律师观点分析

案情简介:

原告：付XX，男，汉族，住浙江省杭州市富阳区。

委托诉讼代理人：邓XX，北京XX律师。

被告：李XX，女，汉族，住四川省南充市顺庆区。

委托诉讼代理人：龚XX，重庆XX律师。

原告付XX与被告李XX所有权确认纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂依法转为适用普通程序，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告付XX及其委托诉讼代理人邓XX，被告李XX及其委托代理人龚XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告付XX向本院提出诉讼请求：

1.请求确认位于重庆市巴南区××路××号××幢××号房屋（以下简称案涉房屋）归原告所有，被告协助原告办理房屋过户手续；

2.诉讼费由被告承担。

事实和理由：原告与被告之女原系恋人关系，双方自2016年10月起同居生活。原告父母在杭州为原告购买了房屋。2018年，原告欲保留杭州户口在重庆借名购房，因为被告找来的中介人员提出如果外地人购房需要每年交纳税费，如果购房人户口迁移到重庆就不需要交纳税费，被告提出自己可以把户口迁入重庆以及原告与被告之女结婚后是一家人案涉房屋仍是原告所有，被告要求原告将房屋登记在被告名下并承诺不会占用该房屋。原告出于信任和相信爱情，原告与被告、被告之女三人于2018年3、4月共同决定借用被告的名义购买房屋、被告将户口迁到重庆满足购房条件不需交税。原告参与了选房、购房但签合同时未在场。2018年3月31日，被告与开发商签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市巴南区××路××号××幢××号××。原告按照被告和房地产公司的通知支付了该房屋的房款、税费等相关费用，其中支付给张XX账户155273元，支付给开发商重庆XX公司669043元，房款共计支付了80余万元。房屋总价值为722637元，且原告于2020年7月拿到了房产证后被告未按承诺迁入户口，故原告认为遭到了被告欺骗。原告支付的购房款来源于父母卖掉杭州房屋的售房款，从未表达过案涉房屋与他人共有。原告与李XX在2018年购房前从未发生过打架抓扯。2020年底，原告与被告之女关系破裂，双方互相打架。因李XX无力负担个人名下房屋贷款，原告出售杭州房屋后替其偿还了贷款10余万元，承担了装修费6万元。2018年3月购房时，原告名下无登记房产，原、被告以及李XX均属于在重庆购房资质的“三无人员”，全款购房无影响。原告曾在李XX的要求下书写了承诺书，表述如果本人在伤害李XX泽将本人付款但户名为李XX的重庆房子赔偿给李XX，因此可以证明案涉房屋系借名购买以及原告是案涉房屋实际权利人。原告借名购房未损害侵犯第三人利益和公共利益，无无效情形，口头借名协议成立且生效。原告要求被告将房屋过户给自己，被告口头同意但一直不予配合，原告遂诉请如上。

被告李XX辩称，原告诉请无事实法律依据。因原告与被告之女李XX恋爱期间原告多次暴力伤害李XX身体健康，双方协议案涉房屋作为原告对李XX的精神、身体伤害之赔偿，不存在借名购房的事实。原告与李XX恋爱期间共同生活、经营生意，原告仅从购房款由其支付就认定该房屋系个人购买的话对于被告之女不公平。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，案涉房屋登记在被告名下，除非有证据证明不动产权登记簿确有错误外，应以该登记为准。原告已在诉状中自认由被告与开发商签订的《商品房买卖合同》购买案涉房屋，足以证明与开发商缔结购房合同的相对主体是被告李XX，且不动产登记已完成，故不存在登记错误的情形。原、被告及李XX均系重庆市外户口，案涉房屋全款购买无按揭贷款，因此双方没有一般情况下为规避购房或者贷款政策而进行借名买方的必要性。双方均认可原告于2020年7月从李XX处拿走案涉房屋不动产登记证书等相关手续，故案涉房屋自购房起就一直在被告和李XX处，在购房后两年内原告均未向被告及李XX主张返还，不符合常理。案涉房屋购买于原告与李XX恋爱同居期间，二人资金往来频繁，原告无证据证明出资均系个人独立完成，且原、被告购房时没有借名买房的合意。即使案涉房屋全部购房款系原告出资，也存在原告出借或者赠与款项给被告购房，不能推出借名买方的合意。原告和李XX在2020年12月分手后发生冲突，谈论过案涉房屋现登记在被告名下，就房屋归属产生争议，未进行权属登记的变更。案涉房屋登记在被告名下尚未满两年，原告可以就支付案涉房屋购房款主张债权救济。原告所述购房经过不属实。2018年有传闻一人名下多套房屋将征收房产税，原告和李XX共同找来中介，提出因被告离重庆较近、处理房屋事宜较方便而决定将房屋登记在被告名下。购房款是原告支付的，房屋产权证由李XX保管。二人分手是因为原告殴打李XX，原告在分手时将产权证等手续全部藏起来，因此房产证现在原告处。原告以被告名义购房，买房时没有想过产权的问题，被告只是听从女儿李XX的安排。被告认为原告和李XX二人在杭州挣钱在重庆以被告名义购房，购房属于原告和李XX二人共同投资。后来听说原告殴打李XX。被告从未承诺该房屋归原告所有。原告出售杭州房屋后一直居住在李XX家中，生活开支由李XX负担。被告在重庆购房属于“三无人员”。请求法院驳回原告的诉请。

本院经审理查明，原告付XX与被告李XX之女李XX曾系恋爱关系，2018年至今三人均为重庆市购房资质的“三无人员”。2018年3月31日，被告李XX与重庆XX公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定被告李XX购买位于重庆市巴南区××路××号××幢××房屋一套，房屋总成交价722637元，房款在合同签订时全部付清。合同签订后，原告付XX支付了案涉房屋的全部购房款和税费。2020年3月17日，案涉房屋办理了产权登记证，权利人为被告李XX单独所有，登记坐落为重庆市巴南区龙汇路920号19幢2-5，产权证号为渝（2020）巴南区不动产权第0××7号，附记两年内不得上市交易。截止2021年5月31日，案涉房屋无抵押、无限制。2021年6月2日，原告向被告之女李XX出具书面承诺书，主要记载为本人付XX如果再伤害李XX则将本人付XX付款但户名为“李XX”的重庆房子赔偿给李XX，作为这些年的青春损失费以及精神伤害、身体伤害费。现案涉房屋的购房合同、备案登记、产权证、契税发票、物业专项维修资金收据、开发商收款收据、定金收条等购房手续原件由原告付XX持有。被告曾在原、被告及李XX三方商讨争执中提及案涉房屋的归属时说自己也承诺过不会要原告的房子。审理中，因双方分歧较大，本院调解未果。

上述事实，有当事人到庭陈述以及原告举示的重庆市商品房买卖合同、备案登记证明、产权证、房屋登记信息查询单、契税完税发票、专项维修资金收据、房款收据、定金收条、银行入账汇款业务凭单、银行交易明细、录音和被告举示的承诺书等证据在卷为凭并经庭审质证，足以认定。被告举示的李XX医疗病历和微信聊天记录，原告质证后提出与本案无关，本院审查后认为原告异议理由成立，该证据仅为2020年底李XX门诊就医记录和李XX与原告关于病情的聊天，不涉及本案争议事实，故本院对该证据和证明目的不予认定。

本院认为，不动产物权的设立经依法登记发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，因此不动产因登记产生的公示公信效力是一种推定效力，登记行为本身并不产生不动产物权，如果权利人或者利害关系人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，通过法定程序确定和维护权利上的真实事实。

首先针对本案当事人争议焦点即是否系原告借用被告名义购买案涉房屋，本院评述如下：第一，借名购房通常是借名者确定购买的目标房屋后全部履行付款的义务和全部享有收取保管购房手续原件的权利，被借名者仅需提供作为名义上的购房相对方的身份信息资料而勿需实际承担支付购房款、税费的义务，也不实际享有掌管购房手续资料的权利，更无权确定所购房屋的坐落、价格、支付方式等重要内容。本案中房屋的选定非被告所为，购房款、交易税费、房屋维修专项资金等与购房相关的开支款项均系由原告全部全款付清，购房相关手续资料的原件也均由原告掌管，符合借名购房的日常生活交易习惯和思维逻辑常理；第二，被告举示的承诺书表明原告作出了将案涉房屋赔偿给被告之女李XX的权利处置的意思表示，反映了原告对案涉房屋享有直接支配和排他的权利，进一步印证了原告才是案涉房屋的真实权利人；第三，被告在购房是否借名的问题上的陈述存在前后不一、互相矛盾的情形，被告既提出原、被告之间无借名购房的合意、原告是借款或者赠与款项给被告购房，又提出原告借自己之名购买房屋后承诺将该房屋赔偿给自己女儿李XX，还提出案涉房屋是原告和李XX共同投资购买，但被告对共同投资购房以及原告借款或者赠款购房的事实主张均未举示证据加以证明，被告对此应承担举证不能的不利后果。结合原告举示的录音中被告关于自己曾承诺返还房屋的表述，本院可以认定被告主张的共同投资购房以及借款、赠款购房的事实均不成立，原告借用被告名义购买案涉房屋的事实成立。

至于原告付XX借用被告名义在重庆全款购买商品房、将案涉房屋登记在被告名下的效力问题，本院审查认为，即使当事人的出发点是为了规避税费或者限购政策，但2018年重庆并无“三无人员”全款购房的限购政策或者多套房的征税政策，原告是一次性付清了全部房款和如数交纳了相应税费，原、被告之间的借名购房行为不违反法律、法规强制性规定，不违反国家、地方政府的限购政策和征税政策，也不违背公序良俗，未损害第三人合法权益。故原告主张借名购房而享有案涉房屋所有权，符合《最高人民法院关于适用<< span="">中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状态不符时以实际权利状态为依据确认真实权利人享有物权的情形，本院应当认定原告是案涉房屋的实际权利人。现案涉房屋仍登记在被告名下，原告作为真实权利人要求确认所有权以及要求被告协助过户实现产权变更登记符合权利真实状况之理由正当，鉴于案涉房屋尚无司法查封等权利限制但存在两年内不能上市交易的限制，因此被告应在案涉房屋具备过户登记条件后的合理期限内即三十日内协助原告完成案涉房屋的产权变更登记。

关于原告付XX书面承诺将案涉房屋赔偿给被告之女李XX，因系另一层法律关系，不属于本案审理的所有权确认范畴，本案中对此不作处理亦不影响权利人另行主张。

综上所述，原告诉请理由成立、于法有据，本院予以支持。被告的抗辩理由无事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条、第十九条、第三十三条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<< span="">中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二条、第十四条，《最高人民法院关于适用<< span="">中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用<< span="">中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、被告李XX名下、登记坐落为重庆市巴南区X号、产权证号为渝（2020）巴南区不动产权第0××7号的商品房一套确认由原告付XX所有；

二、被告李XX于本判决生效后在上述房屋具备过户登记条件前提下三十日内协助原告付XX办理过户手续。