房产的问题在我们的实务中特别多，各式各样，细节各不相同，房产问题也几乎是离婚案件都会碰到的，房产这个内容其实都可以写一本专门的书，所以我也觉得婚姻中房产问题不太好讲解，无法面面俱到，那我最终就去繁求精，就讲一些典型的类型。

今天要探讨这种情况就是生活中普遍存在的，结婚之前已经有一方按揭买了房子了，登记在他自己名下，结婚之后夫妻俩用夫妻共同财产还贷款，如果离婚，这个房子归谁呢？

小明结婚之前，用他自己的积蓄，付了40万首付款，买了一套价值100万的房屋，房产登记在小明自己名下。2年后他和小兰结婚了，婚后由妻子小兰每月从她的工资卡里还这个房子的贷款，每月要还2000元。

10年过去，他俩要离婚了，房子从100万增值到了200万，这么值钱了，双方都想要房子，小明说这是自己结婚前买的，当然归他。小兰说，这么多年都是我在还贷款，房子应该归我。

法官会怎么处理呢？

按照法律规定，房子所有权仍然归小明所有，但是小明需要补偿小兰一部分金钱，具体补偿多少呢，就是他俩一共还的贷款的一半，加上这一半的贷款所对应的房屋增值部分。

我们来算一下，小明要给小兰多少钱？

每月还2000月供，10年就是2000*12*10=24万，因为是用夫妻共同财产还的钱，即使都是用小兰的工资还的月供，小兰的工资也是属于夫妻共同财产对吧，所以小明先要把24万的一半，就是12万给小兰。

同时，小兰也享受这12万对应的房屋增值部分。具体计算就是12万/100万*200万=24万。小明一共要补偿给小兰12万加上24万，一共就是36万。

当然以上的计算逻辑都是没有问题的，但是在我们具体办案的时候，有很多细节，尤其是证据的准备。

比如，我们需要去贷款银行打印出所有的还贷记录，好计算还贷总额，因为有的月供是等额的，有的不是等额还款，每月还款金额就不一样。

还需要对现在的房产进行评估，房子现在值多少不是咱们自己说的算，也不是随便问问房产中介，是需要向法院申请委托专业的评估机构出具评估报告。

对于房屋的原本价值，实务中不是按照最开始买房子时的合同价计算，而是按照含贷款利息的价格计算，就是合同价加上贷款总利息，这个贷款总利息也需要到银行的贷款合同中去确定。

这些细节，大家是不是觉得好麻烦啊，对，是有点麻烦，这些麻烦的地方也正体现我们律师的而工作价值。

所以专业的事还是交给专业的人办就好。