房价大涨单方毁约现象增多

　　前两天，张女士通过一家中介，看中了位于东吴路一处面积上百平方米的二手房。经过车轮战谈判后，张女士最终签下了房屋买卖合同，付了1万元定金，并准备第二天到交易中心交易。谁知第二天一大早，卖主就提出毁约。目前，双方仍处于僵持阶段。

　　记者从二手房中介了解到，随着房地产市场的火爆，二手房交易中跟风涨价、坐地起价、毁约拒售的现象已屡见不鲜，在不少二手房中介公司中，卖方毁约拒售的情形已占其月交易量的10%左右。据镇江市天宇房屋经纪有限公司经理童沁介绍，他们公司上个月交易量有40多起，而毁约拒售就占到5起之多。

　　中广置业公司经理徐强也表示，他们公司最近碰到不少卖方毁约的情况。有一个客户上个月把股票套现，计划买房，没想到，刚一套现股票就升值，更让他郁闷的是，交了定金的房子最后又遭对方毁约。“时间精力投入进去了，钱也损失了，结果房子连个边都占不到。你说这气人不？”徐经理愤愤不平地说道。

　　“当一套房子在短短数天内从45万飙升到50万甚至更多，而卖家违约只需赔偿不过一两万元定金，那么多数人就会放弃诚信，选择金钱。”

　　市区某中介负责人告诉记者。

　　毁约的理由也形形色色，有的以家里长辈不同意出售为借口，也有卖方让房屋其他共有人出来主张自己不知情，要求确认房屋买卖合同无效等。甚至有的卖家用“倒签”方式，在合同签约时间上动手脚，将房屋高价卖与第三人。

　　差价损失可向毁约方要

　　对此，律师告诉记者，在签订房屋买卖合同后，卖方主动毁约时，买方可以根据双方订立的买卖合同，以多种途径维护自身合法权益。

　　依据《合同法》第113条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”卖方主动毁约，买方可以要求解除双方订立的买卖合同，让卖方返还定金和支付合同中约定的违约金。同时，如果买方以后在购买同地段、同类型房屋时所形成的房屋差价损失也要由违约方支付。

　　此外，根据《合同法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。也就是说，如果买家不同意卖家交违约金了事，可以诉诸法律要求卖方继续履行该房屋买卖合同。

　　记者了解到，面对卖房人为追求房价上涨所带来的巨大利益而恶意毁约引发的诉讼，深圳、北京等城市都在探索制裁措施。近日深圳市中级人民法院出台意见，二手房业主今后若再因房价涨而反价违约，不仅要双倍返还买家定金，还要赔付涨出的差价；去年，北京市朝阳法院在两起判决中，裁定卖房人须赔偿高达四五十万元的房屋差价损失。

　　教您一招：定金一交就预告登记

　　虽然法律最终不会让守约者吃亏，但如果能够从一开始就防患于未然，就可以避免将来陷入被动局面。除了要求中介公司在操作过程中的规范和细心，买房客户尽量多交定金防止卖方变卦外，这里王国金律师也教大家一招：预告登记。

　　《中华人民共和国物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记制度可很好地避免房屋或者其他不动产买卖过程中出现的“一房两卖”的现象。当事人在购买房屋时，为保证将来能够拥有这套房子的物权，可以到房屋登记机关申请所购房屋的预告登记，这样在登记机关就留下购买人的相关资料，而卖家在未经购买人同意的情况下，将不能再把该房卖给第三人。