靳双权律师
房产买卖、继承、析产、借名、分割、确权
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、当事人诉讼请求及理由
-原告
-诉讼请求
-请求判令解除与被告于2016年4月29日签订的《存量房屋买卖合同》。
-请求判令被告赔偿损失，自2018年8月27日起，每月按照1万元标准计算。
-请求判令被告返还北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）。
-事实和理由
- 2016年4月29日，原告与被告签订购房合同及补充协议，约定将涉案房屋出售给被告。房屋已交付并办理过户，但被告至今未支付房款。虽经多次催告，仍未得到解决，遂向法院提起诉讼。
-被告
-答辩意见
-同意解除合同，并返还涉案房屋。
-签订房屋买卖合同后，原告已将涉案房屋交付。被告当时因着急结婚购房但没有资金，所以签订了补充协议。由于一直没有钱，至今未支付购房款。
-认为原告主张的损失金额过高，适当赔偿可以接受。
-涉案房屋购买后从未居住，现由第三人居住使用。对于原告主张的损失，在被告与第三人婚内期间的，应属于夫妻共同债务；离婚后第三人居住期间的，应当由第三人承担。
-第三人
-陈述意见
-不同意原告的全部诉讼请求。
-主张涉案房屋是被告及其家人出资购买，因被告当时没有购房资格，所以由原告代持。被告与第三人结婚后，被告具备购房资格，房屋登记回被告名下，之后又加上了第三人的名字，认为这是被告对第三人的赠与。
-指出涉案房屋所在小区房价在四五百万左右，而涉案房屋房价仅120万元，远低于市场价格，且原被告之间签订的房屋买卖合同主条款缺失，应是虚假合同。原被告之间签订的补充协议是在被告与第三人产生离婚诉讼后伪造的。
-提出诉讼请求，请求确认原告与被告签订的补充协议无效。
二、法院查明的事实
-当事人婚姻关系
-被告与第三人于2015年10月12日登记结婚，2018年11月20日经法院判决解除婚姻关系，该判决于2018年12月10日生效。被告非京籍，在结婚前不具备在京购房资格。
-涉案房屋的购买及产权变更历史
- 2006年1月9日，原告与北京Y公司签订《北京市商品房预售合同》，以449736元购买涉案房屋。付款方式为签订合同时支付首付款5万元，2006年1月16日前付清第二期首付款49736元，余款35万元以银行按揭方式支付。房屋于2009年12月16日登记在原告名下。
- 2011年4月20日，原告向F银行办理抵押贷款35万元用于购房，债务履行期限为240个月，2015年12月28日注销抵押登记。
- 2014年9月17日，原告与被告之母高女士办理房屋抵押登记，原告向高女士借款300万元，以涉案房屋作为担保，借款期限为10年，2016年1月11日注销该抵押登记。
- 2016年4月29日，原告与被告签订《存量房屋买卖合同》，涉案房屋面积37.66平方米，房屋总价款126万元，双方自行交割房款，买受人不申办抵押贷款。当日，涉案房屋转移登记至被告名下。同时，双方签订《购房合同补充协议》，约定房屋总金额为132万元，其中126万元为购房款，6万元为房内配套物品费用，被告应于2016年5月13日前支付完毕所有款项。
- 2016年6月13日，涉案房屋登记在被告及第三人名下，二人共同共有。
-相关诉讼情况
- 2018年3月，第三人起诉要求与被告解除婚姻关系并依法分割夫妻共同财产（包含涉案房屋）。
- 2018年8月，原告起诉被告要求解除房屋买卖合同并赔偿损失；2018年9月，第三人申请作为本案第三人参加诉讼。
- 2018年11月20日，法院作出离婚判决书，因涉案房屋可能涉及案外人利益，未对其作出处理。
-其他情况
-涉案房屋现由第三人居住使用。
-庭审中，原告主张被告未支付购房款，被告认可，第三人不认可，并指出税务机关开具的购房款发票及契税缴款书可证明被告已支付。
-第三人称涉案房屋系原告代持，被告之母设立抵押是防止原告转移房屋，但原告表示与高女士的借贷与本案无关且无证据提交。
-关于原告在被告未付款情况下过户房屋，原告称与被告之母是朋友，所以房款低于市场价且付款条件宽松，被告未按约定履行合同所以要求解除合同并返还房屋，第三人对此不予认可。
-第三人称补充协议未备案且不是过户当天形成的要求确认无效，但未能举证。
-原告称多次催收房款并提交2017年5月20日及2018年6月23日催款函打印件，称当面交给被告，第三人不予认可。
-诉讼中，原告不同意继续履行房屋买卖合同，坚持要求解除。
三、裁判结果
-驳回原告的全部诉讼请求。
-驳回第三人的请求。
四、房产律师点评
-合同的法律效力
-依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。第三人主张原被告之间存在借名买房关系及补充协议无效，但均未能举证，法院不予采信。
-房屋买卖交易中的问题
-房屋过户与价款支付不符常理
-原告在被告未支付任何款项的情况下，将涉案房屋过户并交付，这与房屋出卖人获取房屋价款的合同目的不符。
-交易价格低于市场价
-涉案房屋交易价格约为3.5万元每平米，明显低于2016年所在地区交易均价。虽原告称因与被告之母的朋友关系，但房屋此前有原告向被告之母借款抵押，且抵押注销后不久进行买卖过户，房款与借款之间关联存疑。
-房款催收证据不足
-原告提交的两份催款函无法证明送达的具体时间，难以证明其积极催收过房款。
-诉讼时间与第三人权益关联
-本案于被告与第三人离婚诉讼期间立案，导致涉案房屋在离婚诉讼中未予分割，原被告之间购房款支付情况涉及第三人权益分配。
-综合考量后的判决依据
-现阶段，原被告之间的房屋买卖合同已履行完过户及交付，涉案房屋已登记在被告与第三人名下，涉及第三人权益。综合考虑各种因素，法院认为房屋买卖合同应以不解除为宜，相关权利人对于涉案房屋的权益可另行主张。
五、案件心得启示
-交易需谨慎处理
-房屋作为家庭和个人的重大财产，在房屋买卖过程中，买卖双方都应审慎处理。特别是在北京这样房价居高不下且交易频繁的市场环境中，对于房屋买卖的各个环节，如价款支付、合同条款、产权变更等，都需要严格按照法律规定和市场常规进行操作。
-证据保留至关重要
-从本案可以看出，无论是原告主张的催收房款，还是第三人主张的房屋代持、补充协议无效等，都因为证据不足而无法得到法院的支持。这提醒当事人在进行房屋买卖等经济活动中，要注意保留相关的书面证据、交易记录等，以便在发生纠纷时能够有效地维护自己的合法权益。
-合同履行应符合常理
-合同的履行应当遵循公平、合理的原则，符合一般的商业交易习惯和社会常理。像本案中原告在未收到房款的情况下就完成房屋过户的行为，容易引发争议，给后续的维权带来困难。
-考虑多方权益
-在房屋买卖交易中，不仅涉及买卖双方的权益，还可能涉及到其他相关方，如本案中的第三人。因此，在进行交易决策和处理纠纷时，需要充分考虑到各方的权益，避免因一方的行为而对其他方的合法权益造成损害。
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