周兴阳和孙雷房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

涉案房屋的所有权人为案外人马某。马某将涉案房屋出租给了甘肃某职业技术学校，甘肃某职业技术学校又将房屋转租给了甘肃某教育服务集团有限公司。2015年6月8日，甘肃某教育服务集团有限公司将该房屋六层楼一栋（含食堂、小卖部）出租给了原告开办的甘肃某培训中心。2015年12月10日，经甘肃某教育服务集团有限公司同意，原告将其租赁的部分房屋转租给了被告，并签订了《房屋租赁契约》，约定租赁期限自2016年1月1日至2019年1月1日，每月租金8333元，租金每半年结算，由被告在每半年的前15日内足额交付原告，逾期视为违约。同时约定原告向被告支付押金8333元。合同签订后，被告向原告支付了押金8333元、半年租金49998元以及物业费1000元。在《房屋租赁契约》履行过程中，房屋的所有人马某与承租人甘肃某职业技术学校解除了承租关系，2016年6月28日承租人甘肃某职业技术学校又与次承租人甘肃某教育集团解除了租赁关系，但次承租人甘肃某教育集团与原告的租赁关系没有解除。原告于2016年7月19日向次承租人甘肃某教育集团支付2016-2017年度租金50000元。2016年9月3日，房屋所有人马某从被告处将房屋收回。 1、上诉人根据签订合同应该在2016年6月15日前支付下半年租金，但是直至2016年9月3日双方被房东清理出房屋之后上诉人还未支付房租。2、关于不安抗辩权，是指当事人互负债务有先后履行顺序，先履行的一方有确切证据表明，另一方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保之前，有权终止合同履行的权利，但周某阳实际在使用被上诉人租给他们的房屋，被上诉人履行了合同义务。如果上诉人行使不安抗辩权就应当在2016年6月15日时腾出房屋拒缴租金，终止履行合同。3、根据协议约定上诉人未向被上诉人按约定的时间交房租，属于违约行为，上诉人违约在先。一审判决认定事实清楚，适用法律正确