北京房产专业纠纷律师赵云涛导读：因一方原因导致本合同解除的，除按合同约定处罚外，违约方应向守约方支付房屋总价款1％的违约金。L某据此主张268484.87元违约金，有合同与法律依据，该院予以支持。根据鉴定结论，房屋差价为1159013元，明显高于违约金数额，该院在违约金基础上，综合开发商公司的违约情节、房屋尚未竣工验收、房屋市场价格浮动因素以及L某所支付价款占总房款中的比例，酌情确定房屋差价损失数额为340000元。关于已付房款的利息问题，根据法律规定，当事人请求法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。
L某向法院起诉请求如下：1．判令解除L某、开发商公司于2017年12月28日签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）；2．判令开发商公司向L某返还已付购房款8060000元；3．判令开发商公司向L某支付自购房款支付之日起至实际退还之日止期间的利息（其中：以2360000元为基数，按年利率4.75％的标准，自2017年12月29日计算至2019年8月20日；以2360000元为基数，按年利率4.25％的标准，自2019年8月21日计算至2019年11月25日；以8060000元为基数，按年利率4.15％，自2019年11月26日计算至实际退还之日止）；4．请求判令开发商公司向L某支付违约金268484.87元；5．判令开发商公司向L某支付房屋损失1159013元；6．请求判令开发商公司向L某支付律师费100000元。
法院认定事实如下：2017年12月28日，L某（买受人）与开发商公司（出卖人）签订《预售合同》，购买涉案房屋。约定涉案房屋建筑总层数为4层，其中地上3层，地下1层。预测建筑面积共310.61平方米。计价方式和价款，按套计算，总价款26848487元。签订合同前买受人已向出卖人支付定金500000元；买受人应于2017年12月28日前支付首期房款2690000元，占全部房价的10％，应于2018年4月28日前支付第二期房价款5370000元，占全部房价款20％，买受人在该套房屋网签前一个月支付第三期房价款2688487元，占全部房价款10％，余款16100000元以银行按揭贷款支付。涉案房屋交付时应当符合下列条件：1．房屋已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工合格证明文件；2．房屋已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3．满足政府部门要求的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。出卖人暂定于2019年6月30日前向买受人交付房屋（具体时间以网签交付日期为准）。合同一经签署，未经对方同意，任何一方不得随意解除，除合同另有约定外，因一方原因导致本合同解除的，除按合同约定处罚外，违约方应向守约方支付房屋总价款1％的违约金。合同签订后，L某于2017年12月28日向开发商公司支付购房款2690000元（含2017年12月19日支付的500000元），于2019年11月25日向开发商公司支付购房款5370000元。开发商公司分别向L某开具了两张收据。此后，双方未办理网签备案登记，L某未支付剩余合同价款、未办理按揭贷款手续，开发商公司亦未按合同暂定的2019年6月30日交付房屋。经查，开发商公司就涉案房屋所在项目于2005年4月28日取得的《建设工程规划许可证》［2005规（朝）建字0193号］、2015年11月5日取得《预售许可证》［2005规（朝）建字0193号］，项目名称为东方贝弗利花园。一审诉讼中，L某对所主张金额申请了诉中财产保全，支出保全费5000元。对有争议的证据和事实，法院认定如下：关于合同解除。L某要求解除《预售合同》，开发商公司不予认可，称合同能够继续履行。关于违约责任。L某称开发商公司未按合同约定期限交付房屋，开发商公司存在违法建设导致涉案房屋不能交付，依据《预售合同》主张违约金。根据类案检索调查，法院根据（2019）京0105民初某号案件中的证据材料《信访事项答复意见书》规自朝（区级）［2019］39号文件可知，涉案项目于2005年取得建设工程规划许可证，该项目存在建筑单体超出规划核验标准等涉嫌违法建设的问题。目前，规自委正在研究推进下一步处理及其后续解决方案。开发商公司认可其逾期交房的事实，确认因上述原因未与L某办理网签备案登记手续，并称目前正在规划等行政部门办理审批手续。但称该事实L某是清楚并认可的，故不认为自身存在违约行为。L某称在支付第二笔款项前确实已经了解了部分情况，但开发商公司称开发商实力雄厚，并向L某承诺该问题很快会得到解决，所以才支付了第二笔款项。关于违约金。L某主张的违约金包括合同约定的违约金和房屋差价损失。差价损失是L某再行购房需支付的对价，按照每平方米9万元的询价标准计算房屋市场价格计算差价。经释明，L某坚持并列主张合同约定违约金与房屋差价损失。为证明房屋差价损失，L某提交房屋价格网页截图。开发商公司不认可网页截图的真实性、关联性和证明目的。诉讼中，L某申请对涉案房屋进行资产评估，法院委托北京富川房地产土地资产评估有限公司（以下简称富川公司）进行鉴定，L某预交评估费85000元。2022年8月10日，富川公司出具《资产评估报告》，评估结果为：截止评估基准日2022年7月11日，涉案房屋的市场总价为2800.75万元，楼面单价为90169.32元。L某认可上述评报告的真实、合法性，但认为价格过低。开发商公司亦认可评估报告的真实、合法性，但认为价格过高。综合L某、开发商公司告双方的质证意见，在无其他证据佐证的情形下，法院对房屋价格网页截图的真实性不予采信。L某、开发商公司虽认为《资产评估报告》中的价格偏低或偏高，但未申请重新鉴定，亦未提交反证予以推翻，故法院对《资产评估报告》的真实性和关联性予以采信。法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，L某、开发商公司签订的《预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照约定如实履行合同义务。L某向开发商公司支付购房款，开发商公司未按合同约定配合办理网签备案、提供满足交付条件的房屋，构成违约，应当承担违约责任。按照合同约定及法律规定，L某有权解除合同，该院对L某主张解除合同的诉讼请求，依法予以支持。关于合同解除的时间，应以L某解除通知送达开发商公司为准，本案起诉状送达至开发商公司的时间为2022年5月7日，该日期为《预售合同》解除的时间。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，可根据履行情况及合同性质，恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。L某主张返还购房款，具有合同及法律依据，该院予以支持。关于违约金，根据法律规定，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加。合同约定，因一方原因导致本合同解除的，除按合同约定处罚外，违约方应向守约方支付房屋总价款1％的违约金。L某据此主张268484.87元违约金，有合同与法律依据，该院予以支持。根据鉴定结论，房屋差价为1159013元，明显高于违约金数额，该院在违约金基础上，综合开发商公司的违约情节、房屋尚未竣工验收、房屋市场价格浮动因素以及L某所支付价款占总房款中的比例，酌情确定房屋差价损失数额为340000元。关于已付房款的利息问题，根据法律规定，当事人请求法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，且双方之间《预售合同》合法有效，合同解除前开发商公司占用款项具备合同依据，合同解除前L某同样享有相对应的合同权利，故对于合同解除前的相关利息主张该院不予支持。而对于合同解除后的利息主张，可适当按照一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。虽然开发商公司在合同履行中存在违约行为，L某支出的律师费亦系其维权成本的一部分，但该院已根据实际审理情况酌情增加了违约金，故对于L某主张的律师费不再予以支持。
法院判决如下：一、L某与北京开发商房地产开发有限公司于2017年12月28日签订的《北京市商品房预售合同》于2022年5月7日解除；二、北京开发商房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内退还L某购房款8060000元；三、北京开发商房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向L某支付以8060000元为基数的，自2022年5月7日至实际返还之日止的，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；四、北京开发商房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付L某违约金268484.87元；五、北京开发商房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付L某房屋差价损失340000元
