编者按：北京房产专业律师赵云涛专业代理房屋买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退拆迁房产纠纷，公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业二十五年，带领专业房产纠纷法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将该类房产案件改编，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告SSS向本院提出诉讼请求：

1、判决确认原、被告签订的《花园M认购协议》无效；2、判决被告退还房款546120元；3、判决被告因逾期交房应按认购协议约定日万分之三的标准，支付自2019年12月31日至起诉日2022年12月23日共计1088天的违约金共计178253元；4、判决被告承担诉讼费用及后续申请强制执行的费用。

被告北京开发商有限公司辩称：要求原告出具房屋买卖时的银行流水，我公司丢失过合同，需要核实，对原告起诉有异议，我们现在不知道原告是否是业主。

本院经审理查明：2018年8月20日，甲方北京开发商有限公司与乙方SSS签订《花园M房屋认购协议》，协议主要内容约定乙方购买甲方开发的花园M2号楼某号房屋，房屋设计建筑面积约90.27平方米，最终以国家测绘部门核定面积为准，面积差异由甲乙双方据实结算，具体由甲乙双方在正式签署的房屋买卖合同中确定；

房屋单价为每平方米6000元，总房款为541620元；乙方自愿在协议签署之日向甲方一次性缴清全款541620元以取得关于本房屋的签约权，乙方按约定付清首付款后，甲方承诺在双方约定的期限内就本房屋的购买事宜不再与第三方进行磋商或签署书面文件；甲方应于2019年12月31日前向乙方交付所认购房屋，如甲方到期未交付该房屋，甲方向乙方承诺每天支付首付款的万分之三违约金；乙方凭此协议与甲方签署正式的商品房买卖合同，且在双方正式签约时乙方将本协议原件交给甲方，该协议视为履行完毕。

签约当日，被告为原告开具541620元的购房款专用收据。截止法庭辩论终结前，涉案房屋尚未取得商品房预售许可证。

上述事实有花园M认购协议、北京开发商有限公司售楼专用收据、转账记录等证据在卷予以证实。

本院认为：原、被告虽未签订正式的商品房买卖合同，但是双方签订的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，可以认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。涉案房产截止法庭辩论终结前尚未依法取得商品房预售许可证明，双方当事人签订的认购协议因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。

合同无效自始无效，因该合同取得的财产应当予以返还。被告应将该款项退还原告。原告要求被告按日万分之三的标准，支付自2019年12月31日至2022年12月23日期间的违约金，该违约金标准过高，本院酌情按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支持此期间资金占用的利息损失共计63020元。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，

判决如下：一、确认原告SSS与被告北京开发商有限公司于2018年8月20日签订的《花园M房屋认购协议》无效；

二、被告北京开发商有限公司于本判决书生效后十日内返还原告SSS购房款541620元并赔偿原告利息损失63020元，合计604640元。