广州张静律师解答：早些年的时候，由于宅基地管理松散混乱，经常出现手写涂改的方式来变更登记。该涂改是否有效，要看最新的查册情况，如果规划局的查册结果与涂改后的登记一致，该涂改就有效。如果登记不一致，则可以要求行政机关对涂改部分进行处理，不服处理还可以提起行政诉讼。如下面这个案件，法院就认定因规划局查册与涂改后的登记一致，涂改有效。

判决书节选：

本案争议焦点为：涉案《转让协议书》的效力应如何认定。对此，本院分析如下：

涉案《转让协议书》约定严卖家向李买家转让“宅地基证号为穗字X号的自有房屋壹间”，且双方确认在交易时穗郊字第X号《农村（墟镇）宅基地使用权证》记载内容为涂改后的现有内容，即5层、建筑面积258.5平方米。虽然上述穗郊字第X号《农村（墟镇）宅基地使用权证》内容显示对建筑种类结构、层数及建筑面积进行了涂改，但加盖了“三元里区村镇办业务校对章”，且广州市规划和自然资源局复函显示该《农村（墟镇）宅基地使用权证》记载内容与当事人持有的《农村（墟镇）宅基地使用权证》内容一致，该证所附《农村（圩镇）建房用地普查登记表》的内容亦与证载情况相同，查册日期为2007年11月26日的《广州市白云区宅基地情况表》记载内容亦与证载内容一致。严卖家对行政主管部门对上述宅基地使用权证的涂改程序持有异议，但未向行政机关提起权利主张，在上述《农村（墟镇）宅基地使用权证》的涂改行为未被依法撤销的情况下，可以认定涉案建筑物1-5层、建筑面积258.5平方米的建筑物已经行政机关确认登记。严卖家主张涉案建筑物1-5层、建筑面积258.5平方米未办理规划报建手续、未经行政部机关确认合法，理由不成立，本院不予采纳。现无证据证实涉案建筑物的1至5层在2007年11月26日后在结构、面积上发生变化，且严卖家与李买家均为广州市白云区新市街棠某村村民及棠某联社的社员，法院认定涉案《转让协议书》中所涉房屋与穗郊字第××号《农村（墟镇）宅基地使用权证》证载一致部分的约定合法有效。至于超出证载面积部分的转让协议效力，因超出证载部分的建筑物合法性尚未经相关行政主管部门认定，故该部分合同效力暂不具备认定的前提条件，法院对该部分合同效力暂不作调处。严卖家主张涉案《转让协议书》无效，理由不成立，本院不予采纳。