前两天看新闻，丰台的房产过户大厅排队排的和早高峰的地铁站似的，怪不得最近接的和房产相关的案子多了不少，说一个最近接的纠纷案子，买卖双方签完购房合同，买方想反悔，该怎么处理?

　　事是这么回事儿，买方看上了的一处房子，总价375万，和卖方签了合同，交了10万定金，并约定好分三次支付总房款。结果因为一些意料之外的原因，买方发现自己的钱无法按时到位，房子买不起了，就想要解除合同。但卖方不乐意啊，愤而起诉，要求买方赔偿损失75万元。

　　看到这你可能有疑问，一般来说，解除合同都是赔付双倍定金，定金才10万，大不了赔他20万。总价375万的房子，卖房索要赔款75万元，等于是赔了20%，这个索赔的额度有什么依据?另外，如果卖家不想解除合同，可以要求买家继续履行吗?

　　一般来说，类似这种房屋买卖纠纷，买家出不起钱，卖家要么要求继续履行，要么要求解除合同。但是就这个案子来说，因为买家就是没有钱，事实上根本没法履行，所以只能要求解除。一般来说，法院也没法直接判决买家继续履行，因为他就是没钱，事实上根本没法履行。

　　如果要求解除购房合同，卖方基本都会要求赔偿损失，违约损失无非两种，一种是没拿到钱，有利息损失，利息损失就是从应当得到这笔钱的时候开始计算，可以按照人民银行同期贷款利率来算，就这个案子来看没多少。另一种是要求赔偿违约金，如果是定金和违约金均存在的话，只能选择一个适用。但就这个案子来说，卖方很可能会主张赔偿违约金，因为这个额度高。

　　如果买方觉得75万的赔偿额度过高怎么办?同样，也可以像法院要求对方提出的金额过高，要求法院降低。

　　《合同法解释二》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

　　第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

　　如果卖方认为自己就是有这么多实际损失，案件关键点就变成了出卖方必须举证，证明他违约的损失值这么多钱。

　　《合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。

　　不过话说回来，我以前很少代理买方退房的，因为之前市场好，都是涨价卖方不卖了，基本没有买方退货的，从诉讼的变化，至少我看出来的调控取得效果了……

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