当事人在商品房买卖合同中一般都会约定逾期交房、逾期办证等各项违约行为应承担违约金的计算方法，但在要求开发商承担逾期交房、逾期办证违约责任时，如何确定违约天数（即如何计算违约期间）在司法实务中是个难点，存在不同的观点：

一种观点认为：逾期交房、逾期办证的违约行为虽然具有持续性，但假如超过3年仍未交房或办证，此时购房者主张违约金可能已经超过诉讼时效，此时违约期间只能计算3年。

另一观点则认为：开发商逾期交房、逾期办证的违约行为处于持续状态，不受诉讼时效限制，在开发商未交房或未办证之前，购房者的权益一直处于被侵害状态，开发商承担逾期交房、逾期办证违约金的期间应该从其逾期之日起算，一直算至交付房屋及/或办理完毕房产证之日。

我们赞同第二种观点，同时认为：

根据合同法规定，违约金的性质是“以补偿性为基础，以惩罚性为补充”。逾期交房及逾期办证违约金累积计算的数额应设置必要的上限。综合利息计算标准、房地产业的利润，若开发商累计承担的违约金超过全部房款的50%时，开发商仍不能交房或办理产权证的，购房者可要求解除合同、赔偿损失，但是不能再主张逾期交房、逾期办证的违约金。

另外，购房者起诉时主张的违约金仅计算到起诉之日，但同时主张开发商限期交房，法院是否应该判决交房呢？通常，法院会从以下几个方面去考虑：若法庭辩论终结前，房屋具备交付条件的，可以支持；不具备交付条件的，可行使法官释明权告知当事人变更诉讼请求，当事人不变更的，应驳回其诉讼请求。