咨询电话： （张静），律师解答：不受理，即便受理，经审查查明没有证后，也会驳回起诉。所以对于买家来说，这种结果更有利一些，法院不处理。如果是有证的，法院一定是判合同无效要返还房屋和宅基地的。

判决书节选：

一审法院认为：郭某（卖家）与季某（买家）签订《屋地转让合同书》，约定郭某将广州市增城区某号的土地面积约120平方米转让给季某。黎某（郭某妻子）主张郭某在转让时未取得家人同意，私自与季某签订《屋地转让合同书》是无效的。另季某在村内已有宅基地房屋，不符合一户一宅的法律规定。庭审中，各方当事人均确认位于广州市增城区某号的土地没有办理产权证明，也没取得宅基地建设用地批准。显然涉案土地使用权是不明确的。依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权”。第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：……（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；……”的规定，涉案土地的宅基地使用权应由人民政府先行审核、批准，核发证书。黎某与郭某、季某之间就履行《屋地转让合同书》产生的争议应待人民政府处理后再提起民事诉讼。据此，一审法院裁定回黎某的起诉。