摘要：商品房预售合同纠纷类案件通常可以反映商品房预售合同的诸多问题，因同一楼盘购房者众多，此类纠纷极易发生规模较大的群诉。因目前房地产行业下行，大量楼盘无法按时按质竣工、交付，购房者基于其与开发商签署的商品房预售合同，可能会要求开发商承担逾期交房、逾期办证等的违约责任。本文通过对深圳地区近三年商品房预售合同纠纷类案件的观察，对其中的主要争议焦点及裁判规则进行了总结和梳理。深圳地区近三年商品房预售合同纠纷主要为购房者的索赔纠纷，购房者索赔的理由主要为逾期交房、逾期办证、宣传资料与实际交房不符等，其中还会涉及格式条款的认定以及法院对违约责任的调整等问题，本文主要围绕这几类纠纷进行梳理分析：逾期交房类索赔案件中，主要涉及交房时点与违约金标准的判断。商品房预售合同对开发商应当交付房屋的时间点会有明确约定，一般情况下，该时间点即为开发商应当交付房屋的时间点，但实践中往往会存在购房者在签订毛坯房的商品房预售合同的同时，在开发商安排下，与装修、改造公司统一签署装修、改造类协议。此时，法院会综合装修合同的价格、装修费用的收款主体、购房者是否就装修协议与装修公司进行过协商等，综合判断装修合同中的交房时间是否已经更改了商品房预售合同的交房时间。如果（1）装修合同是在开发商安排下由购房者统一与第三方装修公司签署，购房者未与第三方装修公司交涉；（2）装修合同价格较低；（3）装修费用由开发商收取；那么法院可能会认定，开发商应当就装修协议的约定向购房者承担责任，商品房预售合同中的房屋交付时间也会变更为装修协议中房屋的交付时间。如在(2021)粤03民终6472号案中，一审法院认为：“盛隆兴业公司现场提供的《室内精装修标准》与《装修工程施工合同》附件的室内精装修标准一致；再次，《改造委托协议》《装修工程施工合同》的价款各为1000元，明显低于正常市场价格，而张向阳将约定的合同价款均直接交付给盛隆兴业公司，两案外人从签订合同至今均未与张向阳直接交涉；以上事实足以认定盛隆兴业公司应就涉案《装修工程施工合同》《改造委托协议》向张向阳承担合同责任，双方之间的房屋交付标准应以《装修工程施工合同》附件的约定内容为准，房屋交付时间因含装修项目亦由预售合同约定的2018年6月30日变更为《装修工程施工合同》约定的2019年6月30日……”深圳中院对此认定予以维持。
1.以开发商向装修公司交房的时间点作为开发商向购房者交付的时间
如购房者与装修、改造公司约定了后者可以代为收楼的情况下，法院一般会认定开发商向其交付房屋即为向购房者交付房屋。例如：深圳罗湖区法院在(2021)粤0303民初22554号案中认为：“……因原告在签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》同时，向四季御园工程总承包施工单位第四工程公司出具《装修改造委托书》……《装修改造委托书》明确“在该物业交付之后，受托方即可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工”……原告在出具《装修改造委托书》时对此应当预见到，而被告于2014年12月20日通知入伙时直接向第四工程公司交付房产用于装修改造，符合原告的合同利益……”2.参照燃气开通时间确定开发商向购房者交付房屋的时间点如开发商在未开通燃气的情况下即向购房者交付房屋，由于购房者无法正常使用，法院一般会以燃气开通时间作为开发商实际交付的时间。例如：深圳中院在(2021)粤03民终6472号案中认为：“根据深圳市燃气集团股份有限公司龙岗分公司在一审中的回函，涉案房产于2019年9月30日具备开通天然气条件。即使涉案房产已经交付，但在2019年9月30日前并不具备正常使用功能，不能认定为符合基本使用条件的交付。因此，盛隆兴业公司存在延期交房的违约行为。”类似案例还有深圳龙岗区法院(2021)粤0307民初12235-12254、12256、12257号案。3.建设工程竣工验收备案（回执）对于判断开发商是否依法依约交付房屋的影响商品房预售合同一般会约定开发商在交付房屋前，应取得深圳市建设工程竣工验收备案（回执），并在交付房屋时向购房者出具。但对于在未取得深圳市建设工程竣工验收备案（回执）情况下，开发商向购房者交付房屋是否视为按约交付，深圳中院本身也存在不同观点：（1）购房者未在商品房预售合同规定的时间内以房产未取得竣工验收备案为由向开发商提出收楼异议，且实际接收、占有、控制房屋的，购房者后续再以涉案房产未取得竣工验收备案为由，向开发商主张房屋交付后至取得竣工验收备案回执期间的逾期交房违约金，法院可能不予支持。例如：深圳中院在(2022)粤03民终9524-9545号案中认为：“山厦公司在尚未取得涉案楼盘的《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》前向买受人发出入伙通知书，不符合法定的交付条件。但刘慧莉、王秀娟作为具有完全民事行为能力的成年人，在收楼时并未要求山厦公司提供《深圳市建设工程竣工验收备案(回执)》，亦未见其对此提出异议和作出拒绝收楼的意思表示，而是签字确认同意收楼，该接受交付的事实客观存在。虽然山厦公司交付房屋前应满足的法定条件并不因刘慧莉、王秀娟的收楼行为而免除，但其在交付条件尚不完全具备的情况下作出的收楼和入伙决定，应当视为对山厦公司交付行为的认可和接受，即以实际收楼的行为表示放弃了此后追究山厦公司逾期交房违约责任的权利，系民事主体依法处分自己的民事权利。”（2）在没有证据证明购房者接收房屋时明知涉案房屋未取得《深圳市建设工程竣工验收备案(回执)》的情况下，即使购房者实际接收房屋，也不能视为开发商依法依约交付。例如：深圳中院在(2021)粤03民终8921号案中认为：“《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律、行政法规规定，建设工程交付使用须通过行政主管部门认可的规划验收和竣工验收备案等综合性验收，即验收合格是商品房法定交付使用的最低条件，出卖人的交付行为需满足该条件。本案中，径腾公司向高斌斌交付涉案房屋钥匙后方取得《深圳市建设工程规划验收合格证》及《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，即径腾公司向高斌斌交付钥匙时房屋不符合商品房法定交付使用的最低条件，径腾公司未提供证据证明买受人在收到钥匙时知道涉案房屋不具备法定交付条件，故该交付钥匙的行为并不发生法律规定的商品房交付效力，径腾公司应承担逾期交房的违约责任。”开发商通知收楼后，购房者因房屋装修质量问题拒绝收楼并主张逾期交房违约金的，法院一般认为开发商已经按约交楼，购房者无权主张逾期交房违约金，但可能会酌情判令开发商以政府指导租金标准赔偿购房者无法正常使用房屋的损失。例如，深圳罗湖区法院在(2021)粤0303民初15201号案中认为：“关于被告是否存在逾期交房的问题，本案中，涉案房产已于2019年9月12日通过竣工验收，且已于2019年9月30日向深圳市住建部门备案，涉案房产并不存在地基基础和主体结构等质量问题，因此，涉案房产已经达到法定及合同约定的交付条件。本院认为，原告提出的所谓房屋质量问题均属于装修工程问题，并不属于工程主体结构问题，不能作为原告拒绝接收涉案房产的正当理由。本案中，被告已按照合同约定通知原告收房，原告未按照通知办理验收交接手续，应视为被告已按照约定向原告交付了涉案房产。”再如，深圳中院在(2020)粤03民终29233号案中认为：“……因招商公司提供的房屋未能满足双方约定的‘简单布置即可入住’的状态，进而导致董媛入住涉案房屋时间的推迟，招商公司应对董媛迟延入住的损失予以赔偿。因双方合同约定的违约金标准明显高于董媛的实际损失，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，根据实际损失并兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，酌情按涉案房屋该期间的指导租金标准调整招商公司的赔偿责任为140523.6元（即105元×334.58平方米×4个月）。”此外，深圳中院在(2021)粤03民终27657、27658号案中认为：“关于无法正常使用房屋的损失。被上诉人提交的证据已经表明涉案房产存在漏水及其他整改项目，根据合同及交付标准确认书约定的装修标准，上诉人应向被上诉人赔偿其不能正常使用房屋期间即2019年1月11日至5月13日期间的损失，一审根据政府指导价判决上诉人应赔偿被上诉人两套房产相应的损失13333.20元［65.04×（4+3/30）×50］、13689.90元［66.78×（4+3/30）×50］，处理并无不当，本院予以维持。”（三）商品房预售合同附件对逾期交房违约金的补充和修改条款的效力实践中，商品房预售合同附件往往会对开发商逾期交房违约责任进行限制和减免，且该类条款是为了重复使用而由开发商预先拟定，在订立时未与购房者协商。若购房者主张该附件中的违约责任条款为格式条款，法院一般会作此认定。此时，开发商是否依法进行了提示、相关条款是否有违公平原则是法院判断其效力的关键点。确认无效的情况下，法院一般会结合购房者逾期付款的违约责任标准，对开发商逾期交房的违约责任进行酌定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第十条规定：“提供格式条款的一方在合同订立时采用通常足以引起对方注意的文字、符号、字体等明显标识，提示对方注意免除或者减轻其责任、排除或者限制对方权利等与对方有重大利害关系的异常条款的，人民法院可以认定其已经履行民法典第四百九十六条第二款规定的提示义务。”据此，文本样式、排版系判断开发商是否尽到合理提示义务的关键。正如深圳龙岗区法院在（2020）粤0307民初37717号案中分析（深圳中院在(2021)粤03民终12054号案中维持原判）：“合同附件五中关于违约金标准调整等与原合同不一致的条款均采取加黑的方式特别注明、购房者在合同附件五中每页均有签名并按指模等事实可认定开发商在签订该附件时已经针对可能限制购房者权利、减轻或免除开发商义务和责任部分以及违约责任部分等向购房者作出了特别提示、说明，已尽到合理提示义务，购房者在签订合同时对附件内容是知晓并同意的，该合同附件系对原合同的补充约定，合法有效，双方当事人均应按附件约定履行。”相反，如开发商对减轻、免除其责任的补充条款未采取足够的文字样式上的提示，法院一般会认定相关条款无效，并结合购房者因逾期交房所遭受的租金损失和其他损失、逾期付款的违约责任标准等，酌定开发商逾期交房的违约责任。值得注意的是，部分商品房预售合同主文通常会将逾期交房违约责任表述为按照第壹/贰种方式确定，但具体内容需要查看附件方可知悉。此时，若开发商仅将主文中的相关条款加粗/加黑，可能不足以被认定为尽到了合理提示义务。相关案例具体如下：1.深圳中院在(2021)粤03民终2694号案中认为：“在本案中，合同正文第十二条约定逾期交房违约责任按第贰种方式处理，“贰”字的字体有加粗，但由于第贰种方式在正文中并未体现，而是放在附件五中约定，加粗正文“贰”字尚不足以让买受人注意到合同附件五的相关内容……而从附件五第十二条的文本样式来看，整个附件五采用了与正文相比过小过密的字体和间距，第十二条也没有通过加大加粗等方式提请注意……本院综合考虑买受人因喀斯特公司逾期交房所遭受的租金损失和其他损失、合同对逾期收房和逾期付款所约定的违约金标准，根据公平原则和诚信原则，酌情认定喀斯特公司按照总房款每日万分之一的标准向何火光赔偿逾期交房损失。”2.深圳龙岗区法院在(2020)粤0307民初1796号案中认为（深圳中院在(2021)粤03民终6472号案中维持原判）：“被告某某公司在提供该格式文本时，未以加粗加黑字体或其他显而易见的方式对原告作出特别提示和解释说明，减轻己方义务，加重原告责任；本院认定涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第八条‘对合同第十二条【出卖人逾期交付的违约责任】之修改’属无效条款。”3.深圳宝安区法院在(2020)粤0306民初24396号案中分析（深圳中院在(2021)粤03民终8921号案中认同）：“判断履行提请注意义务是否充分，则主要依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第六条的规定进行“文件外形”的评价……本案合同附件五第六条第1、4项条款的具体内容并无足以引起原告注意的加黑、标粗、斜体或放大等文字上的特殊标识，被告举示的证据也无法证实其在订立合同时已就该条款进行提示、说明且该提示、说明已达充分、合理的程度……本院认定被告作为免责格式条款的提供方未尽合理提示说明义务，有关合同附件五第六条第1、4项条款应认定无效，且自始不发生法律效力。”笔者在检索研究时，发现一案采取了更加灵活的综合判断。在开发商已经对减轻逾期交房违约责任条款尽到合理提示义务的情况下，法院认定相关条款有效，却又结合公平原则认为开发商设置的逾期交房违约责任的上限无效。(2021)粤0307民初24570号案中，深圳龙岗区法院即认为：“双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》正文第十二条约定逾期交房责任按‘第贰种方式处理’即‘按照附件五约定’处理，其中的‘贰’字字体加粗并带有下划线，‘按附件五约定’的字体有加粗，而该合同附件五第九条中对于房产逾期交付的约定，也有在条款前使用‘★’符号予以提醒买受人注意，被告的上述做法已尽到了足以提请买受人注意的程度，故原告要求完全排除合同附件五第九条的约定而按已付购房总价款每日万分之四计算违约金，本院不予支持；但该合同附件五第九条约定了‘逾期交付违约金总额最高不超过买受人已付购房总价款的百分之一’的格式条款，设定了逾期交房违约金的上限，免除了被告因逾期交房而应承担违约金超过已付购房总价款百分之一部分的责任，该合同中对于原告等买受人逾期付款违约责任与被告逾期交房违约责任的约定明显失衡，违反了公平原则，同时该条款也不利于被告积极履行交房的合同义务，故本院认定‘逾期交付违约金总额最高不超过买受人已付购房总价款的百分之一’的格式条款无效。”
购房者要求开发商支付逾期办证违约金
就逾期办证类索赔案件，本文主要从诉讼时效的计算、房地产证办证义务的分担等方面进行梳理和分析。（一）因交房时间产生纠纷的情况下逾期办证的诉讼时效起算点商品房预售合同通常约定，开发商交房后一定天数内为购房者办理房地产证。基于此，逾期办证违约金的计算首先需要确定交房时点。但若开发商与购房者在交房时间点上也存在争议并提起诉讼的情况下，购房者一般需要花费较长时间获得生效判决。此时，如购房者在开发商“交付”房屋后超过三年才提起逾期办证索赔诉讼，开发商又主张诉讼时效抗辩，法院一般会将确认交房时间的生效判决作出之日作为逾期办证诉讼时效的起算点。例如：深圳中院在(2022)粤03民终32267号案中认为：“涉案合同约定，甲公司、乙公司应在房产交付之日起240日内为陆某办理并取得《房地产证》，因此只有在房地产交付时间确定后，甲公司、乙公司是否存在逾期办证、逾期天数、违约金数额等事实才能确定。（2021）粤0303民初21829号民事判决书的作出时间为2021年9月7日，实际交房时间最终是由该生效判决认定，故本案的诉讼时效应自陆某收到该案判决书之日开始计算。”深圳中院在(2021)粤03民终9880号案中也作出了相同说理。（二）办证义务的分担对于逾期办证违约金计算截止日期的影响在没有特别约定的情况下，法院一般认为办证义务在于买卖双方，开发商通知办证后，需要购房者配合才能办出证件。故对于逾期办证违约金计算的截止日期，应结合实际情况综合确定。实践中，深圳中院一般以开发商通知办证起60个自然日作为违约金计算的截止日期，而不以约定的实际办出证件之日为准。例如：深圳中院在(2022)粤03民终32267号案中认为：“虽然涉案合同约定违约金自房地产交付之日后第240日起计至陆某实际取得房地产证之日止，但是本院认为，办理房地产证属于买卖双方的共同义务，……本院酌定在甲公司、乙公司通知办证后，在60个自然日的合理期限内应当能办理出房地产证，因此，甲公司、乙公司承担违约金责任的截止日期应计至开发商通知办证之日即2015年10月22日再加上60个自然日即2015年12月21日，延迟办证天数合计127日。”此外，深圳中院在(2021)粤03民终9880号案中进行了相同认定。但是，如商品房预售合同中约定开发商仅负责办理初始登记，办证义务在买受人，那么逾期办证违约金计算的截止日期可以提前至开发商办理完毕初始登记。例如：深圳宝安区法院在(2020)粤0306民初15050号案中认为：“合同附件五第十二条对房地产证的办理约定如下：本合同项下的《房地产证》由买受人自行办理，买受人未与出卖人签署《房地产证办证委托协议书》的，买受人不得要求出卖人为其办理房地产权属转移登记，更不得要求出卖人承担延期办证的违约责任。根据上述约定，初始登记后，办理涉案房产的房地产证属于原告的义务，瑞恒公司仅为协助义务。涉案房产已于2016年9月底交付原告，本院酌情认定瑞恒公司应于2016年10月1日起240日内履行完办证义务，但瑞恒公司直至2018年11月16日才完成初始登记，已违反合同约定，应支付自本房地产交付之日后第240日起即2017年5月29日起至2018年11月16日止的逾期办证违约金。”
购房者要求开发商承担实际交付与宣传资料不符的违约赔偿责任《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条对商品房的销售广告和宣传资料是否构成要约进行了规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”但是，对于“商品房开发规划范围内”“具体、确定”“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的判断，仍然需要结合具体案件总结裁判规律：“商品房开发规划范围内”指商品房项目的客观空间范围，具体可以理解为客观存在于商品房规划范围内的房屋和设施。深圳龙岗区法院在(2021)粤0307民初2325号案中认为：“原告主张的‘多功能房’并非房屋的合法面积，不在合同约定的房屋面积中……‘多功能房’并未在规划范围内，未写入买卖合同，亦未显示对订立涉案合同以及房屋价格的确定有重大影响，应为视为要约邀请，对双方没有约束力”。但深圳中院在(2021)粤03民终29166号案中对此进行了纠正：“‘商品房开发规划范围内’应当指的该商品房项目的空间范围内，系就客观的空间状态而言，不应当理解为‘符合规划要求的房屋及设施’”。“具体和确定”则需要结合开发商的宣传程度、相关设施或房屋位置是否明确进行认定。笔者在检索时，发现一类典型案件：如开发商宣传房屋会附带一定设施，建设之后因违反规划被拆除的，此种宣传更容易被认定为构成要约。若仅通过微信公众号进行宣传，不能通过其他宣传资料进一步明确相关设施的具体位置，则不属于“具体和确定”，不构成要约。“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”则需要结合购房者购买房屋的类型、购买预期、相关设施对房屋的价值综合判断。1.深圳中院在(2021)粤03民终25383号案中认为：“案涉商品房预售合同签订之前，金地公司通过宣传资料及样板房对案涉房产的地下室和地下的夹层明确直观地进行了展示，样板房包含了地下二层，该展示足以让购房者形成在购房后可独占使用地下车库的认识，该认识对于购房者是否接受房屋价格以及是否购买涉案房屋造成重要影响。虽然预售合同中未约定车库所有权归购房者所有，但金地公司在交付涉案房产时，已经按照样板房显示的地上三层和地下二层并有独立车库的状态交付，根据该事实足以认定金地公司的广告和宣传资料系合同内容的一部分。金地公司应当交付符合双方合同约定且合法的房屋，但涉案房屋的地下二层交付后被相关行政部门因认定违法搭建而强制拆除，因此，金地公司并未按照双方合同约定向购房者交付合同约定的房产，应向购房者进行赔偿。”2.深圳中院在(2022)粤03民终6472-6537号案中认为：“骏腾公司在涉案房产销售过程中使用的宣传手册、样板房、各网站宣传资料及相关销售人员宣传和推介，均明确、具体描述涉案房产项目具有配套游泳池等配套设施；骏腾公司因未经批准擅自在涉案房地产项目加建游泳池，被深圳市坪山区规划土地监察局作出相应的行政处罚，说明骏腾公司在涉案房地产项目有建造游泳池的规划并已实际执行，仅因客观原因被拆除。因此，涉案房地产项目规划存在游泳池等配套设施，骏腾公司对此通过宣传手册、样板房及宣传资料等方式，已经明确、直观地进行了展示，其描述明确、具体。涉案房产用途为办公或商业用途，宣传规划范围内存在游泳池等配套设施，必然有更好的租用效果和收益增值空间，因此，涉案房地产项目的游泳池等配套设施，足以对涉案房产价格及买受人购房意愿产生重大影响……一审法院据此认定涉案房地产项目配套游泳池的宣传构成要约，并无不当。”3.深圳中院在(2021)粤03民终29166号案中认为：“从本案查明的事实来看，喀斯特公司在销售中心现场通过样板房展示、户型平面图册、微信公众号等方式对“多功能房”进行了宣传。喀斯特公司所宣传的“多功能房”搭建于规划的采光井位置，位置和面积明确具体，上述宣传对买受人的购房意愿和房价确定均有重大影响，应当认定为要约。”4.深圳中院在(2021)粤03民终11330-11339号案中认为：“新锦安公司虽在微信公众号中宣传‘250平方米户型可以做到4房（两套房）+多功能房+工人房的功能分区’、‘300平方米户型可以做到4房（三套房）+多功能房+工人房的功能分区’，但新锦安公司在微信公众号宣传的多功能房不具体，不确定……案涉房地产户型图未具体明确包括多功能房，故《房地产买卖合同》不包括多功能房。”
结语
本文通过对深圳地区司法实践中，商品房预售合同纠纷类案件中逾期交房、逾期办证、宣传资料是否构成要约等主要争议焦点进行集中梳理和分析，总结出一般裁判规则，希望对商品房预售合同文本的制定、商品房预售合同纠纷案件的风险应对和预防有一定的参考意义。
