北京房产专业律师赵云涛律师解读：本案是一起因房屋限购导致的起诉房屋买卖合同无效的案例，北京法院认为，房屋买受人是否受限购限制，并不影响房屋买卖合同的效力。

原告(反诉被告)刘某某与被告(反诉原告)黄某某、北京中原房地产经纪有限公司(以下简称中原公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月9日受理后，依法组成由代理审判员梁爽担任审判长，人民陪审员董淑清、董德虎参加的合议庭，于2013年2月27日、2013年5月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘某某的委托代理人陈浩婻，被告(反诉原告)黄某某的委托代理人黄力鹏，被告中原公司的委托代理人李斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。

原告(反诉被告)刘某某诉称：原告于2012年9月委托链家公司出售本区杨庄中区x号楼x单元x号的本人名下房产。2012年12月18日，原告通过中介与黄某某签订买卖房地产居间合同，现未办理过户手续。因中原公司跳单，冒充链家公司欺骗本人看房并签订合同，原告年岁大，老花眼，签订合同时由经纪公司念的合同条款，只念了房产证的内容和房价，其余条款均未念。该房屋并未经租住人出具放弃优先购买书面证明，且未由原告配偶签字同意。看房当天签约，买方承诺有购房资格，且合同有许多关键事项未说明(例如自建面积、租户问题)。签约后第二日起，原告一直与经纪公司协调未果，于2012年12月27日报海淀区管理局房屋中介和租赁管理科，由其组织于2012年1月5日上午在海淀区办公大厅进行调解。期间原告得知当天买方还未取得购房资格，买方于2012年1月7日才向北京住建委申报购房资格。故因买方与原告签合同时不具备购房资格和中介公司的种种欺骗行为，原告为维护合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效;2、本案的诉讼费用由二被告负担。

被告(反诉原告)黄某某辩称：不同意合同无效，同意解除合同，但是要求原告返还被告双倍定金和中介费。原告、二被告都已经签订了买卖合同，买卖合同有效。当时也办理了定金支付。签订合同之后，刘某某和其女儿陈浩婻找到被告方，让被告方在签订合同房屋价格207万元的基础上，另外加1万元，房子才可以出售。被告不同意加这1万元房屋价款。然后就产生了纠纷。故不同意原告的诉讼请求。并就此提出反诉。黄某某与中原公司于2012年12月18日签订房屋买卖、居间合同，约定刘某某自愿出售位于北京市石景山区杨庄中区x号楼x单元x室房屋，房屋总价款207万元。刘某某应于2012年1月25日前配合黄某某办理房屋过户手续，同时黄某某与刘某某按照上述合同内容于同日签订北京市存量房屋买卖合同。黄某某按照两份合同的约定于签约当时交付了居间服务费20700元及买卖合同定金5万元，后刘某某声称买卖合同约定的房屋总价款过低，无故要求黄某某增加房屋价款，遭到黄某某拒绝后，刘某某多次口头表示将不再履行合同，经中原公司多次协调未果后，刘某某随即于2012年1月8日向法院提起诉讼。上述两份合同是当事人双方真实意思表示，且在平等自愿、友好协商的基础上签订，并不违反法律的强制性规定，理应受到法律保护。反诉原告为维护合法权益，故提出反诉，诉讼请求：1、请求判令刘某某双倍退还已经收取的房屋定金共计10万元;2、请求判令刘某某赔偿黄某某支付的房屋中介费20700元;3、请求法院判令刘某某、黄某某、中原公司签订的北京市存量房屋买卖合同确认有效并主张解除;4、请求判令刘某某承担反诉费。

反诉被告(本诉原告)刘某某辩称：不同意黄某某的反诉请求。黄某某的行为违反了合同法，中原公司和黄某某违反了诚实信用原则。

被告中原公司辩称：合同合法有效，刘某某是完全民事行为能力人，刘某某的签字合法、有效，当时签订合同也没有欺骗和胁迫的行为。买卖合同与中原公司没有关系。故不同意原告的诉讼请求，同意被告的反诉请求。

经审理查明：位于北京市石景山区杨庄中区x号楼x单元x号的房屋所有权证书登记的所有权人为刘某某，登记时间为1999年6月7日。刘某某与陈广斌为夫妻关系，二人于1973年4月登记结婚。

2012年12月18日，刘某某(出卖人)与黄某某(买受人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》，其中载明：出卖人所售房屋坐落为本区杨庄中区x号楼x单元x号，建筑面积84.7平方米。出卖人应当在2013年2月25日前将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起丙方通知5日内(2013年1月25日前)，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

2012年12月18日，刘某某(出卖人)与黄某某(买受人)、中原公司(居间人)签订了房屋买卖居间合同，其中载明：乙方向丙方支付居间代理费20700元。在本合同签订后当日内，乙方同意直接支付甲方(或补交由丙方转付)定金五万元。故本次交易定金共计五万元。甲、乙双方定于丙方通知之日起5日内/2013年1月25日前，在甲、乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助甲、乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续。甲方应于2013年2月25日前向乙方交房。甲、乙双方同意在本合同成立后当日内签订《北京市存量房屋买卖合同》。签订本合同后，如甲方未能履行本条约定的，则应向乙方双倍返还定金;如乙方未能履行本条约定的，则已支付甲方的定金不予返还。

2012年12月18日，刘某某(甲方、出卖人)与黄某某(乙方，买受人)签订自行划转补充协议，约定交易房屋坐落为北京市石景山区杨庄中区x号楼x单元x号，成交总价为207万元。房屋主体价格为85万元，在此基础上，乙方自愿支付给甲方122万元作为对甲方房屋装饰、装修和相关设施的补偿。甲、乙双方已通过居间人转付定金5万元，乙方于2013年1月25日前，应支付给甲方尾款202万元。

2012年12月18日，刘某某(甲方、出卖人)与黄某某(乙方，买受人)、中原公司(丙方、居间人)签订定金转付书，乙方支付甲方5万元定金，由丙方代为转交。丙方于签约当日(2012年12月18日)时支付给甲方。

2012年12月18日，刘某某(甲方、出卖人)与黄某某(乙方，买受人)、北京汇瀚誉萃担保有限公司(丙方、服务方)签订《房屋交易保障服务合同》，其中载明：甲、乙双方就坐落于本区杨庄中区x号楼x单元x号房屋的交易签署了《北京市存量房屋买卖合同》，甲、乙双方就后续交易事宜订立本合同。签订本合同当日，乙方向丙方支付保障服务费2000元。

2012年12月18日，黄某某(甲方)与中原公司(乙方)签订佣金确认书，确认居间代理费为20700元。

2013年2月26日，黄某某支付中原公司中介费22700元(含保障服务费2000元)。

原告主张北京市存量房屋买卖合同无效的理由为，黄某某没有购房资格，出卖买屋的时候没有经过刘某某配偶的签字，原告被居间公司欺骗签订合同，本人年老未看清合同。二被告对此不予认可。在庭审时，各方当事人均认可，2012年12月18日上午至诉争房屋看房参加人员为：刘某某夫妇、黄某某夫妇、中原公司工作人员。被告黄某某主张解除北京市存量房屋买卖合同的理由为，原告未按照约定交房、过户、收取首付款。原告对此不予认可。

上述事实，有《房屋交易房屋保障合同》、自行划转补充协议、定金转付书、北京市存量房屋买卖合同、房屋买卖居间合同、佣金确认书、发票、房屋所有权证书、结婚证及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同内容是合同双方享受权利，履行义务的依据，双方均应依约履行。本案争议的焦点在于：第一，《北京市存量房屋买卖合同》的效力问题;第二，《北京市存量房屋买卖合同》是否应当解除;第三，定金性质认定问题。

针对焦点问题之一，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。具体至本案中，各方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》均系当事人真实意思表示而签订，买卖标的物并不违法，亦不损害国家、集体或他人利益，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。故本院对于黄某某请求确认《北京市存量房屋买卖合同》有效的反诉请求予以支持，对于刘某某请求确认合同无效的诉讼请求不予支持。对于原告称黄某某没有购房资格，从而导致合同无效的主张，因购房资质仅为合同履行中的部分要件，与合同效力无关，故对于原告上述主张，本院难以支持。对于原告称房屋买卖未经原告配偶同意的主张，首先，诉争房屋所有权证书中载明房屋所有权人为刘某某，因此被告依据物权的公示公信原则，有理由相信诉争房屋所有权人即为原告。原告并未举证证实其曾明确提供证据证实并告知被告一方，刘某某配偶亦为诉争房屋所有权人。其次，各方当事人均认可签订合同当日的看房过程中，刘某某配偶参与了看房过程。因此可以认定刘某某配偶对于房屋出售一事为明知。因此对于原告上述主张本院难以支持。对于原告称其被居间公司欺骗签订合同，本人年老未看清合同的意见，原告并未就此提供有效证据予以证实，故本院对此意见不予采纳。

针对焦点问题之二，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。具体至本案中，各方当事人约定，黄某某应于2013年1月25日前将尾款202万元给付刘某某，双方应于中原公司通知之日起5日内或2013年1月25日前，办理过户手续。刘某某应于2013年2月25日前向黄某某交房。对于上述合同履行情况，各方当事人均未提供有效证据证实己方曾存在主动履行合同义务，或主动要求对方履行合同义务，配合己方继续履行合同的行为。各方当事人亦对于上述合同的履行具备同时履行或先履行抗辩权。因此黄某某请求解除合同，由刘某某支付房屋中介费的反诉请求，并不具备事实及法律依据，本院不予支持。

针对焦点问题之三，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。具体至本案中，房屋买卖居间合同中明确了原告支付被告的定金约定的事项为：甲、乙双方同意在本合同成立后当日内签订《北京市存量房屋买卖合同》。签订本合同后，如甲方未能履行本条约定的，则应向乙方双倍返还定金;如乙方未能履行本条约定的，则已支付甲方的定金不予返还。对此书面约定各方当事人均表示认可，本院认定该项定金为保证一定时间内签署书面房屋买卖合同的立约定金。现各方当事人已经在约定时间内签订了《北京市存量房屋买卖合同》，故原告不存在违反定金条款的行为，黄某某主张刘某某双倍返还定金的反诉请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第一百零七条及第一百一十五条之规定，判决如下：确认刘某某与黄某某于2012年12月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效;