靳双权律师
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购房时购得车库,开发商不让使用车库是否是违法行为?

作者:靳双权时间:2019年11月17日分类:律师随笔浏览:26次

(北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。)

上诉人称

原审对于邹是与蔡公司以及邹是与衡阳市水利局之间的法律关系认定不清,邹是不具有原告的诉讼主体资格,衡阳市水利局应当是本案适格主体,应为本案当事人;蔡公司没有收到邹是的购房款,衡阳市水利局局务会议纪要以及《商品房买卖意向协议书》均是无效的,邹是没有提供有效的房屋买卖合同及交纳购房款的依据以证明双方成立房屋买卖合同关系;衡阳市水利局与邹是制定的房屋、车库分配方案,蔡公司不知情也未同意,该方案无效;涉案车库是蔡公司的财产,蔡公司有权对外销售,邹是在未出钱购买车库的情况下,强行占有房屋和车库,是侵权行为、无效行为;原审认定蔡公司应“退还原告在约定的房价之外增付的由被告承担的相关费用”无事实依据;原审判决适用法律错误,本案应按商品房买卖关系适用房地产法律法规进行处理,由于蔡公司没有取得商品房预售许可证,双方签订的《商品房买卖意向协议书》是无效的;“水利新村”项目建设所需的资金应由邹是或衡阳市水利局负担,而住宅按760元/平方米计算尚不够成本价,已经显失公平,而“五人小组”和衡阳市水利局已经确认了住房价格为810元/平方米,车库价格为2980元/平方米;本案是集资建房引起的分房、占房纠纷,根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的规定,人民法院应不予受理或驳回起诉。综上,请求撤销原判,改判驳回邹是的诉讼请求或驳回起诉或发回重审。本案受理后,蔡公司向本院提交变更诉讼请求申请书,以衡阳市水利局及项目实际投资人刘某与本案有利害关系,只有衡阳市水利局和刘某参加诉讼才能查清案件事实为由,请求撤销原判,发回重审。

被上诉人辩称

一、原审程序合法,本案无需追加衡阳市水利局和刘某作为当事人参加诉讼。衡阳市水利局不是涉案项目的投资、建设主体,也不是房屋的买受人出卖人,衡阳市水利局只是团购主体的人事归属单位,是团购过程中的协调者,不具有当事人资格;本案是房屋买卖合同关系,蔡公司与刘某之间的关系与本案无关,刘某不能作为本案当事人参加诉讼,且刘某已经作为蔡公司的委托代理人发表了意见。二、车库的价格在房屋买卖合同中已经有明确约定,虽有6位购房户与蔡公司签订了补充协议,但对其他购房户没有约束力。请求驳回上诉,维持原判。

本院查明

2012年2月17日,“水利新村”项目业主委员会及“五人小组”向衡阳市人民政府综合开发管理办公室出具了《关于报送水利新村购房户名单的报告》,载明:“……蔡公司应该用严肃认真的态度主动和水利新村住户协商解决经济纠纷的事宜。承诺按810元/平方米结算住房价格,双方已基本一致;存在争议的是车库的价格,……”2013年7月29日,“水利新村”项目业主委员会和“五人小组”出具了说明,称前述报告未经全体业主讨论,后被衡阳市水利局出具文件否定。

另查明,衡阳市规划设计院制作的“水利新村”项目规划设计图载明,该项目总户数为120户,室内停车位96个,并于2005年1月交由主管部门审批。

除以上事实外,原判决认定事实清楚,本院予以确认。

本院认为

衡阳市水利局作出的会议纪要、上诉人作出的《承诺函》以及双方当事人签订《商品房买卖意向协议书》等均是双方当事人的真实意思表示,可以证实双方当事人对其权利义务进行了明确约定,原审法院确认其证明力并据此认定案件事实并无不当。根据以上证据证明的事实,在本案项目开发过程中,上诉人的主要义务是交付符合合同约定的房屋并转移房屋所有权,被上诉人的主要义务是支付购房款,双方当事人之间关于房屋买卖的相关约定是双方当事人的真实意思表示,具有房屋买卖合同关系的法律特征。由于涉案项目并非向社会公众出售,而是为特定的购房户开发出售,与通常意义上的商品房买卖合同关系不同,故原审法院认定双方当事人之间构成房屋买卖合同关系是正确的。因此,上诉人关于本案应当追加衡阳市水利局及刘某参加诉讼的上诉主张不能成立,本院不予采纳。从“水利新村”项目的规划情况来看,设计图上并没有关于杂房的内容,但记载有室内停车位96个,而在之前的衡阳市水利局局务会会议纪要和之后签订的《商品房买卖意向协议书》中,双方当事人却有关于一楼杂房而没有车库的约定。由于上述不同证据记载的杂房和车库位置相同,又均为住宅之外作其他用途的房屋,故可以确认杂房与车库实为同一标的物。被上诉人在付清购房款后,可以根据其内部对房屋和车库的分配方案,按照约定取得房屋和车库的所有权。

上诉人关于被上诉人违法强占房屋和车库,涉案车库是上诉人的财产,上诉人有权对外销售的上诉理由均不能成立,本院不予采纳。虽然“五人小组”和“水利新村”项目业主委员会在相关材料中称双方对房屋价格变更为810元/平方米已基本形成一致意见,但该材料是向相关职能部门出具的报告,而非向上诉人发出的要约或承诺,双方当事人也没有就上述变更的事项签订协议,且“五人小组”和“水利新村”项目业主委员会事后又出具了说明,称上述意见未经业主讨论,否认了其效力。因此,不能认定上述关于房屋价格进行变更约定的行为对被上诉人具有约束力。而对车库价格的变更,上诉人并未提交足够有效的证据予以证明。因此,原审法院按照双方当事人之前的约定确定房屋和车库价格亦无不当,上诉人关于原审判决对住房价格和车库价格认定错误的上诉理由不能成立,本院不予采纳。综上,原判决认定事实清楚,适用法律正确,应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定

裁决结果

驳回上诉,维持原判。

本判决为终审判决。


靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师,自2005年起至今,就职于北京市东卫律师事务所,中国房... 查看详细 >>
  • 执业地区:北京-东城区
  • 执业单位:北京市东卫律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:11101200610616920
  • 擅长领域:房产纠纷、土地纠纷、拆迁安置