顾婧斐律师
律师观点分析
一、案件主题
房屋租赁合同解除后的租金返还、保证金退还及违约责任认定纠纷。
二、案情简介
委托人（原告）与被告于2022年3月1日签订《租房合同》，约定租期为2022年3月1日至2024年2月28日，年租金20000元、卫生清理费2400元、保证金5000元，委托人一次性付清全部费用。合同期满后，双方未续签书面合同，但委托人继续使用案涉房屋，并按年通过微信转账支付租金。
2025年12月，案涉房屋的实际产权单位前来收取租金，委托人才得知被告系转租方，且被告未与产权单位签订2025年及2026年租赁合同，亦未缴纳相应租金。委托人于2025年12月30日向被告支付了2026年度租金20000元，但被告因与产权单位就房屋漏水维修及续租事宜产生矛盾，导致委托人无法继续使用房屋。2025年12月31日，被告通过电话与委托人妹妹（店内工作人员）联系，单方面表示退还15000元后“两清”，并于次日转账15000元。委托人认为被告的行为构成根本违约，遂提起诉讼。
三、代理思路
（一）法律关系的准确定性
本案核心争议在于：合同到期后未续签书面协议，双方是否仍存在有效的租赁合同关系。代理人依据《民法典》第七百三十四条，主张原租赁合同继续有效但转为不定期租赁，为后续主张解除合同及返还费用奠定法律基础。
（二）合同解除权的主张
被告转租行为导致产权单位收回房屋，委托人无法继续使用租赁物，合同目的已无法实现。代理人据此主张被告根本违约，确认合同于2025年12月31日解除。
（三）费用清算的精确计算
针对被告主张“扣除两年卫生清理费及保证金作为自建门墙补偿”的抗辩，代理人提出：原告妹妹非合同相对方，无权代理委托人作出解除合意，该行为事后亦未获得追认。同时精确计算了未到期租金（59天对应3232.8元）及卫生清理费抵扣金额，维护委托人财产权益。
（四）资金占用损失的主张
被告未在合同解除当日返还相关费用，构成资金占用，代理人主张自解除之日起按贷款市场报价利率计算资金占用费，获得法院支持。
四、案件结果
法院经审理确认案涉《租房合同》于2025年12月31日解除；判决被告于判决生效后十日内返还未到期租金、预付租金、保证金共计8820.8元，并以8820.8元为基数、年利率3%为标准，自2026年1月1日起计算资金占用费至实际返还之日止。案件受理费由双方按比例分担。
五、律师点评
本案系典型的不定期房屋租赁合同纠纷，涉及转租、合同解除、费用清算等多重法律关系。本案代理有两个亮点：一是准确把握了不定期租赁的法律规则，使委托人在未续签书面合同的情况下仍能主张合同权利；二是严格遵循合同相对性原则，成功反驳了被告以“妹妹同意”为由的抗辩，避免了委托人因非合同当事人的表态而承担不利后果。
本案亦为租赁合同当事人提供了有益启示：口头协商或默示续租虽可构成不定期租赁，但在发生争议时，缺乏书面约定会增加举证难度和维权成本。此外，次承租人在租赁过程中应主动核实出租方的权属状况及转租权限，避免因上游租赁关系断裂而蒙受损失。