原告彭某与被告陈某、陈某2所有权确认纠纷一案

律师观点分析

原告彭某诉被告陈某、陈某2及第三人陈某3、陈某4、刘某、刘某2、陈某5、陈某6所有权确认纠纷民事一审民事判决书

原告：彭某。

委托诉讼代理人：周灿，湖南金厚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴朝霞，湖南金厚律师事务所律师。

被告：陈某。

被告：陈某2。

第三人：陈某3。

第三人：陈某4。

第三人：刘某。

第三人：刘某2。

第三人：陈某5。

第三人：陈某6。

第三人陈某5、陈某6共同委托诉讼代理人：侯坚，湖南正军律师事务所律师。

原告彭某与被告陈某、陈某2所有权确认纠纷一案，本院于2022年4月24日立案。本案在审理过程中，第三人陈某3、陈某4、刘某、刘某2、陈某5、陈某6于2022年5月20日向本院提出书面申请，要求以有独立请求权的第三人参加诉讼。2022年5月20日，本院依法通知陈某3、陈某4、刘某、刘某2、陈某5、陈某6为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭某及其委托诉讼代理人周灿、吴朝霞，第三人陈某3、刘某，第三人陈某5、陈某6的共同委托诉讼代理人侯坚到庭参加诉讼，被告陈某、陈某2及第三人陈某4、刘某2经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告彭某向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告于2021年7月3日签订的《房屋产权共有声明书》有效；2.确认原登记在被告陈某2名下的位于张家界市永定区xx室中的296.84㎡不动产所有权属于原告享有；3.责令被告陈某2在本案判决书生效后2日内将上述房屋不动产所有权过户在原告名下；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告彭某与被告陈某于2012年2月14日与陈某4、陈某6、刘某2共同出资购买位于张家界永定区xx号栋商业用房（下称“共有房产”）。其中原告彭某与被告陈某各出资367万元，每方各享864.29㎡的共有房产产权，由原告彭某支付367万元购房款给被告陈某后，再由被告陈某支付给开发商。现原告彭某实际享有共有房产的864.29㎡中的567.55㎡已登记在原告之子彭xx名下，剩余的296.84㎡登记在被告陈某之女陈某2名下。原告为保护自己的合法权利，特向贵院起诉两被告，恳请贵院判如所请。

被告陈某提交书面答辩状称，1.彭某第一笔付款系陈xx转账200万元，本人当时出具了借条至今没有退还，也没有作债权转移。2.本人作为代表与陈某5、陈某3、刘某等人签订房产转让协议，将陈某2及彭xx名下房产进行转让是经过彭某认可的。协议签订后，陈某5支付了100万元，因办理房产过户时，转让税费太高，受让方不能接受，拖延了一年多时间，后彭某提出要涨价至8200元/平米，导致交易无法完成。陈某5支付的100万元转为个人借款，一直拖延至今，这是各方矛盾产生的根源。请法院根据事实裁决。

第三人陈某3、陈某4、刘某、刘某2共同述称，1.案涉的房产实际是2011年4月3日陈某、陈某5、陈某3、刘某等四人签订《合伙协议》，四人共同出资从张家界xx公司处购买，购买上述房产后用于合伙经营张家界永定区××商务宾馆。上述四人购置的全部房产中，陈某占33.33%，陈某5占33.33%，陈某3、刘某共占33.33%。原告彭某诉称其2012年2月14日就与陈某、陈某4、刘某2和陈某6共同出资购买案涉房产根本就不属实。2.2014年7月18日，陈某与刘某签订《房屋转让协议》将案涉xx室的38.66㎡转让给刘某。2018年7月12日，陈某与陈某5、陈某3、周xx（刘某妻子）签订《退伙协议》。同日，陈某按照《退伙协议》的要求与陈某4签订《房屋转让合同》，约定陈某将案涉601室属于陈某、陈某2的484.624㎡转让给陈某4。因房屋过户税费过高，未办理房屋产权过户手续。上述事实，陈某3也通过微信将相关内容告知了原告彭某，彭某收到陈某3的相关告知后，从未主张xx室陈某2名下34%面积属于其和陈某共同共有，也未主张任何权益。因此，陈某、陈某2、彭某2021年7月3日签订的《房屋产权共有申明书》系三人虚构，且该申明书中陈述的内容和相关数据并不属实。并提出以下诉讼请求：1.本案系虚假诉讼，请贵院予以查明，并对彭某、陈某、陈某2等妨害民事诉讼的行为依法予以制裁；2.请求贵院确认彭某与陈某、陈某2签订的《房屋产权共有声明书》无效，并请求驳回原告的全部诉讼请求。

第三人陈某5、陈某6共同述称，1.案涉的房产实际是2011年4月3日陈某、陈某5、陈某3、刘某等四人签订《合伙协议》，四人共同出资从张家界xx公司处购买，购买上述房产后用于合伙经营张家界永定区××商务宾馆。上述四人购置的全部房产中，陈某占33.33%，陈某5占33.33%，陈某3、刘某共占33.33%。原告彭某诉称其2012年2月14日就与陈某、陈某4、刘某2和陈某6共同出资购买案涉房产根本就不属实。2.2014年7月18日，陈某与刘某签订《房屋转让协议》将案涉xx室的38.66㎡转让给刘某。2018年7月12日，陈某与陈某5、陈某3、周xx（刘某妻子）签订《退伙协议》。同日，陈某按照《退伙协议》的要求与陈某4签订《房屋转让合同》，约定陈某将案涉xx室属于陈某、陈某2的484.624㎡转让给陈某4。因房屋过户税费过高，未办理房屋产权过户手续。上述事实，陈某3也通过微信将相关内容告知了原告彭某，彭某收到陈某3的相关告知后，从未主张xx室陈某2名下34%面积属于其和陈某共同共有，也未主张任何权益。因此，陈某、陈某2、彭某2021年7月3日签订的《房屋产权共有申明书》系三人虚构，且该申明书中陈述的内容和相关数据并不属实。并提出以下诉讼请求：1.本案系虚假诉讼，请贵院予以查明，并对彭某、陈某、陈某2等妨害民事诉讼的行为依法予以制裁；2.请求贵院确认彭某与陈某、陈某2签订的《房屋产权共有声明书》无效，并请求驳回原告的全部诉讼请求。

被告陈某2未作答辩。

查明的事实

根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：

1.2011年4月3日，陈某、陈某5、陈某3、刘某四人签订一份《合伙协议书》。协议约定，合伙人一致同意，联合购置张家界xx楼盘第六层至第九层共计约5000平方米的房产，陈某出资760万元，出资比例为33.33%，房屋层数为第七层，陈某5出资760万元，出资比例为33.33%，房屋层数为第八层，陈某3、刘某共同出资760万元，出资比例为33.33%，房屋层数为第九层，第六层由陈某占33.33%，陈某5占33.33%，陈某3与刘某共占33.33%。合伙人一致同意，各合伙人名下房产应视为一体化资产，交由合伙人会议统一管理、统一经营，以商务酒店类业务为经营方向，该合伙事业的名称暂定为xx商务宾馆。协议还对其他事项进行了约定。

2.2012年2月14日，彭某以其子彭xx的名义与张家界xxx公司签订四份《张家界市商品房预售合同》，分别购买xx第5栋第七层702、703、704、705房，其中702面积为340.91平方米，购房款为1451254元，703面积为75.39平方米，购房款为320935元，704面积为101.31平方米，购房款为431277元，705面积为47.91平方米，购房款为203953元，面积共计565.52平方米，购房款共计2407419元（彭某陈述购房款先支付给陈某，再由陈某支付给开发商）。2016年12月2日，彭xx取得不动产权证，证号分别为xx，建筑面积共计567.55平方米。

3.2019年11月27日，陈某向彭某出具往来明细表。载明：2011年9月5日收到彭某张家界购房款100000元，2011年10月28日收到彭某张家界购房款300000元，2012年1月16日收到彭某张家界购房款300000元，2012年1月17日收到彭某张家界购房款200000元，2012年10月25日收到彭某张家界购房款270000元，2012年10月26日收到彭某张家界购房款230000元，2013年2月8日收到彭某张家界购房款100000元，2013年4月12日收到彭某张家界购房款1000000元，2013年12月31日收到彭某张家界购房款100000元，2014年1月28日收到彭某张家界购房款1500000元，2014年1月29日收到彭某张家界购房款450000元。共计4550000元。其中，通过银行转账的如下：2013年4月11日，彭某通过民生银行给陈某转款100万元。2014年1月28日，彭某以通过陈xx的银行账户给陈某转款150万元。2014年1月29日，彭某以通过陈xx的银行账户给陈某转款45万元。2015年9月23日，彭某通过建设银行给陈某转款30万元。2016年11月17日，彭某通过建设银行给陈某转款90万元。

4.2020年1月15日，不动产登记部门为张家界xx室发放了不动产权证，证号为xx，权利人为陈某6、陈某4、陈某2、刘某2，共有情况为按份共有，其中陈某634%、陈某413%、陈某234%、刘某219%，建筑面积共计1513.6平方米，陈某234%的面积为514.624平方米。

5.2021年2月4日，彭某通过微信将陈某出具给陈某3的函发给陈某3。该函载明“某3同志，请将我们共同合作经营的张家界xx宾馆的营业收入分成（1/6）从2020年元月份起的所有分成转给彭某同志，特此致函。陈某，2020年元月1日”。

6.2021年7月3日，陈某（甲方）、彭某（乙方）、陈某2（丙方）三人签订一份《房屋产权共有声明书》。经甲乙丙三方确认，依据相关法律法规，现就甲乙共同购买的“张家界永定区××街××号栋商业用房”（以下简称“共有房产”）之财产归属声明如下：⑴2012年2月14日，甲乙双方与陈某4、陈某6、刘某2共同出资购买位于张家界永定区××街××号栋商业用房：建筑总面积5186㎡，共计9层，其中1-6层建筑面积1503㎡，7-9层建筑面积3680㎡，房价总金额为2200万元，其中甲乙各出资367万元，各享有16.67%、即864.39㎡的产权。⑵购房前，经甲乙双方协商一致甲乙双方各占总面积的六分之一，收益按实际总收益各占六分之—。⑶乙方享有房产的864.39㎡，已于2014年2月20日将共有房产7层中的567.55㎡产权登记于乙方指定的彭xx名下；甲方享有房产的864.39㎡，于同时期将其中7层中的659.68㎡产权登记于甲方指定的陈某2名下。另外因甲方原因，经甲乙双方协商后同意：将1-6层甲乙共有产权中的501㎡（其中甲占204.16㎡，乙占296.84㎡）于2014年2月20日暂登记于丙名下。另，甲乙丙三方约定，于2014年4月将登记于丙名下的296.84㎡（共有产权19.7%）房产过户至乙方指定彭xx名下。⑷2020年1月20日，甲丙已将上述1-6层501㎡中的丙方享有的125.25㎡处置给第三人，并办理了相应产权变更登记：丙方由1-6层共有产权的33.33%变更为25%，产权共有面积变更为375.75㎡（其中甲方占78.91㎡，乙方占296.84㎡）。⑸现共有房产中1-6层登记于丙名下的375.75㎡中的296.84㎡产权实际归属于乙方。

另查明，2018年7月12日，陈某（甲方）与陈某5、陈某3、刘某妻子周xx（乙方）签订一份《退伙协议》。退伙约定：甲方自本协议签订之日起退出合伙，即退出与乙方（其他合伙人）于2011年4月3日签订的《合伙协议书》。鉴于原合伙体中合伙人均以房屋投入合伙，甲方自愿将自有房屋转让给乙方，乙方（其他合伙人）自愿受让，房屋产权转让另行签订《房屋转让合同》。甲乙双方明确双方的真实意思及第三条执行方式：第一，房屋转让范围以入伙时的房屋原产权人的房屋为准，甲方必须保证原房屋产权已经变更的和未变更产权的所有房屋全部转让给乙方；第二，乙方必须议定其余合伙人各自受让房屋：陈某3（儿子陈某4身份证号码xx）受让陈某2房屋［房号为xx］面积484.624平方米，陈某5（女儿陈彦浩身份证号码xx）受让彭名下的房屋［房号为xx面积48.08㎡、第0××8号面积101.67㎡、第0××9号面积75.66㎡及第xx号面积342.14㎡］567.55平方米；第三，房屋转让价为每平方米7200元，此价款为甲方净得，涉及房屋转让过户的一切税收、行政费用和中介服务费用概由乙方承担；第四，房屋转让价款包含房屋按现状出让，即房屋的装饰装修、设备设施全部在转让价款中，甲方不得在议定的价款外主张其他权利，同时，乙方也不得歧视房屋现状，主张任何有关转让房屋的瑕疵请求权，或对房屋转让价款进行异议和不执行或不完全执行；第五，房屋交付自动执行。

2018年7月12日，陈某2（甲方）与陈某4（乙方）签订一份《房屋转让合同》。合同约定，甲方自愿将座落于张家界xx房转让给乙方陈某4，《房屋所有权证》号为湘（2016）张不动产权第0××3号，面积484.624㎡，房屋详细情况以房屋所有权证为准，该房屋转让时所属有的土地使用权一并转让。甲、乙双方确认该房屋转让单价为每平方米7200元，总价款为3489292.8元，此价款为甲方净得，涉及该转让房屋转让过户的一切税收、行政费用和中介服务费用等概由乙方承担。付款方式：本合同签订后，按如下步骤付款：第一笔，本合同签订后五日内支付转让价款的50%；第二笔，剩余款项在房屋产权过户手续办理完毕后五日内一次性付清。甲方由陈某签字，乙方由陈某3签字。合同签订后，陈某3向陈某支付了100万元。

上述事实，有当事人陈述及提交的《合伙协议书》、《张家界市商品房预售合同》、往来明细表、不动产权证、微信聊天记录、《房屋产权共有声明书》、银行转账记录、《退伙协议》、《房屋转让合同》等证据证明，足以认定。

判决的理由和结某2

本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，故本案应适用民法典的规定。

关于原、被告双方是否存在事实上的房屋代持关系。彭某主张于2012年2月14日与陈某一起共同购买位于张家界xx栋商业用房，并支付了购房款367万元，虽然提交了陈某2019年11月27日签字确认的往来明细表及银行转账记录证实，但该往来明细表载明的购房款，仅有三笔共计295万元有银行转账记录，转账时间均是2013年4月10日之后，彭某转款时没有批注付款用途为购房款，陈某也没有给彭某出具购房款收据。且被告陈某辩称彭某第一笔付款系陈xx转账200万元（实际银行转账195万元），当时出具了借条至今没有退还，也没有作债权转移。其次，陈某与陈某5、陈某3、刘某签订合伙协议书，合伙成立了张家界市永定区xx宾馆，该宾馆每年给合伙人按面积进行了分红，但四合伙人及张家界市永定区xx宾馆就案涉296.84平方米的房屋从未向彭某给过分红款，多年来，彭某在没有得到分红的情况下，既没有将其与陈某共同购买案涉房屋的事项告知陈某5、陈某3、刘某，也没有要求陈某5、陈某3、刘某及张家界市永定区xx宾馆对案涉296.84平方米的房屋分红。综上，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条关于“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，彭某对其主张应承担举证证明责任。现彭某无法提供书面的房屋代持协议，也无法证明双方存在此类口头意思表示，也无证据证明实际支付涉案房屋的购房款，也无证据证明其实际占有或支配涉案房屋。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条关于“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后某2。”的规定，彭某应当承担举证不能的法律后某2，故原、被告双方不存在事实上的房屋代持关系。

关于房屋产权共有声明书的效力的问题。首先，房屋产权共有声明书约定的2012年2月14日，彭某与陈某一起和陈某4、陈某6、刘某2共同出资购买位于张家界xx栋商业用房，这与陈某于2011年4月3日和陈某5、陈某3、刘某签订合伙协议书约定的共同出资购买维港十字街5号栋商业用房的客观事实不符。因此，协议内容不真实客观。其次，陈某2019年11月27日签字确认的往来明细表中，发现陈某与彭某有大量资金往来，且该往来明细表中陈某认可是购房款的195万元，书面辩称当时出具了借条至今没有退还，也没有作债权转移。因此，彭某在无充分证据证实涉案296.84平方米的房屋归其所有的情形下签订房屋产权共有声明书，且与涉案合伙协议的内容存在一定的冲突，客观上损害了第三人合伙权益，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条关于行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效的规定，该房屋产权共有声明书无效。

综上所述，第三人诉称房屋产权共有声明书无效的诉讼请求理由充分，本院予以支持。原告彭某请求确认2021年7月3日签订的《房屋产权共有声明书》有效的诉讼请求理由不充分，本院不予支持。原告彭某请求登记在被告陈某2名下的位于张家界xx室中的296.84平方米不动产所有权属于原告彭某享有的诉讼请求理由不充分，证据不足，本院不予支持。关于第三人主张本案系虚假诉讼的请求，因暂无证据证实，本院不予支持。被告陈某、陈某2及第三人陈某4、刘某2经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法视其放弃诉讼权利，应承担不应诉、不举证、不质证、不辩论的法律后某2。据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

一、原告彭某与被告陈某、陈某2于2021年7月3日签订的《房屋产权共有声明书》无效；

二、驳回原告彭某的诉讼请求；

三、驳回第三人陈某3、陈某4、刘某、刘某2、陈某5、陈某6的其他诉讼请求。

如某2未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元，减半收取50元，由原告彭某负担。

本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。

本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况；不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。