张X*与付*、赵X*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告：张X*，男，汉族，1977年1月12日生，住沧州市运河区。

委托代理人：马XX，武X，河北XX律师。

被告：付*，女，与被告赵X*系夫妻关系。

被告：赵X*，男，汉族，1983年9月12日生，住沧州市新华区。

委托代理人：陈X，河北XX律师。

原告张X*诉被告付*、赵X*房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张德山独任审判，公开开庭进行了审理，原告张X*委托代理人马XX、武X，被告付*、赵X*委托代理人陈X到庭参加诉讼，本院现已审理终结。

原告张X*诉称，2016年4月8日，原告与被告双方签订房屋买卖合同，双方约定被告将宏宇城A区3-1-2602号的房屋出售给原告，总价款135万元，原告在2016年4月8日交定金2万元，4月9日打给被原告85万元（含定金2万元），剩余50万元到下房证过户同时打与被告等。合同签订后，原告按约定交付了85万元房款（含定金2万元），后由于涉案房屋暂时无法办理房产证，原告就在2016年8月15日交付了47万元购房款，双方约定剩余3万元购房款待过户时一并交齐。近期原告了解到，本案涉案房屋已可以办理房产证，遂与被告联系房屋过户事宜，但被告确已种种理由推脱，拒绝协助原告办理过户手续。原告认为，被告不守信用，在签订房屋买卖合同且收取购房款一年后迟迟不协助原告办理房屋过户手续，严重侵害了原告的合法权益，原告此前已申请将本案涉案房屋予以诉前保全【（2017）冀0903财保76号】，故原告具状诉至法院，请求法院依法判决被告履行合同义务，协助原告将位于沧州市运河区宏宇城A区3-1-2602号的房屋过户于原告名下，并判令被告承担违约责任，赔偿原告违约金300000元。诉讼费、保全费由被告承担。

被告付*辨称，首先，本案被告付*并没有拒绝其办理房产证过户，理由是被告付*在与原告签订合同的时候，将房屋所有原件手续已经交付给了原告，对于该房屋是否能够办理产权证的情况，并没有接到物业以及相关部门的通知进行办理过户，也就是被告并不知情，同时，即便办理产权证也应当由被告本人拿着该房屋的原件手续才能办理，但是原件在原告处，所以，作为被告是无法办理产权证的，并不构成违约。依法并不能承担违约金和相关损失。二、本案房屋买卖签订合同均是付*本人与原告签订，该房屋是付*与赵X*夫妻共同财产，赵X*并没有签字，该合同无效。所以请法院驳回原告的诉讼请求。

被告赵X*辩称，因该房屋付*和赵X*夫妻共同财产，出售该房屋时赵X*并不知情，并未在房屋买卖合同中签字，该房屋买卖是无效的，应驳回原告诉求。

原告为支持其诉求向本院提交的证据材料有：一、双方于2016年4月8日签订了一份房屋买卖合同，甲方是付*，乙方是原告张X*，卖方付*说他们夫妻知情，付*的丈夫在部队工作，不能及时过来签字，这个合同约定被告将本案涉案房屋宏宇城A区3-1-2602房屋出售给原告，总价款是XXX元，合同签订的当天，交定金20000元，按照合同约定第二天在2016年4月9日，再付850000元含20000元定金，剩余的500000元到被告方办下房证并办理过户的同时，再付给被告，同时约定，一方违约按总房款的50%支付违约金；二、合同签订以后，当时交了20000元定金，第二天，2016年4月9日，原告按照约定支付给被告830000元，有被告和她丈夫给打的收条，同时，被告将房屋交付给原告，并将房屋的购销合同交付给原告，在2016年8月15日被告方又提出来由于需要钱，所以让应该到办理过户时交付的500000元先交付被告470000元，剩余的30000元等到过户时再交齐，基于此，双方又签订了一份补充合同，原告当日将470000元的房款交付给原告，并由原告出具收据，在2017年3月份，原告听到同小区的其他购房户纷纷办理房产证，就找到了被告要求办理房产证的过户事宜，被告当时说等其丈夫回来办理房产证，在2017年4月份被告以房屋涨价不同意卖房，一直到现在没能办理过户。提交该小区物业在物业通知业主办理房证的通知及拍照照片，交付被告房款的两张收条和两份银行打款记录；三、违约金按合同约定，一方违约支付对方50%的违约金，我们没有主张这么高，我们仅主张了损失和违约金共300000元，由于被告违约，至原告起诉，导致的律师费的损失，还有迟延过户导致原告房屋不敢正常装修使用的损失。提交律师收费7000元票据；四、2017年4月17日原告与被告付*通话录音。录音当中付*自己承认违约。

被告付*、赵X*质证称，合同的真实性没有异议，合法性有异议，该房屋是二被告的夫妻共同财产，只有其中一人签订了合同，双方没有签字，不能认定意思表示一致，不符合合同法及司法解释的规定，所以该合同是无效的，房屋买卖也是无效的。并且约定的违约金过高，不合法；物业宏宇城服务中心的通知和照片和本案没有关联性，原告及其代理人也自行承认该房屋对原告已经进行了交付，这就说明该房屋被告并不知情物业的相关的行为，并且并未接收任何物业的通知电话，被告对此并不知情，不能说明对被告进行了通知和告知。对于补充合同，并没有被告赵X*的签字，因为卖房的时候，赵X*并不知情，赵X*并不同意卖房。关于收条，470000元收据是被告付*自己签字，当时是付*骗赵X*出来，赵X*匆匆忙忙就签字了，赵X*并不知情了解。打款情况真实性没有异议；对于律师收费票据不是正式发票，我们不予认可；关于录音，对于卖房子，我们夫妻双方发生很大矛盾，后来在赵X*强烈要求不能卖这套房子的同时，我跟原告张X*妻子说想给补偿，房子对方就别买了。

被告付*、赵X*提交：2016年4月9日张X*出具的收据，房屋商品房买卖合同以及房屋契税票及购房发票，说明如果办理房屋产权证的话，必须由付*本人及其配偶拿着这些原件去办。

原告质证称，房屋买卖合同在原告处，契税票和购房发票被告说交物业费拿回去了。

经审理查明，被告付*、赵X*系夫妻。2016年4月8日，原告与被告付*签订房屋买卖合同，双方约定被告夫妻共有的宏宇城A区3-1-2602号的房屋出售给原告，总价款135万元，原告在2016年4月8日交定金2万元，4月9日打给被原告85万元（含定金2万元），剩余50万元到房证过户时给付被告，并约定如有违约按总房款的50%赔于对方。合同签订后，2016年4月9日原告按约定交付了85万元购房款（含定金2万元），由被告付*、赵X*给原告出具收条，二被告分别签字，写明收购房首付款捌拾叁万元整，另收贰万元定金，共计捌拾伍万元整，剩余购房尾款伍拾万元于过户时打齐。后由于涉案房屋暂时无法办理房产证，原告与被告付*又订立补充购房合同，约定原告向被告交付47万元购房款，剩余3万元购房款待过户时一并交齐。原告在当时给付被告购房款47万元，由被告付*出具收条。大约在2017年3月27日，涉案房屋小区物业公司通知各房屋业主办理房产证，原告遂与被告联系房屋过户事宜，但被告却以种种原因未能协助原告办理房屋过户手续。原告为此诉至法院，要求被告履行合同义务，协助原告将位于沧州市运河区宏宇城A区3-1-2602号的房屋过户于原告名下，并要求被告承担违约责任，赔偿原告违约金300000元。

本院认为，本案涉案房屋在出卖以前系被告付*、赵X*夫妻共同财产，原告与被告付*双方所签房屋买卖合同中虽只有被告付*的签名，但并不当然无效，在被告向原告出具的85万元购房款收据中亦有被告赵X*的签名，收据中多次写明购房款，说明被告赵X*对房屋买卖合同是知情而且认可的，故上述合同确系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以认定。二被告认为被告赵X*不知道卖房导致购房合同无效的辩称，于法无据，本院不予采信。合同订立后，原被告双方均应秉X善意履行合同。关于通知被告过户的事实，原告当庭提交的所在小区物业公司在2017年3月27日的办理房证通知及原告与被告的电话录音，被告质证虽有异议，但未提交相反证据，故本院对该事实予以认定，即涉案房屋至今未能过户到原告名下的违约责任应由被告承担。原告诉求二被告协助办理房屋过户的请求，本院予以支持，但应支付给二被告剩余购房款3万元。本案属于房屋买卖，系不动产交易，应依法严格遵循登记公示原则，二被告虽已交付房屋，但只有房屋过户才能产生物权效力，房产证是房屋所有的凭证，故二被告未能办理房屋过户的行为属于重大违约，依法应承担违约金的赔付责任，但双方合同约定按购房款的50%计付违约金过高，原告按购房款的30%诉求违约金亦较高，本院酌定按合同价格的15%计算违约金较妥，违约金为20万元。综上，原告诉求事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告所辩与事实不符，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十三条，第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：

一、被告付*、赵X*协助原告将位于沧州市运河区宏宇城A区3-1-2602号的房屋过户于原告名下，但原告应将剩余购房款三万元给付二被告，限判决生效后十日内履行完毕。

二、被告付*、赵X*赔偿原告违约金200000元。限判决生效后十日内履行完毕。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费2900元，由原告负担966元，由二被告负担1934元；保全费5000元，由二被告负担。