房屋租赁合同纠纷 退还全部保证金

律师观点分析

济南市槐荫区人民法院

民事判决书

（2019）鲁0104民初6252号

原告（反诉被告）：徐X，女，住济南市。

委托诉讼代理人：张明骏，山东舜元律师事务所律师。

被告（反诉原告）：崔XX，男，住济南市。

原告（反诉被告）徐X与被告（反诉原告）崔XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）徐X向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告房屋租赁保证金。事实和理由：2018年7月9日原告徐X与被告崔XX及居间方签订《房屋租赁合同》，被告将其位于济南市槐荫区XX房屋租赁给原告，租赁期限为2018年7月10日至2019年7月9日，并于合同签订当日原告向被告缴纳房屋租赁保证金。现《房屋租赁合同》已到期，原告不再续租被告房屋，在居间方见证下，原被告已做退房交接，但被告拒不退还房屋租赁保证金。根据合同第五条约定“合同期满，如乙方（原告）无违约行为，甲方（被告）在合同到期日保证金无息退还给乙方”，在原告无任何违约行为的前提下，被告以各种理由拒不退还保证金，其行为严重损害了原告的合同法权益，故原告诉至贵院，望判如所请。

被告崔XX辩称，原告欠我两个月的电费及水费，原告延迟交房，应在2019年7月9日到期，但是到期后原告没有交房，我与她联系时她说在外地，一个多星期后才交房，而且原告未经我的同意将我的锁换了。原告未经我同意在我的床上养狗，屋内空气不好都是狗毛，影响我后期出租，要求补偿。我室内物品有丢失，鞋架价值200元、水壶底座价值300元、天然气卡丢失虽然她补办了，但是我也补办了花费50元。原告使用我房屋致使墙皮脱落，我找人修复花费1199元，要求补偿。还有我的房产证是2016年底办理的，我房屋是精装修，至今才两年多我就得大修，说明原告把我的房屋损坏严重。不同意返还保证金，扣除我的各种损失及水电费，剩余退还。算完后现在保证金不够赔偿，没有剩余，我不应该返还保证金，原告还应赔偿我。

反诉原告崔XX向我院提出反诉请求：1.请求依法判决被反诉人赔偿、缴清：水电费390.9元，床、水壶，鞋架等赔偿费1200元，保洁费500元，房屋损坏维修费1199元，房屋空置赔偿费1300元。共计4589.9元。2.请求依法判决被反诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：反诉人崔XX于2018年7月9日-2019年7月9日将自有的位于济南市槐荫区XX房屋租赁给被反诉人徐X居住使用。租赁到期后，被反诉人还欠最后两个月的水电费没有缴纳，期间被反诉人徐X对房屋损坏严重，并且屋内物品有丢失（鞋架、水壶底座)。最为严重的是被反诉人在未经反诉人同意的情况下擅自在室内养狗(室内床上)，致使室内床上和其他地方狗毛狗气味污染严重，（床、鞋架、水壶需赔偿1200元）导致其后数月该房屋无法正常租赁（需赔偿空置费1300元），清洁室内狗毛等污染花费保洁费用500元，并且不得不在精装修才两年多时间后又花钱维修，维修费1199元。综上所述，被反诉人徐X对反诉人崔XX利益造成严重损害。依照《中华人民共和国民事诉讼法》规定，崔XX提起反诉，请求法院依法公正判决，以维护反诉人的合法权益。

本院认为，本案争议的焦点问题本诉中即在于承租人徐X缴纳的房屋租赁保证金，出租人崔XX应否予以退还。

首先，徐X提交居间方工作人员乔金玉出具的《房屋交接情况说明》一份，载明：2019年7月10日，我单位济南XX加盟店因槐荫区XX房屋租赁到期，员工石XX与房东崔XX及租客徐X及其朋友，4人进行现场验房退房。验房结果：现场，房东对房屋情况表示没有异况，约定扣除当月水电费后，返还其余押金。同时许X还提交了与XX加盟店工作人员乔XX的微信聊天记录截图、与该单位工作人员石XX的微信聊天记录截图、2018年8月23日与中介公司的录音光盘一份。崔XX对微信聊天记录证据、录音证据拒绝质证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”结合许X提交的相关证据，足以认定双方已于2019年7月10日对涉案房屋进行了交接，交接中崔XX并未提出徐X存在承租涉案房屋的违约行为以及对房屋的破坏行为。双方签订的《房屋租赁合同》第五条约定：“乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金。合同期满，如乙方无违约行为，甲方在合同到期日保证金无息退还给乙方。”因此，徐X主张崔XX应退还房屋保证金，符合法律规定以及双方的合同约定，应予支持。

其次，对于崔XX的反诉请求，水电费390.9元，徐X认可尚欠电费284.93元、水费8元，崔XX主张微信转账给楼长的朋友80元水费，并无证据提交，本院不予采信。对于床、水壶、鞋架等损失1200元，崔XX仅提交照片打印件，无法证实物品的实际价值以及损失的具体数额，同时双方房屋交接中出租人并未提出对该部分物品的异议，对此不予认定。对于保洁费、房屋损坏维修费、房屋空置赔偿费，反诉原告仅提交收条、收据等证据，非正式发票，不符合证据形式，同时其也并未举证证明该部分损失与徐X的租房行为存在因果关系，双方已于2019年7月10日对涉案房屋进行了房屋交接，崔XX并无异议，且已实际收回房屋，因此对崔XX的该主张不予支持。

综上，双方签订的《房屋租赁合同》到期后，双方已于2019年7月10日对涉案房屋进行了交接，因此按照合同约定，出租人应返还涉案房屋,承租人应结清水电费。

依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：

一、被告崔XX于本判决生效之日起十日内返还原告徐X房屋租赁保证金；

二、反诉被告徐X于本判决生效之日起十日内支付反诉原告崔XX水电费。