律师观点分析

原告朱XX、汪XX与被告朱XX、深圳XX公司(以下至判决主文前简称XX公司)抵押合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月19日公开开庭进行了审理，原告朱XX、汪XX及委托诉讼代理人孟XX、被告朱XX、被告XX公司的委托诉讼代理人许XX到庭参加庭审。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，由审判员张XX、邬XX及人民陪审员顾XX组成合议庭，于2018年4月24日第二次公开开庭进行了审理。原告朱XX、汪XX及委托诉讼代理人孟XX、被告朱XX以及被告XX公司变更的委托诉讼代理人熊X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，涉案房屋原先系两原告及被告朱XX三人共有，虽因房屋买卖被变更到被告朱XX一人名下，但生效的法律文书已经确认该房屋买卖合同无效，故涉案房屋所有权仍属于两原告及被告朱XX三人共有。因此，被告朱XX以涉案房屋为抵押物向被告XX公司设立反担保抵押权的行为侵害了两原告的所有权，属于无权处分行为。本案争议的焦点在于无权处分人签订的反担保抵押合同的效力以及本案反担保抵押权是否适用善意取得。我国物权法及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷件适用法律问题的解释》确立了物权变动与原因关系区分原则，即“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的。人民法院不予支持。”本案中，被告朱XX将登记在自己名下的房屋抵押给被告XX公司，并签订《反担保抵押合同》，其是否有权处分，并非认定买卖合同效力的条件，对合同效力的判断应考察是否具有合同法第五十二条规定的情形。现有证据难以证明签约时被告XX公司存在欺诈、胁迫、恶意串通或者以合法形式掩盖非法目的等情节，故本院认定该合同合法有效，但被告朱XX设立抵押权的处分行为缺乏处分权而无效。对被告XX公司提出其公司善意取得抵押权的主张，本院认为，根据物权法的相关规定，抵押权的善意取得参照不动产所有权的善意取得，本案中应考察以下几个方面：其一，被告XX公司在抵押权设立时是否知晓被告朱XX无处分权。根据在案的证据及两被告的陈述，签订《反担保抵押合同》的地点在点荣公司营业点，签约时被告朱XX提供了其身份证原件、房产证原件和银行卡原件供被告XX公司核实，据此可认定被告XX公司尽了审查义务，应为善意。因登记时涉案房屋系登记在被告朱XX一人名下，具有公示公信力，被告朱XX庭审中亦称办理抵押登记是朱XX带其本人去交易中心办理的，现两原告作为涉案房屋真实权利人主张被告XX公司非善意，但未能举证证明被告XX公司在抵押权登记时知晓登记簿登记错误或者房屋真实权利状况，应承担举证不利的后果。其二，对于两原告质疑被告XX公司未支付合理对价的问题，一方面以合理价格转让系法律对不动产转让中适用善意取得的要求，在抵押权设立中并不适用；另一方面，因被告XX公司为被告朱XX的借款提供了连带责任保证，该行为亦可视作反担保抵押权设立的对价。其三，对原告提出的被告朱XX既然能够用房屋担保，不直接向出借人设立抵押，却通过被告XX公司设立反担保不符合常理的主张，庭审中被告XX公司作出了解释，即因点融网平台上的出借人人数众多，难以满足房地产交易中心规定抵押权人到场的要求，故而采取了反担保的形式。该解释显属合理，故本院难以据此认定该抵押权设立违背交易习惯，亦难以认定被告XX公司在抵押权设立过程中存在重大过失。综上，被告XX公司依法善意取得涉案房屋上的反担保抵押权，在该抵押权涤除以前，两原告作为涉案房屋真实权利人请求注销抵押权登记的主张本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十一条的规定，判决如下：

驳回原告朱XX、汪XX的全部诉讼请求。

案件受理费20,100元(原告朱XX、汪XX已预交)，由原告朱XX、汪XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。