机构，并在合同中明确约定中介的服务内容、义务及违约责任。若中介机构未尽到审慎核查义务，导致购房者遭受损失的，购房者有权要求其退还中介费并承担相应的赔偿责任。结语
房屋买卖涉及重大财产权益，交易过程中任何一个环节的疏忽都可能引发纠纷。本案的胜诉，不仅维护了我方当事人的合法权益，也对规范二手房市场交易秩序起到了积极作用。如果您在房产交易中遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身合法权益。我所长期专注于房产纠纷、合同纠纷等民商事案件的代理，拥有一支经验丰富的专业律师团队，能够为当事人提供全方位、高质量的法律服务。
武林律师