崔樱女律师
律师观点分析
一、案情介绍
林先生名下持有长春净月区商业商铺，2021 年委托他人与陈某某签订首份租赁合同，约定商铺用作经营、租赁期至 2026 年，年租金 16 万元，租赁期间全部水费由承租方承担。 后陈某某以租金过高为由协商重签合同，双方 2023 年 10 月重新订立新版租赁合同，调整租期至 2028 年、年租金 15 万元，约定每年 10 月 30 日前预付下一年全年租金；合同同时约定承租方拖欠租金按日 5‰计收滞纳金，单方解约需提前 60 个工作日协商。
合同履行期间存在两大核心纠纷：
1.水费长期拖欠：陈某某承租多年从未缴纳水费，供水方多次催告，林先生为避免商铺停水停业风险，分三笔垫付全部欠缴水费合计 21481.8 元；
2.恶意违约退租：2025 年 10 月 30 日系应付次年租金期限，陈某某分文未付；同年 11 月 30 日未提前告知、未协商一致，直接交还房屋钥匙、自行搬离商铺，明确拒绝继续租赁，单方终止合同。
林先生多次联系陈某某协商租金、水费赔付事宜，对方拒接沟通、失联回避，无奈委托本律师提起诉讼，诉求包含：继续履行租赁合同、支付全年租金 15 万元、逾期违约金、返还垫付水费及资金利息、全部诉讼费由对方承担。
二、办案经过
1. 证据梳理固化，搭建完整证据链 接受委托后，第一时间整理全套权属、租赁、付款凭证：不动产权证书、两份租赁合同、出租授权委托书、三笔水费垫付收据 + 银行转账流水、房屋交接沟通记录，逐项核对金额、租赁时段、费用承担条款，标注被告违约关键条款，形成条理清晰的证据目录。
2. 诉讼策略精准调整，兼顾法理与实操 委托人最初诉求要求强制继续履行合同并全额索要次年租金。结合司法实践，商铺租赁依赖承租人实际占有使用，对方已腾空房屋、明确拒绝承租，强制履行不具备现实可行性，庭审中向法官清晰阐述该客观情况，调整主张重心，重点围绕逾期付租违约金、垫付水费追偿两大核心权益全力举证说理。
3. 针对高额违约金条款做好法律抗辩预案 合同约定日 5‰滞纳金标准过高，预判法院会依法调低，提前检索同期 LPR 四倍司法裁判标准，向法庭提交同类判例参考，主张即便下调标准，也应足额支持我方自逾期付租至对方交还房屋期间的违约损失。
4. 被告缺席庭审，完整发表代理意见 本案被告经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，放弃答辩、举证、质证权利。庭审中完整陈述全部案件事实，逐条对应《民法典》租赁合同、违约责任、不当得利相关法条，论证水费系承租方法定承担义务，我方垫付后有权追偿本金及资金占用利息；同时明确被告逾期付租 32 天的违约事实，请求法庭依法支持违约金主张。
三、案件结果
法院全部采纳我方核心代理意见，作出一审判决：
1.判令承租方于判决生效十日内支付逾期付租违约金：以 15 万元为基数，自 2025 年 10 月 30 日起按一年期 LPR 四倍计算至 2025 年 11 月 30 日；
2.判令承租方十日内返还林先生垫付水费 21481.8 元，并以该金额为基数，自 2025 年 12 月 1 日起按 LPR 支付资金占用利息至款项付清为止；
3.驳回继续履行合同、支付全年租金的诉讼请求（客观履行不能）；
4.案件受理费 4345 元，仅由我方承担少量份额，绝大部分诉讼成本由违约承租方承担。
本案虽未支持继续履行诉请，但全额保障出租人垫付水费本金及利息，同时依法认定承租方逾期付租违约事实，足额支持对应周期违约金，实现委托人财产损失全额挽回，达到预期维权效果。
四、案例办案小结
1.商铺租赁纠纷中，承租人失联、擅自退租属于典型根本违约，出租人务必留存租赁合同、缴费流水、房屋交接记录全套书面证据；
2.合同约定过高滞纳金 / 违约金时，法院通常以 LPR 四倍为合理上限调整，起诉前可提前做好法律依据准备；
3.承租人长期拖欠水电杂费，出租人代为垫付后可依据合同约定及不当得利规则起诉追偿，同时主张资金占用利息；
4.承租人已腾空房屋、明确拒绝使用商铺的，法院一般不支持强制继续履行合同，维权重点应转向违约金、已垫付费用、实际损失追偿。