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一、按份共有

按份共有，指共有人分别按照份额对共有财产进行分割。离婚案件中，多以平均分割为主，也有一方按适当比例多分的情形。

解读：因原被告双方没有能力对对方进行补偿，可以选择按份共有方式进行房产分割。

案件事实：2015年4月29日，程某与张甲共同购买涉案房屋，支付首付款后，程某、张甲与华夏银行股份有限公司解放支行签订《个人房屋抵押借款合同》，截止2020年8月20日，该房屋差欠银行贷款余额186357.50元。2015年5月13日，程某取得涉案房屋权属证明。后，双方起诉离婚，并要求分割夫妻共同财产。

裁判观点：程某与张甲婚姻关系存续期间取得的涉案房屋，系夫妻共同财产，双方因没有能力对对方进行补偿，均同意对涉案房屋各享有 50%份额，差欠银行的贷款各自承担一半，本院对此予以照准。

案例索引：武昌区人民法院（2020）鄂0106民初3355号

解读：因本案房屋登记为原被告双方共同共有，以按份共有（平均分割）方式进行房产分割。

案件事实：涉案房屋登记在刘某、谢甲名下，共同共有。房屋每月需偿还贷款，刘某、谢甲系共同贷款人，谢甲为主贷款人。后双方起诉离婚，并要求分割夫妻共同财产。

裁判观点：登记在刘某、谢甲名下的涉案房屋，由刘某、谢甲各享有该房屋所有权份额的 50%；剩余贷款由刘某、谢甲在其享有的房屋份额内，即每月各负担一半应偿还的贷款金额直至共同偿还完毕止。

案例索引：武昌区人民法院(2020)鄂0106民初1187号 

解读：因原被告双方第一次离婚时就房产分割进行了事先约定，再婚后并未就份额发生任何改变，以按份共有（平均分割）进行房产分割。

案件事实：王某、黄某婚后未生育子女。2008年3月20日，双方登记离婚，并签订《离婚协议书》，约定：两人因感情不和，经协商自愿离婚，对财产分割达成协议。位于武昌区***房产一套双方各自享有一半份额，如有偿转让需经另一方同意，同时，所得房款双方各自分得一半。离婚后，双方均未离家。2009年，王某与黄某登记复婚，复婚后未添置夫妻共同财产，亦未对黄某名下的房屋再次进行约定。

裁判观点：对王某主张的请求确认其享有登记在黄某名下案涉房屋所有权的诉讼请求，因该房屋在2008年3月20日双方登记离婚时已作为夫妻共同财产进行了分割，双方对该房屋各享有50%的所有权。双方复婚后未对该房屋权属重新约定，故该房屋在双方离婚后至复婚至今均属于双方按份共有，即王某、黄某各享有该房屋50%的所有权。

案例索引：武昌区人民法院(2020)鄂0106民初2839号

解读：因案涉房屋出资来源于一方父母，登记在配偶双方名下，对出资一方子女按适当比例多分，即增加（5%）比例。这意味着，房产出资会直接影响房产分割比例。

案件事实：2014年6月23日，坐落于武昌区***房屋登记于李甲、冯某名下（按份共有）。庭审中，双方均不主张该房屋完全所有权，仅要求法院确认其享有该房屋所有权的份额。

裁判观点：关于案涉房屋所有权归属的问题，被告李甲抗辩该房屋尚欠其父母560,000元的房款，但未提供证据证明，该辩称理由本院不予采纳；登记在原告冯某、被告李甲名下的案涉房屋归原告冯某、被告李甲按份共有，考虑到该房屋购房款一部分来源于被告李甲父母，故在双方所有权份额上本院予以调整为原告冯某享有该房屋所有权份额45%，被告李甲享有该房屋所有权份额55%。

案例索引：武昌区人民法院(2020)鄂0106民初3747号

二、作价补偿

作价补偿，指产权归一方所有，由其向另一方支付折价款，而对于产权归属一般由双方协商，协商不成的，法院可根据具体情况作出裁判；支付对方折价款的数额，同样优先遵循双方协商原则，协商不成的，可以进行评估并根据评估值确定。

但在司法案件的实际处理过程中，对于折价款的计算方式相对比较复杂，需要从时间节点上区分婚前和婚后情形、从出资方式上区分全款和按揭的情形。

（一）婚前个人出资，婚后共同还贷的房产

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。故，法院判定婚前由一方个人出资，婚后共同还贷的，会对共同还贷及增资部分进行分割，具体到不同案件计算方式也会存在差别。

解读：法院综合考虑房产购买及房产增值率、成新率等，具体计算公式为“婚后共同还贷/2÷购房款×房屋现值（双方认可）”。

第 1 步：“婚后共同还贷 142974.49/2=71487.245 元”为个人实际已经支付价款。

第 2 步：“个人实际已经支付价款 71487.245÷购房款（500000+400000+100000）=0.071487245≈7.1%”，即个人实际支付价款占购房款比例。

第 3 步：“比例 7.1%×房屋现价值 2400000=17040000 元，即房屋现值折价款。

案件事实：2013年6月22日，陈甲购买案涉房屋，首付款500,000元；商业贷款400,000元；公积金贷款100,000元。

借款合同显示：每月商业贷款需偿还2371.27元、公积金贷款需偿还 506.69元，合计2877.96元。商业贷款至今共计还贷113,551.44元；公积金中心显示：陈甲月还款常数439.15元，至今共计还贷29，423.05元；两项累计还贷142,974.49元。双方均确认该房屋现价值 2400000 元。

裁判观点：陈甲应对刘某就婚后共同还贷支付的款项及相对应的财产增值部分进行经济补偿。本院综合考虑房产购买及房产增值率、成新率等等，酌定陈甲补偿刘某房产折价款 170,000 元。

案例索引：武昌区人民法院(2020)鄂0106民初1339号

解读：如不足以证明银行贷款在婚后完全由原告父母偿还，应当认定为家庭共同偿还，即原告父母与原、被告双方婚后共同还贷，法院具体计算公式为“婚后共同还贷×房屋现值（评估）÷购房款/2”。

具体到本案中，计算方法为：婚后共同还贷 22/2× 房屋现值（评估）184 ÷ 购房款45.4/2= 22.3 万元

（注意这里“婚后共同还贷/2×房屋现值÷购房成本/2”中最后又除以二，系将父母以及原被告夫妻作为两个分开的整体，进而剔除原告父母还款部分）。

案件事实：原告结婚前购买案涉房屋，支付首付款136600元后，余款317000元为银行按揭，贷款期限为20年，原告父母帮助偿还部分贷款。原告与被告结婚后，双方共同偿还贷款22万元。案涉房屋评估市场价值为184万元。

裁判观点：原告婚前购买的案涉房屋，虽能举证证明其父母支取工资收入为其分期偿还贷款。但是，原告与被告结婚后用自己的银行账户偿还贷款，其父取款的时间、金额，偿还能力与贷款偿还时间、金额不能完全对应，不足以证明银行贷款在婚后完全由原告父母偿还。应当认定家庭共同偿还，即原告父母与原、被告双方婚后共同还贷。共同还贷房屋增值部分，原告应当补偿被告22.3万元。

案例索引：武汉市洪山区人民法院(2019)鄂0111民初8923号

解读：法院具体计算公式为“婚后共同还贷本息/（购房款+已付贷款利息）×房屋现值（双方认可）/2”，即，婚后共同还贷本息237794.08/房屋总价款及利息 440358.8×认可房屋现值 1520000÷2=410400元。

裁判观点：案涉房屋系史甲于2005年婚前支付首付款后购买，史甲、王某婚姻关系存续期内共同偿还贷款。双方婚后就上述房屋偿还贷款本息273,794.08元，但其中36,000元系史甲于 2010年5月24日提取其名下公积金余额偿还，该部分还贷不属于婚后共同财产还贷，故史甲、王某双方婚后共同还贷本息约为237,794.08元，占该房屋总价款及利息 440,358.8 元的比例为54%，结合史甲、王某认可的该房屋现价值为1,520,000元，故史甲就双方婚姻关系存续期内的共同还贷部分及其增值部分补偿王某410,400元。

案例索引：武汉市中级人民法院（2020）鄂 01 民终 456 号

解读：法院具体计算公式为“婚后共同还贷÷（购房款+已付贷款利息）×房屋现值（酌定市场行情）/2”，先计算出婚后实际支付价款占购房款本息比例，再计算出该比例所对应的房屋现值（房屋面积×市场现单价），最后算出的金额的一半即为个人应分得的折价款，即婚后共同还贷48352.32/（购房款434238+已付贷款利息117305.89）×房屋现值1040270/2=45598.78 元。

案件事实：2012 年 9 月，原告方甲购买了案涉房屋，合同成交价为 434238元，建筑面积 94.57 平方米，贷款303000元，贷款期限30年，每月还款2014.68元，2018年9月至2020年9月期间共还款48352.32元，截止2020年9月，共还贷款利息117305.89 元。

诉讼中，原告方甲认可该房目前价格为12000元/平方米至13000元/平方米之间，后原告方甲又变更意见为10000元/平方米，被告张某认为该房目前价格为12000元/平方米至13000元/平方米之间。

裁判观点：案涉房屋产权依法判归原告方甲，剩余房贷由原告方甲偿还，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分由原告方甲对被告张某进行补偿。

关于房屋现价值，虽然双方的认可仍有差异，但考虑到双方婚后时间较短，为减轻当事人诉讼成本，本院根据本地市场行情酌定按11000元/平方米予以计算。经核算后，应分割的还贷及增值数额为91196元，由原告方甲向被告张某补偿50%即45598元。

案例索引：武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初4268号

解读：法院具体计算公式为“婚后共同还贷×房屋现值÷房屋总成本/2”，即“婚后共同还贷。

案例索引：武汉经济技术开发区人民法院(2019)鄂0191民初2668号

解读：

1.从产权归一方角度来看：案涉房屋虽系双方共有财产，但在经济上李甲付出较多，且案涉房屋现实际由李甲实际居住，故案涉房屋判归李甲所有较为适宜；

2.本案法院明显考量的是房产实际出资问题，直接影响折价款数额的确定；

3.从支付对方折价款角度来看：法院综合考虑案涉房屋首付款（均由李甲一方支付）、婚前还贷支付的款项、婚后共同还贷支付的款项及其相应财产增值部分，根据裁判推出法院最贴近的计算公式为“[房屋现净值（房屋现值(双方认可)-未到期贷款本金）-实际已还款（已付首付款+已还款本金+已还款利息）]/2”，即{房屋现净值 646592.01元（房屋现值 850000-未到期贷款本金203407.99 ）-已还款238665.19元[已付首付款(69000+20000)+已还款本金55700.97+已还款利息93964.22]}/2=203963.41元。

案件事实：2012年8月9日，罗某、李甲共同与武汉华美房地产开发有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定购买案涉房屋，总价款379000元。

同日，李甲通过其银行账户向武汉华美房地产开发有限公司支付部分首付款30000元。2012年10月10日，罗某又另行与武汉华美房地产开发有限公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，约定购买案涉房屋，总价款379000元，其中首付款119000元，剩余房款260000元由罗某通过向中国银行显正支行贷款的方式支付，贷款期限20年。

2012年10月10日签订的商品房买卖合同在房管部门进行了备案登记。李甲分别于2013年2月25日、3月12日向武汉华美房地产开发有限公司支付首付款69000元、20000元。

嗣后，偿还案涉房屋贷款的款项由李甲转给罗某，再由罗某支付至指定账户。截至2019年10月6日，案涉房屋共还款本金55700.97元及利息93964.22元，未到期贷款本金203407.99元，之后再未还贷。

案涉房屋交房后由罗某、李甲及家人共同居住。

2019年3月14日，案涉房屋产权登记在罗某名下。双方均认可案涉房屋的现有价值按照850000元计算。

裁判观点：案涉房屋虽系双方共有财产，但在经济上李甲付出较多，且案涉房屋现实际由李甲居住，故案涉房屋判归李甲所有较为适宜，尚未归还的贷款由李甲偿还，李甲应对罗某进行补偿。

诉讼中双方同意案涉房屋的现有价值按850000元计算，扣除案涉房屋未到期贷款本金203407.99元后，综合考虑案涉房屋首付款、婚前还贷支付的款项、婚后共同还贷支付的款项及其相应财产增值部分，本院酌定由李甲补偿罗某200000元。

案例索引：武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初9538号

归纳而言，婚前由一方个人出资，婚后共同还贷的房产，法院在衡量分割比例时，主要考虑因素包括但不限于房产增值率、成新率、首付款贡献大小、实际还款贡献、还款构成等因素。

在进行分割计算时，总体思路是按房产现值与共同分割部分份额的乘积来计算。

其中房产现值可能是房产自身评估价值、可能是双方共同认可价值、还可能是法院参照市场价酌定价值，这其中有的基准为房屋现净值（即另行剔除未到期贷款本金）；

共同分割部分份额为共同还贷部分占实际总房款的比例，实际总房款大多为实际支付购房款与已付贷款本息之和，也有将税款契税、维修基金等合并列入实际总房款之内的。

我们可以看到，房产的分割并没有统一的标准，故考虑房产分割时，可以尽量设计多种分割模式，从而选择最适合且最有依据的模式。