律师观点分析
原告施某某与被告安徽某某商业经营管理有限公司（以下简称某某公司）、王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理，被告某某公司在答辩期间内对本案提出管辖权异议，本院依法裁定驳回申请，被告某某公司不服裁定提起上诉，安徽省合肥市中级人民法院裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审。原告施某某及其委托诉讼代理人王自律师，被告某某公司、王某共同的委托诉讼代理人宋律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告施某某诉称：2015年5月21日，原告与被告某某公司签订《租赁合同》，约定：原告租用被告位于合肥市望江西路xxx号商铺用于经营生意。双方对租期、租金、免租期、装修、租金支付方式、场地管理、违约责任及等事项进行明确的约定。原告经营后，被告某某公司未能尽到综合管理义务，未保证稳定的电力供应，也未按合同约定开放商场空调，导致原告无法正常经营，原告多次要求被告予以解决。对此，被告某某公司于2015年9月2日以通知的方式单方允诺对夏季未开空调作出2个月物业费和0.5个月租金的补偿方案，于2015年10月22日再次以通知方式单方允诺冬季未开空调将对商户免租3个月以作补偿。2016年3月1日，安徽某某商业管理有限公司发出《解除合同通知函》，原告得知被告某某公司未依约向安徽某某商业管理有限公司支付租金。嗣后，最终因被告的行为导致商场关门，原告根本无法进行正常经营，被告某某公司的上述行为已构成根本违约。原告为维护自己的合法权益，请求判决：1、依法确认原、被告之间租赁合同自2016年3月1日起已解除；2、两被告立即支付原告租金10928.4元、物业费（即综合管理费）6557.4元、保证金7000元、装修残值15162.5元；3、两被告立即支付原告违约金3642.8元，夏、冬两季未开空调补偿款14207元；4、本案全部诉讼费由被告承担。
本院认为：施某某与某某公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，该合同内容合法有效。合同履行中，某某公司因与案外人安徽某某商业管理有限公司之间纠纷，导致涉案的某某广场的潜山路负一层至一层整个商场断电，造成施某某无法经营，不能实现租赁合同目的，施某某主张解除与某某公司之间的租赁合同，理由正当，予以支持。本院根据双方租赁合同履行实际情况，确定自涉案整个商场断电、关门歇业之日即2016年3月16日，为双方租赁合同的解除时间。
合同解除后，尚未履行部分，终止履行，已经履行部分，本院按照原、被告的约定确定各自所应承担的责任。施某某承租涉案商铺后缴纳了第一租约年的租金及综合管理费，双方已实际履行租赁合同至2016年3月16日，但第一租约年中包含自2016年3月6日至2016年6月5日三个月的免租期，该免租期内免缴了租金和综合管理费，故施某某缴纳第一租约年9个月的租金32785.2元、综合管理费6557.4元，截至2016年3月16日，已经履行完毕，对施某某主张返还缴纳的租金、综合管理费，本院不予支持。施某某主张某某公司退还保证金7000元，及按合同约定支付一个月租金的违约金3642.8元，具有事实及法律依据，本院予以支持。合同履行期限尚未届满，施某某有权主张某某公司赔偿装修残值损失，因施某某未能提供充分证据证明其装修损失，本院根据双方租赁合同履行状况、违约过错程度等因素，酌定某某公司赔偿装修残值损失3000元。施某某未能提供有效证据证明某某公司向其承诺给付未开空调补偿款，故对施某某该项主张，本院不予支持。某某公司系独立的企业法人，具备独立的民事行为能力，施某某主张其与某某公司进行民事活动的法律后果由某某公司的法定代表人王某承担，缺乏事实及法律依据，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定，判决如下：
一、原告施某某与被告安徽某某商业经营管理有限公司签订的《租赁合同》于2016年3月16日解除；
二、被告安徽某某商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告施某某保证金7000元；
三、被告安徽某某商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告施某某装修残值损失3000元、违约金3642.8元，两项合计6642.8元；
四、驳回原告施某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1237元，已经减半收取为618.5元，由原告施某某承担472.5元，被告安徽某某商业经营管理有限公司承担146元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
