农村房屋买卖无效后补偿的计算

另查，吴卖家与吴卖方系兄弟关系，刘买方系北京市昌平区延寿镇海子村村民。

上述事实，有协议书、土地使用证、收条、补偿补助安置协议、证明信、情况说明、照片、承诺书、授权委托书及当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。吴卖家、吴卖方经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，双方《协议书》约定买卖的是吴卖家名下宅院，但实际交付的是吴卖方名下宅院，至拆迁之前刘买方已在院内建房并占有、使用十余年，吴卖方未提出异议，且刘买方提供的吴卖家、吴卖方签字、摁印的《情况说明》也证实二人认可该情况，故视为吴卖方对吴卖家出卖其名下宅院的认可。本案《协议书》中约定买卖的是农村宅基地及地上房屋和相关附属物。宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得，刘买方并非该集体经济组织成员，故双方签订的《协议书》违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《协议书》的无效，双方均有过错，结合协议签订及履行情况，出卖方应承担主要责任，买受方应承担次要责任。现涉案院落已被拆迁，吴卖方已与拆迁公司签订补偿补助安置协议，院落中的房屋及土地的价值等已转化为拆迁补偿款，故应当根据双方当事人的过错责任对拆迁补偿款进行合理分配。1、补偿，包括宅基地区位补偿金额、超出控制标准区位补偿金额。该项补偿是对宅基地使用权补偿转化而来，根据被拆迁院落的宅基地面积确定的补偿金额。合同无效后，就该项补偿，依据双方之间的过错责任，刘买方应分得其中的70%。2、补助，包括合理利用宅基地补助、节约装修补助、房屋安置面积补助、临时安置费补助。其中，房屋安置面积补助和临时安置费补助是与被安置人相关的，刘买方并非该院落拆迁所确定的被安置人，故其无权分割该两项款项。此外，根据拆迁政策，合理利用宅基地补助是指宅基地内未建设房屋形成空置土地，可按空置土地面积每平方米2500元的标准给予补助；节约装修补助是指合法房屋或经认定房屋的装修及室内外附属物，经评估后按照不超过控制标准的宅基地面积计算，每平方米不足1000元的，可按照每平方米1000元给予节约装修补助，自愿放弃房屋装修及附属物评估的，按照宅基地面积计算，给予每平方米1000元的节约装修补助。经查，涉案院落是按照宅基地上全部未建设房屋形成空置土地的标准进行补偿的，该两项补偿金额均依照的是宅基地的面积进行的补偿，故对该两项款项，亦应由刘买方分得其中的70%。3、奖励，包括节约资源奖、工程配合奖、提前搬家奖。按照拆迁政策，节约资源奖是指经确认的宅基地内未建设二层以上（含二层）楼房，且宅基地外无未经审批或确认建设房屋及建筑物的，可按照宅基地面积每平方米1500元，给予节约资源奖。该奖励跟院内房屋建设状况相关，但该项奖励金额实际是依照宅基地的面积给予的，故亦应参照宅基地补偿的分割方法，由刘买方分得其中的70%。工程配合奖、提前搬家奖及一次性自主腾退奖系针对每宗宅基地的补偿，且是基于被拆迁人同意签约、腾房后所支付的款项，吴卖方系实际签约人，刘买方占有、使用该宅院，为实际腾房人，故亦应按照双方的过错责任，由刘买方分得其中的70%。此外，《协议书》虽系吴卖家所签，约定的是吴卖家名下宅院，但实际履行的为吴卖方名下宅院，且涉案宅院的拆迁补偿款是直接补偿给吴卖方的，故应当由吴卖方给付刘买方拆迁补偿款。对于刘买方关于由吴卖家、吴卖方连带给付其拆迁补偿款的主张，依据不足，本院不予支持；对于刘买方以吴卖家签字、摁印的《承诺书》和《授权委托书》作为证据，主张其应取得全部拆迁补偿款一节，因该拆迁补偿款系补偿给吴卖方，吴卖方虽认可吴卖家的卖房行为，但无证据证明其亦认可吴卖家的《承诺书》和《授权委托书》，且该《承诺书》和《授权委托书》写明的是吴卖家名下的宅院及房屋，故刘买方的该项主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、吴卖方于本判决生效后七日内给付刘买方拆迁补偿款1 984 500元；