房屋租赁合同纠纷一授权代理易乱套

律师观点分析

【案情简述】

2018年3月9日，原告与被告共同签订《房屋租赁协议》，约定将位于武汉市某区xx路N家装 A1 栋 1001-1004 房屋租赁给被告作办公之用;租赁房屋面积为395.66平方米;租赁期限为 2018年3月15日至2021年3月14日;每月租金为人民币28883.18 元，2019年3月14日至2020年3月15日止在上年租金的基础上递增百分之五，即月租金为 76.65 元每平方米，月租金为 30327.34 元。被告向原告交纳保证金 28883.18 元。本合同终止时，被告承租的房屋及室内设施无损坏且无水、电、物业费等其他欠费，以及被告未违反合同有关规定的前提下，原告将保证金无息退还给被告。每三个月提前缴纳当期房屋租金; 租赁期间的水电及物业费由被告自行承担。且被告保证在租赁合同终止时，在租赁期间进行的装修后的一切工程项目的产权归属原告，不得有损坏、拆除或者转让等有损原告权益的行为。被告进行装饰装修时不得违反国家相关规定，不能损坏房屋结构。被告自行承担租赁期间的水、电费、网络、物业管理费等因被告经营所需缴纳的相关税费。合同约定在租赁期间，一方违反本合同约定，按年度需向对方交纳的年度租金的 30%作为违约金。

合同签订后，原告向被告交付租赁房产。被告对房屋进行装修，并向原告交纳保证金 28883.18 元以及自2018年3月15日至2019年3月14日期间的租金，物业费交至2019年3月31日。2019年4月20日，原告与被告的员工艾某签订《房屋交接手续》，内容载明被告单方提出解除合同，不再租赁房屋，将租赁房屋及房屋附属设施设备移交给原告，原告代为垫付的租赁税金 24435.17 元，以及被告提前解约所需赔偿的损失由租赁双方另行协商支付。并于当日，被告将租赁房屋交付给原告。其后，4月 22日，原告与被告员工戴某签订《物品交接清单》。租赁期间，原告刘某安为原告垫付租赁税金 24435 元。

另查明，(201x)鄂0xx1民初 6x4 号民事判决书载明 2016年12月8日，刘某委托原告作为授权代理人，就其位于某区xx路N家装A1栋1004-1009 房房屋，授权原告以自己名义对外签署房屋租赁合同。向某委托原告作为授权代理人，就其位于某区xx路N家装A1 栋1001-1003,1010-1012 号房屋，授权原告以自己名义对外签署房屋租赁合同。

【诉讼请求】
一、判令被告向原告支付欠缴租金人民币 36392.8元(计算到2019年4月20日)、物业费人民币 1121 元、垫付租赁税金 24435.17元，合计人民币61948 元;
二、判令被告向原告支付违约金 103979.4 元;
三、本案全部诉讼费用由被告承担。

【法院观点】

本院认为，原告刘某安作为房屋所有权人的授权人，其授权范围及期限虽不明确，但其有权以自己名义对外签订房屋租赁合同，即便原告作为出租人的身份存在瑕疵，其是否可以以己方名义起诉存疑，但根据合同相对性，原告为案涉合同的相对方，不影响本案租赁合同的审理，原告主体身份适格。
原告与被告于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定,属合法有效，原、被告之间的房屋租赁关系成立。原告依据合同约定已向被告履行交付房屋的义务，履行已方合同义务。2019年 4月20日，被告提出提前解除合同，原告对解除合同未提出异议，双方办理房屋交接，但双方对解除后的争议并未达成一致，根据《合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”故原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已于 2018年4月20日解除。被告辩称双方合同于2018 年3月30日解除合同并搬离涉案房屋，本院认为，被告未举证证明其于 3月 30日与原告达成解除合同及搬离涉案房屋的相关证据，且即便搬离，其亦与原告于 4月20日方才办理房屋交接手续，因此，本院认为双方合同解除时间应为 2019 年 4月20日，对被告的辩称不予支持。

关于原告主张的 3月15日至4月20日期间的租金、物业费、垫付的租赁税金，被告于 4月20日办理退租交接，其租金交至2019年3月14日，对于该期间的租金，被告应予支付，根据合同约定每平方米租金为 30327.34 元30天x36天=36392 元。关于原告主张的物业费，根据其缴费信息，物业费为每平方米4.25元每月x 395.66 平方米30天x20天1121元。故对原告主张的租金 36392 元、物业费 1121 元予以支持关于原告主张的税金，被告认为其中的房产税与本案无关联本院认为，合同约定被告自行承担租赁期间的水、电费、网络、物业管理费等因被告经营所需缴纳的相关税费，而该税收属于以房屋租金收入计征，且与被告提供的微信聊天记录中自认的还有 2 万多的房屋租赁的税金相吻合，属于被告应自行承担的部分，原告已为其垫付，其有权向被告主张税费，共计 24435元。

本案的争议焦点是合同解除后法律后果的承担。被告辩称协议解除不存在违约责任承担，且其已放弃押金，并对房屋进行装修，视为对原告的补偿。本院认为，本案中，双方对解除合同虽达成一致，但对合同解除后的权利义务及结算并未达成一致。本院认为，一方发出解除合同之意思表示，另一方认可合同解除，双方就解除合同达成合意，但对于合同解除后的结算条款及权利义务并未达成合意根据《合同法》第九十七条之约定，享有解除权的一方，要求对方赔偿损失，有明确法律依据，不论是法定解除权还是约定解除权，亦或是协议解除，均可以同时适用解除合同与请求赔偿损失。

本案中，2019 年 4 月20日双方签订《房屋交接手续》约定被告提前解约所需赔偿的损失由租赁双方另行协商支付。双方并未对解除后的法律后果达成一致。故对被告这一抗辩理由不予支持。原告要求被告支付提前解除合同的违约金 103979 元符合合同约定的年租金的30%。但本院认为，本案中，被告已向原告交纳保证金 28883.18元，原告未予返还，其再向被告主张违约金，其违约金数额亦明显过高，且原告并未向本院举证其实际损失超过保证金数额的相关证据，故本院对其主张的违约金酌情予以降低，对其主张的 1万元违约予以支持，超出部分不予支持。