2015年2月，陈某诉至原审法院称：2009年，我与某房地产开发公司公司签订《商品房预售合同》。该合同主要约定，我购买某房地产开发公司公司开发的位于北京市丰台区花乡鬃?西路鬃桥西北侧商业及行政办公综合楼7层1-816号房屋（现行政地址为丰台区鬃?西路91号院1号楼7层1单元816号，简称涉案房屋）。该合同第二十一条约定：某房地产开发公司公司应在2010年12月31日前，取得涉案房屋的楼栋权属证明，如因出卖人原因未能在上述期限内取得权属证明的，双方同意按照下列方式处理：“买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。该合同签订后，我依约支付了购房款，但某房地产开发公司公司却迟至2014年11月5日才取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，且至今未将办理权属登记需由其提供的相关材料交与我，致使我无法自行办理房屋所有权证书。现我诉至法院，要求某房地产开发公司公司：1、支付逾期取得楼栋权属证明的违约金111575.88元（自2011年1月1日起至2014年11月5日止，按已付款日万分之一标准计算）；2、某房地产开发公司公司即时向我提供办理丰台区鬃?西路91号院1号楼7层1单元816号房屋权属转移登记所需相关材料。
某房地产开发公司公司辩称：我公司不同意陈某的诉讼请求。对于陈某要求我公司支付违约金的诉讼请求，因逾期取得楼栋产权对业主未造成实际损失，故我公司请求法院降低违约金的标准，减免违约金数额。关于提交办理产权证所需材料的问题，我公司在办理所属房屋楼栋产权证时已经向登记机关提交了应当提交的全部资料，业主办理分户产权证时，与开发商之间是相互配合协商的关系，我公司无其他应当提交的材料。
原审法院经审理认为：陈某与某房地产开发公司公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。某房地产开发公司公司迟至2014年11月5日才取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，显已违反了双方合同第二十一条关于初始登记的约定，应当承担相应违约责任。关于某房地产开发公司公司所提违约金数额是否应当减免的问题：根据双方合同的约定，某房地产开发公司公司对于迟延办理楼栋权属系承担无过错责任；某房地产开发公司公司主张奥运会及国庆庆典期间停工影响施工进度，其在签订合同时应当已经知悉并预见到奥运会及国庆庆典期间停工的影响，但双方依旧作出了关于楼栋权属证明办理期限的约定，应视为某房地产开发公司公司认可其具备在该时限前取得楼栋权属证明的能力，因此某房地产开发公司公司再以此为由进行抗辩，法院不予支持；此外，某房地产开发公司公司主张陈某没有实际损失，考虑到双方合同约定违约金支付标准为每日万分之一，该违约金标准适当，法院不予调整。综上，陈某要求某房地产开发公司公司支付逾期办理楼栋权属证明违约金111575.88元的请求，并无不当，法院应予支持。另，本案双方虽在《商品房预售合同》中约定房屋权属转移登记由陈某委托开发商指定代办机构办理，但陈某实际未交纳合同约定的代办费用，且明确表示不再委托开发商指定代办机构办理，依据相关法律规定，委托方可以随时解除委托，故陈某有权自行办理房屋权属转移登记，某房地产开发公司公司作为房屋出卖人理应及时将办理权属登记需由其提供的相关材料交与陈某，以便陈某可以自行办理房屋的所有权证书。故陈某要求某房地产开发公司公司提交办理丰台区鬃?西路91号院1号楼7层1单元816号房屋权属登记所需材料的请求，并无不当，法院应予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于2015年7月判决：一、北京某房地产开发公司房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内给付陈某逾期办理楼栋权属证明的违约金十一万一千五百七十五元八角八分。二、北京某房地产开发公司房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向陈某提交办理丰台区鬃?西路91号院1号楼7层1单元816号房屋权属转移登记所需材料。
判决后，某房地产开发公司公司不服原判第一项，持原审答辩意见上诉至本院，请求依法改判减少其向陈某支付的逾期办理楼栋权属证明的违约金数额。陈某同意原判。
经审理查明：2009年5月28日，陈某（买受人）与某房地产开发公司公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定陈某购买某房地产开发公司公司开发的位于丰台区花乡鬃?西路鬃桥西北侧商业及行政办公综合楼7层1-816号（现行政地址为丰台区鬃?西路91号院1号楼7层1单元816号）房屋，预测建筑面积63.72平方米，总价款为774198元。合同约定：第十一条交付条件（一）出卖人应当在2010年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十一条产权登记（一）初始登记。出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托开发商指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用个人买受人不超过人民币八百元，公司买受人不超过人民币二千元，增加一个买受人另行支付人民币二百元。
合同签订后，陈某向某房地产开发公司公司支付了合同约定的购房款774198元。此后，某房地产开发公司公司向陈某交付了涉案房屋。
2010年10月3日，陈某与某房地产开发公司公司签订《房屋面积与价款补充协议》，约定因涉案房屋实际建筑面积变更为65.41平方米，总价款变更为794732元。同日，陈某向某房地产开发公司公司补齐了购房款。
2014年11月5日，某房地产开发公司公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。
原审法院审理中，某房地产开发公司公司认为虽然确实存在迟延取得楼栋权属证明的情况，但系因房屋施工期间，恰逢2008年奥运会、国庆庆典等活动在京举办，北京空气治理要求禁止大卡车入京，这些因素影响了工程进度所致。另现房屋价格较购房时大幅上涨，业主没有实际损失，故请求法院对业主主张的违约金数额予以减免。某房地产开发公司公司对上述意见并未提交证据予以证明，仅称2008年奥运会、国庆庆典期间限制施工的相关文件可以从网上公开搜索获取。陈某对此不予认可，认为某房地产开发公司公司应当举证证明其主张；另合同关于违约金标准的约定符合相关法律规定，陈某主张的数额合理合法；关于损失，因某房地产开发公司公司没有按合同约定的期限办理房屋产权证，使业主对房屋进行转让、出租、抵押等处分均受到影响，业主存在实际损失。
另查，双方虽在《商品房预售合同》中约定房屋权属转移登记由陈某委托开发商指定代办机构办理，但陈某实际未交纳合同约定的代办费用，且明确表示不再委托开发商指定代办机构办理，其自行办理房屋权属转移登记。另，陈某称自行办理房屋权属转移登记需由开发商提交登记申请书、分户平面图、房屋登记表等相关材料，因某房地产开发公司公司至今未将前述相关材料交与陈某，陈某至今未取得涉案房屋的所有权证书。
本院审理中，针对陈某因某房地产开发公司公司迟延取得楼栋权属证明所受损失一节，陈某述称因不能办理过户手续而无法办理营业执照且影响出租、出售，但对此未提交证据予以证明。
上述事实，有《商品房预售合同》、《房屋面积与价款补充协议》、购房发票及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：陈某与某房地产开发公司公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约享有相关权利，履行各自义务。关于某房地产开发公司公司要求减少逾期办理“楼栋权属证明”违约金数额的上诉主张，双方在合同中约定，“出卖人应于2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理为，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。因某房地产开发公司公司未按合同约定的时间取得楼栋权属证书，已构成违约，陈某要求该公司承担违约责任，应予支持。陈某请求按合同约定的标准结合逾期时间计付违约金。某房地产开发公司公司认为陈某没有实际损失，若按合同约定标准计付违约金数额过高，要求法院予以酌减。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院在衡量是否应当减少违约金时，以迟延取得楼栋权属证书对买受人所造成的实际损失为基础。陈某应当对某房地产开发公司公司的违约行为给其造成的具体损失及相应数额承担举证责任。鉴于陈某不能提供充分的证据证实某房地产开发公司公司给其造成的具体损失，其要求某房地产开发公司公司按合同约定的标准向其支付迟延取得楼栋权属证书的违约金，某房地产开发公司公司对此持有异议，故对陈某的该项主张本院难以支持。但鉴于某房地产开发公司公司未能按合同约定的时间取得楼栋权属证书，客观上对陈某使用、处分该房屋产生一定的影响，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，并结合本案实际情况，对某房地产开发公司公司应支付给陈某的迟延取得楼栋权属证书的违约金数额酌情予以调整。某房地产开发公司公司的该项上诉请求成立，本院予以支持。
综上，某房地产开发公司公司上诉理由成立，本院对其诉讼请求中的合理部分予以支持。原审法院部分事实认定及处理欠妥，本院依法予以纠正。原审法院对其余事实的认定及处理恰当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，本院判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第5728号民事判决第二项；
二、变更北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第5728号民事判决第一项为：北京某房地产开发公司房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付陈某逾期办理楼栋权属证明的违约金六万六千九百四十五元五角三分；
三、驳回陈某的其他诉讼请求。
北京房产专业律师赵云涛律师介绍，如果一方提出减少违约金时，以迟延取得楼栋权属证书对买受人所造成的实际损失为基础。陈某应当对某房地产开发公司公司的违约行为给其造成的具体损失及相应数额承担举证责任。鉴于陈某不能提供充分的证据证实某房地产开发公司公司给其造成的具体损失，其要求某房地产开发公司公司按合同约定的标准向其支付迟延取得楼栋权属证书的违约金，某房地产开发公司公司对此持有异议，故对陈某的该项主张本院难以支持。但鉴于某房地产开发公司公司未能按合同约定的时间取得楼栋权属证书，客观上对陈某使用、处分该房屋产生一定的影响，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，并结合本案实际情况，对某房地产开发公司公司应支付给陈某的迟延取得楼栋权属证书的违约金数额酌情予以调整。
