起诉：确认公房买卖无效

法院认定事实：位于北京市东城区×××胡同11号18、19号房屋2间（使用面积14.6平方米）系北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心的公房，该房屋承租人登记为卖方。涉诉房屋现由买方居住使用。买方持有收条一份，该收条载明“今已收齐×××11号房款10万元正”。收条落款日期为2003年3月7日，落款签字为“卖方”。现涉诉房屋的承租人尚未变更。

审理中，卖方认为卖方并非涉诉房屋的所有权人，无权出卖涉诉房屋的所有权。买方认为，卖方与买方所买卖的标的系涉诉房屋的占有权及使用权，并非所有权。

该案审理过程中，法院到北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心，就涉诉房屋现承租人情况以及东房交字第50273号《北京市公有住宅租赁合同》的签订等情况进行询问。北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心工作人员答复称，北京市东城区×××胡同11号18、19号房屋的承租人现在仍是卖方，东房交字第50273号《北京市公有住宅租赁合同》是2009年6月1日签订的，在该中心存档的合同中，乙方写的是卖方，但不清楚为什么本案当事人提供的合同上乙方是空白的。签订新的《北京市公有住宅租赁合同》后，旧合同应该已经收回。本案中，当事人提供的合同与该中心存档的合同是同一份合同，但不清楚当时是谁到该中心领取的东房交字第50273号《北京市公有住宅租赁合同》。关于买方与卖方之间的公房买卖行为，该中心表示根据建设部的规定，任何人不能擅自买卖公有住宅，公房买卖是不允许的。该中心不同意买方与卖方之间对公房进行买卖。

法院致函东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心：法院受理的确认合同无效纠纷一案，涉及位于北京市东城区×××胡同11号18、19号房屋两间（使用面积14.6平方米），系贵中心管理之公房。买方主张其与卖方在2003年存在公房承租权买卖行为。现去函征询贵中心，买方与卖方的买卖行为是否符合当时的政策，贵中心是否同意或者认可买方与卖方的买卖行为。东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心复函：东城区×××胡同11号系我单位直管公房，该院内18、19号房屋承租人为卖方。从贵院来函中获悉2003年卖方与买方存在公房承租权买卖行为。根据《北京市公有住宅租赁合同》第十二条之规定：乙方有下列情况之一时，甲方有权中止合同，收回房屋。第一款：擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的。故卖方与买方之间的买卖行为不符合当时的政策，且我单位不认可卖方与买方之间的买卖行为。

本院认为，根据查明的事实，可以认定卖方与买方之间就涉案房屋形成了房屋使用权买卖合同关系。本案的主要争议焦点为卖方与买方之间就涉案房屋使用权的买卖合同是否有效。卖方从涉案房屋的产权单位北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心承租公房，其对该房屋仅有居住、使用的权利，并无处分权。卖方与买方买卖行为的交易标的为卖方不具备处分权的公房，产权单位复函本院“卖方与买方之间的买卖行为不符合当时的政策，且我单位不认可卖方与买方之间的买卖行为。”故房屋使用权买卖合同因卖方不具有相应处分权利而应认定为无效。

二审法院认为：本案的主要争议焦点为卖方与买方之间就涉案房屋使用权的买卖行为是否有效。卖方从北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心承租涉案房屋，该房屋性质属于直管公房，作为公有住宅的承租人，仅需交纳较低的房屋租金即可享有房屋使用权，因此，租赁直管公房具有社会福利性质，承租人转让房屋使用权（承租权）的，必须经过房屋管理部门同意，否则房屋管理部门有权终止租赁合同，收回房屋。本案中，北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心作为房屋管理部门明确表示不认可卖方与买方之间的公房使用权买卖行为，因此，买方与卖方之间的直管公房使用权转让行为，侵害了房屋管理部门对直管公房的管理秩序，损害社会公共利益，应属无效。

判决：卖方与买方之间的房屋使用权买卖无效，