一、审查产权是否清晰

无论是签署房屋买卖协议还是租赁合同，都必须要审核房屋的产权问题。产权是否清晰直接影响到合同签署者是否有权处分的问题。一般要审查房地产权证的真实性、是否登记在其名下。

二、审查房产是否设置抵押

若签署“以租代售”协议，通常会出现一个很大的风险。即当房产上设置抵押时，抵押权的实现会导致房产的所有权未来可能发生转移，承租人在支付高于一般市场价的租金后可能无法真正获得房产所有权所带来的未来期待利益。

三、“房东”的债务影响“以租代售”权益的实现

“房东”若出现资不抵债时，债权人会以法律手段强制执行其名下的房产，此时作为“以租代售”的承租人能否成功提起执行异议，将房产过户为你的名下，存在较大风险。

四、合同的效力瑕疵

深圳将对产业用房出租人违规转让或以“以租代售”等形式变相转让行为进行严厉打击。市住建局发布《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)(征求意见稿)。《若干措施》提出了加强产业用房准入监管、规范产业用房转租分租行为、完善产业用房租赁后续监管机制等措施。除土地供应合同、产业发展监管协议和产业用房租赁合同约定外，产业用房原则上不得转租、分租;经约定或批准可以转租的，产业用房应当按相关规定出租，受转租人不得再次转租。加强对租赁当事人经营活动、履约行为监管，严厉打击出租人违规转让或以“以租代售”等形式变相转让行为，严厉打击承租人违规违约将产业用房用于其他用途的行为。

五、价格方面的风险

（1）房屋的价格具有极大的可变因素涨浮不定，在签订租赁合同时所签的价格与所要求的"五年限制"之后的该房屋价格很可能是不一样的，如果房屋价格上涨了，那么卖家完全可以宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定的价格卖掉房子。这对于买家来说，则要承担由此带来的诸多的不利后果，甚至能丢失掉购买新房屋的机会。出租年限越长，风险就越高。

（2）若房屋价格下降了，那么买家也有可能在承租期内解除双方的租赁合同，使得出租人出售房产的目的无法达成。也就是说，收益本身的不确定性将给交易双方违约带来了巨大的变动空间。

（3）站在买房者的角度看，其实和卖房者签订的是附期限合同，这种附期限合同只有期限到期时才生效，如果租房期间双方因为房价等因素有分歧，买房者的利益是不受法律保护的。

六、租赁合同期限的法律风险

《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。“以租代售”模式的房地产公司往往与购房者签订租赁合同的租赁期限高于20年，在合同中约定：在租赁期限满后，租房者获得该租赁房的产权。这种合同约定的租赁期限显然与《中华人民共和国合同法》第二百一十四规定的20年以内的合法租赁期限是相悖的，是无效的租赁合同。因此，根据超过20年的租赁期限的租赁合同不受法律保护，而且“以租代售”的房屋产权在卖方手里，一旦遇到拆迁，租户不是产权人，租户能否获得拆迁补偿款，存在较大风险。

律师建议：严格审查产权问题，建立安全稳定的交易模式，设计起草审查协议条款，避免出现协议漏洞或者未约定重点事项，明确双方的权利与义务，跟进履约情况，及时修补法律风险，尽最大可能保护双方权益实现。