近期房屋价格出现较大波动，二手房买卖纠纷多发，法院针对房屋交易中容易出现问题的地方，做出提醒。

法院对于二手房交易法律风险提出十五条建议

一、房屋权属主体资格要审清

重点要看房屋产权证上权属人姓名与售房者身份信息是否一致，有无其他共有人。防止无权的人或者是部分产权人未经其他共有人同意擅自出售房屋。

二、合同相对人身份要核清

关键看与你签订合同的人员是否具备完全民事行为能力、是否有权签订房屋买卖合同；如果是代理人受委托的，必须查明其代理权限，是否已有明确授权，千万不能因为代理人与房屋所有权人是夫妻、父母子女、兄弟姐妹等关系就当然相信其代理资格。

三、与房屋所有权相关的权属证书是否齐全

房屋所有权证、土地使用权证不仅是证明房屋所有权人对房屋享有所有权的凭证，证书上还载有所有权人、土地性质、使用年限、有无抵押负担的信息。

四、房屋产权转移是否受到限制

审查房屋有无被司法机关查封、抵押，是否是允许上市交易的经济适用房，近期是否被列入拆迁范围，是否是农村集体土地。上述几类房屋均存在交易障碍。

五、房屋关联信息必须要搞清

二手房买受人应注意查看土地使用权证上载明的土地使用权性质。出让意味着房主已缴纳了土地出让金，如是划拨的土地，则可能在交易过程中还要缴纳土地出让金。如果是工业用地等非住宅用地，这样的二手房是不能过户的。

其次还应注意审查土地的使用年限。住宅用地的土地使用权一般为70年，如房主已使用了15年，这时买受人就需要与买同地段土地使用权为70年商品房的价格作衡量。另外，还要看房屋现状是否如实描述。

六、交易的房屋是否存在租赁

房屋是否被第三人承租是买受人必须审查的重要内容。买受人可以事先向房屋物业了解房屋是否有出租情况，或者查看房屋水、电、煤的使用情况以确定房屋有无人员在使用。此外，还可以与中介公司进行书面约定，要求查明房屋租赁情况，以保障自己的权益。

七、物管费用是否拖欠

八、中介机构的居间服务是否合法

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

九、 中介佣金的支付必须要明确

签订了合同，买卖双方就要尊重中介机构的中介服务，并诚信支付居间费用。如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系，私下交易，企图省去中介费用，不仅不容易达到目的，还有可能承担额外的违约责任。

十、房款支付方式必须表达清楚

最好的办法是一方先在银行存入现金，双方在银行实现交付，一方取出现金，直接存入对方的账户。

十一、交房时间一定要确定 

如果达成买卖意向，关于交房时间应当在合同中做明确的约定。一般情况下，在约定时，买方可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖方按期交房。

十二、办理过户登记手续要及时

房屋属于不动产，其权属交易是否生效是以过户登记为准的。二手房交易双方在履行付款、交房环节后，还没有完成全部的交易程序，只有房屋权属完成过户登记手续后才能发生法律效力。

十三、因避税而导致的过户风险一定要防范

现行政策规定满两年的普通住房可以免营业税，满五年可以免所得税。有些当事人为节省一些费用，约定数年后再办理房产过户手续。这种做法对买受人来说风险很大，没有过户意味着房屋所有权人还是出卖人，即使买受人入住了，还是有被出卖人利用的空间。

十四、警惕迟迟领不到房产证的现象

在极特殊情况下，买卖双方正常办理了房产过户手续，但买方在规定的时间却领不到房产证，这时买方必须高度警惕，应当立即向发证机关问明情况。如果是因为发证机关需要完善手续修改数据，延迟一段时间发证，这种情况买方可以放心等待。如果属于虚假交易、不能办理房产证的情况，应当立即采取司法手段切实保护自己的合法利益。

十五、妥善保留相关证据

交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，都要注意妥善保存，以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺，一定要坚持对方白纸黑字写下来。如对方的交易事项是由委托人完成的，要保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。

北京资深房地产专家赵云涛律师提示：二手房交易流程复杂，上至税收方面的宏观政策，下至产权、物业等方面的细节问题，稍一不注意，就会出现差错。建议在必要时可寻求专业房产律师的帮助。