一房二卖

一房二卖，又被比喻为“一女二嫁”，是指出卖人就同一房屋订立两个买卖合同，出售给两个买受人的行为。

律师表示，一女不能同时嫁二夫，两个人也不可能同时取得一套房产，显然，两份合同中只有一份能够履行，另外的买受人就只能望楼兴叹，然后再找出卖人算账去了。

根据法律规定，在两个购房者之中，如果房产已登记过户到其中一个购房者名下的，则由该购房人取得房产。

对于无法取得房屋的购房者该怎么办呢？据介绍，根据法律规定，可以要求出卖人承担违约责任。如果购买的是商品房，根据有关法规，此时购房人可以解除购房合同，要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是“双倍索赔”。

那么，如何预防出卖人一房二卖呢？律师建议，最好的办法是在最短的时间内办理房产过户登记或者房屋预售登记手续。

虚假宣传

对于房产交易中的虚假宣传问题，一直是消费者最头疼的，小区交楼后，配套设施不在商品房开发规划范围内，市民感觉上当受骗，这该怎么办？

律师认为，对于这一类的虚假宣传，重要的就是固定证据后向法院提起诉讼要求退房或者变更房价。

“现在碰到最多的情况是很多当事人找到律师说，开发商当初承诺小区里建会所、做绿化，现在违约了，要起诉。再一问业主手上有什么证据？很多当事人都拿不出证据来。”

打官司就是打证据，如果拿不出证据，这场官司肯定无法打赢了。

迟延交楼

迟延交楼是购房中买受人最担心的情况之一。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十七条第三款：逾期交付使用房屋的，没有约定逾期交楼违约金的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

《解释》第十五条规定：出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，可以要求解除合同的，但当事人另有约定的除外。

“也就是法律赋予了购房人催告权和解除权。”如果开发商逾期交楼，可以催告其三个月内交付，超过三个月的，可以行使解除权，解除合同，退回房款。因此，对于逾期交楼的问题，购房者应当及时主张权利，必要时向法院提起诉讼。

迟延办证

与迟延交楼一样，迟延办证也是购买商品房中常见的纠纷，房屋使用、受益、处分都需要房产证，迟迟拿不到房产证，对户口、入学等等影响很大。

《解释》规定，明确由于出卖人的原因，未在合同约定的期限，或者没有约定，期房在房屋交付后90天，现房在合同签订后90天内未办理房产证的，则出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时第十九条规定超过商品房买卖合同约定或上述期限一年的，仍无法办理房屋所有权登记的，买受人可请求解除合同和要求赔偿损失。

“当然，现在实践中，如果因房产证办不下来，学校一般也会同意家长拿购房合同和房地产交易中心出具的预购登记证明等，办理入学手续，但我建议大家最好事先把这些情况问清楚了，否则的话影响孩子入学很成问题。”。

质量问题

律师坦承，对于房屋质量问题，说起来很复杂，出现问题也比较难解决。

相关法律规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

“但是，这里法律规定的严重影响正常居住使用，弹性就特别大。”律师建议，在现实层面将，建议大家收楼的时候一定要仔细，有问题当场马上提出来，轻易不要在《入住通知书》上签字，必要时立即向开发商发书面的通知。