房屋租赁合同纠纷一被拖欠租金怎么办？

律师观点分析

【案情简述】
2018年6月9日，原告杨某作为甲方与被告涂某作为乙方签订了“门店租赁合同”，约定杨某将位于某xx湾门店房屋一楼 3间门店、二至五楼出租给涂某，门店建筑面积为 1260 平方米，年租金 23 万元，租期为五年，自2018年9月30日至2023年9月30日止，自签订合同之日起，涂某预付杨某租金 6万元，装修期 4 个月装修期满后，涂某付给杨某半年租金，后期租金每半年一次性支付。同时，合同中约定涂某不得改变房屋结构，如装修段征得杨某同意，所需各种费用由涂某承担。租赁期满涂某须将门店完整无损交给杨某，门店商品由涂某自行处理，并在租赁期满之前搬离。
2018年10月15日，原、被告双方签订“门店租赁补充合同”，约定涂某私自破坏门店结构行为的赔偿责任，同时约定杨某另以年租金 1 万元价格将第四间门店出租给涂某，自 2018年10月1日起涂某应每年定期向杨某支付该房屋租金。后涂某一直拖欠租金。2020年1月23日，原、被告双方经过协商签订了“协议”约定如涂某未在 2020年5月1日前将门店转租，并未能支付2019年3月31日至2020年5月1日总计230000元的租金，则杨某有权解除双方此前签订的“门店租赁合同”及“门店租赁补充合同”，并收回房屋使用权。同时约定，涂某须于 2020 年 5月1日前将房屋清退并交还给原告，逾期未清退的，视为涂某放弃留置物的所有权，留置物由杨某处置，且自即日起，三、四、五层房屋收回，一、二楼房租改为 15 万元整。涂某并未按协议履行义务,杨某遂于 2020年 5月 1日向涂某发出“解除租赁合同通知书”，并于当日通过直接到涂某家里和微信拍照的方式向涂某进行送达“解除租赁合同通知书”载明:解除双方签订的“门店租赁合同”及“门店租赁补充合同”，并收回杨某房屋使用权要求涂某自收到解除通知之日起 5日内腾空并退还租赁房屋，逾期腾空、退还房屋的，留置物由杨某处置，并要求涂某支付拖欠的租金及违约金。

【法院观点】

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。
原、被告双方签订的“门店租赁合同”、“门店租赁补充合同”以及“协议”均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定应为合法有效合同。双方当事人均应按合同约定享受合同权利、履行合同义务。被告涂某在“协议”约定的期限内没有履行相关义务，属违约行为，依法应承担相应法律后果。原告要求被告腾空房屋、返还房屋、支付租金、承担欠款利息的诉求有事实和法律依据，依法应予支持;
在被告涂某违约、合同解除条件已成就的情况下，原告杨某于 2020年5月 1日向被告涂某发出“解除合同通知书”，属合法行使合同解除权，解除权属于形成权，通知对方即发生效力，因此，案涉合同应该自2020年5月1日已解除。
被告涂某经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，依法可以缺席审理。

【诉讼请求】
1、请求确认原告与被告签订的“门店租赁合同”及“门店租赁补充合同”已于2020年5月1日解除;
2、请求判令被告立即腾空租赁房屋并将租赁房屋返还给原告;
3、判令被告立即向原告支付欠缴租金 230000元;
4、判令被告向原告支付逾期支付租金的利息，以23万元为基数，自2019年3月31日至2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算;2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止;
5、请求判令被告承担本案全部诉讼费。

【判决结果】

一、确认原告杨某与被告涂某签订的“门店租赁合同及“门店租赁补充合同”已于2020年5月1日解除。
二、被告涂某于本判决生效后七日内，腾空位于大悟县某xx湾还建房一至二楼租赁房屋，并将租赁房屋返还给原告杨某。

三、被告涂某于本判决生效后无日内，向原告杨某支付所欠租金 230000 元。

四、被告涂某于本判决生效后七日内，向原告杨某支付逾期支付租金的利息:以 23 万元为基数，自2019年3月31日至2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算;2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。