基于上述质证意见及庭审调查，本院确认如下事实，两原告为夫妻关系，被告戊系两原告之子。2002年4月，本市××××180号房屋动迁，原告与动迁部门签订了《房屋拆迁保留私房产权安置协议》，获得包括系争房在内的安置房屋两套，被安置人员为两原告、被告戊及戊的前妻辛、孩子癸，计五人。两套房屋均未办理产权登记。系争房由戊出租他人使用；两原告未实际居住。2003年12月，两被告经中介公司中介，就系争房签订了《私房转让协议》，约定房屋转让价为人民币53万元，总首付款35万元；戊领取系争房产权证之日起一个月内，协助己办妥银行贷款手续。在银行放贷之日起七日内，己将剩余18万元房款一次性支付给戊。协议签订后，己支付给戊35万元房款，戊则于2004年4月将系争房交付给己使用。同年11月，原告以被告戊未经原告同意，擅自出售系争房为由向本院提起诉讼，要求确认两被告签订的《私房转让协议》无效，被告己迁出系争房。审理中，因原告与被告己坚持己见，致调解不成。

     本院认为，个人所有的合法财产受法律保护。财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。系争房是两原告与被告及其家人以私房产权互换形式共同安置分得的房屋，两原告又为被拆迁房屋的权利人，故即使系争房尚未办理产权登记，根据有关规定，两原告至少也是系争房屋的产权人共有人。被告己对自己有意购买的房屋未进行权属登记情况的核对，被告戊在尚未办理产权登记的情况下，不征求共有人的同意，擅自与被告己就系争房签订《私房转让协议》，两被告的行为显然侵犯了原告的合法权益，而且两被告约定的剩余 18万元房款需在办理产权过户时支付，而系争房原始的产权尚未办理过登记，两被告之间的产权过户显然更难予操作。据此，原告要求确认两被告签订的《私房转让协议》无效于法有据，应予支持。被告戊应退还已收的房款35万元，被告己亦应迁出系争房。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：

     一、被告戊与被告己于 2003年12月12日签订的《私房转让协议》无效；

     二、被告己应于本判决生效之日起十五日内迁出本市 ×××路12号602室；

     三、被告戊应于本判决生效之日起十五日内退还被告己人民币 35万元。

     案件受理费人民币 10，310元，由被告戊、己各负担5，155元。

     如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。