近期，北京律师秦嘉泽律师团队接到了这样一则咨询：我借钱给一个朋友，朋友用自己的房产给我做了抵押，我也办了抵押登记，但是现在朋友不还钱，我起诉到法院本来想着案件很简单去执行这套房子就行了，结果法院告诉我，朋友已经把这套房产租给别人了，而且一租就是二十年，租金远远低于市场水平，法院说这种情况他们没法执行，我现在应该怎么办？

根据《民法典》第四百零五条的规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”也就是说，只有租赁关系形成在抵押之前，才能不受抵押的影响继续租赁。本案中，这位咨询者可以要求法院执行这套房产，至于租赁方对房屋租赁关系有异议，可以另行向提问者的朋友主张权利。

我们以一则案例为例进行说明【（2O20）苏0282执异90号裁定】。

一、案情简介——有抵押的房产设立了租赁，如何处理？

2017年6月某玻璃公司向某银行借款150万元，某玻璃公司以其名下的土地和房屋进行抵押担保（4653万元的最高额抵押担保），并且设立了抵押登记，2017年7月某玻璃公司向某银行借款三笔，分别为499万元、999万元、999万元。

后因借款偿还问题某玻璃公司和某银行发生纠纷，某银行诉至法院。2018年8月法院作出判决，判决某玻璃公司偿还某银行本金、利息、复利、律师费等等，并且判决某银行有权在某玻璃公司名下土地、房产拍卖价款中的4653万元内优先受偿。判决生效后，某玻璃公司未按照判决书履行相应义务。而某银行按照资产清理的要求将这笔债权转让给了某投资公司，某投资公司申请执行，要求拍卖某玻璃公司名下的厂房、土地。

执行过程中，案外人某节能科技公司提出异议，异议的理由是某节能科技公司与某玻璃公司于2017年7月签订书面租赁合同。

二、法院结果——保护合法的已登记的抵押权，优先于租赁权

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”（《民法典》删除了类似规定，只是规定，只有合法成立在抵押前的租赁关系才受法律保护）。

本案某节能科技公司与某玻璃公司签订房产租赁合同时间在某玻璃公司将厂房、土地设定抵押给某银行之后，而且某节能科技公司也不能证明其真正租赁使用上述土地、厂房，因此法院裁定继续执行、拍卖。

三、因此，租赁关系并不能完全对抗抵押权。

《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前’抵押财产巳经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这一条成立的前提是：1.存在合法有效的租赁合同； 2.租赁物巳经交付承租人且承租人继续占有租赁物；3.拍卖时租赁合同尚在租赁期问内；4.在抵押权设立前已经签订了合法有效的租赁合同；5. 房屋在出租前尚未被人民法院依法查封。

回到上述咨询者的提问，其租赁关系成立在他的抵押权之后，北京律师秦嘉泽团队提供的建议是，向法院申请执行，如果租赁方提出了执行异议，需要应诉表明房屋拍卖不能附带这份租赁合同（基本不会有人买下带低价租约的房屋）。【咨询渠道：私信、评论或浏览器搜索秦嘉泽律师】