开发商虚假宣传需要承担责任

原告：杨XXX，

被告：广州XXXXXX房地产开发有限公司

原告与被告于2013年12月26日签订《广州市商品房买卖合同》及其补充条款，约定原告以按揭方式购买被告开发的广州市萝岗区XXX街11号XXX房，房屋建筑面积189.1694平方米，其中套内面积151.7941平方米，房屋总价款人民币4029308元。被告在2014年1月19日开具2829308元的发票给原告，2014年8月24日开具1200000元的发票给原告。合同约定被告应于2014年5月15日前将房屋交给原告使用。

上述合同及其补充条款由被告提供，全部内容均由被告预先设定，原告不存在提出修改的可能性；同时，该协议条款“长期使用”和“重复使用”。因此，上述合同及其补充条款完全符合我国《合同法》第39条规定的格式合同。合同附件三“甲方针对该商品房所作具体的说明”违反了《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，并且免除了被告的重大责任，应认定为无效；另外，原告认为合同附件七补充协议存在大量的霸王条款：1.第一条改变付款条件，该条款严重限制了原告的选择权。2.第六条的约定大大降低了交楼条件，免除了被告的重大责任。3.第五条“如乙方未能按照主合同第八条约定的支付期限将各期房价款支付给甲方，从逾期之日起至实际交付之日止，乙方应按房价款总额每日0.1‰的标准支付违约金，如经甲方催告，逾期超过30天仍未支付的，甲方有权解除合同”。然而，当原告逾期付款，则无权解除合同，必须继续履行合同。这是明显的不平等条款。4.第八条第二项“乙方在办理收楼手续过程中所提出的异议，若甲方在合同规定的时间内作出书面答复和处理意见的，乙方应该收楼，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮，……修缮期间，乙方同意不向甲方主张赔偿”。按此补充条款，被告可以对货不对板的商品房强迫原告收楼后，还不得索赔，免除了被告的重大责任。5.第九条规定，无论面积如何差异，业主均不得退房；且强制约定只能以XXXXXX公司提供的分户图面积作为面积确认依据。6.第十条规定原告应在知道被告改变规划之日起30日内提出解除合同的要求，这一约定与我国《民法通则》及相关司法解释有关诉讼时效的规定严重不符，等于剥夺了原告的权利。7.第十一条第一款改变了主合同约定的办证时间，大大延长了办证时间，同时限制了原告解除合同权利。

同时，原告发现小区内的环境和周边环境都产生了重大的改变，与被告出售房屋给原告时的广告及相关宣传资料严重不符，主要表现在：1.被告在原告购房时广告宣传称小区园林总面积30万平方米，仅有2666户，总户车比1:1.37。原告在今年初才发现被告早在2012年年底趁原告未收楼无法知情的情况下，申请改变规划并由萝岗区开发区规划局公示富春山居第一次调整规划，整个小区增加3栋建筑，户数从2666户增加到2854户，总车户比变更为1:1.21。户数的增加挤占了小区住民的活动空间，车位的减少降低了停车的便利性，直接导致小区空间品质的下降。2.被告在原告购房时广告宣传称将引入广州市十大重点小学或省一级资质学校、国际双语幼儿园，但在7月18日协调会上，区教育局已明确，广州市已于2005年就停止对新办小学的定级。3.被告在原告购房时广告宣传多次使用“私家”字样突出宣传小区住户独享的优美环境。现已证实那些优美环境都是被告所施的骗术。现已知道的虚假情况如下：（1）小区西面，被告在“雅居乐·富春山居MASTERPLANU总体规划图”宣传为“荔枝山公园”。2013年3月23日“地球公益一小时”公益活动日，雅方组织业主们在“荔枝山公园”（即KXC-F8-1-5地块，现启德宿舍及培训中心用地）植树，还提出“让小树见证我们的楼盘的成长”的口号。可笑的是，当时种的小树还未成活，即被铲除，已成了启德宿舍及培训中心用地（即KXC-F8-1-5地块）。（2）小区南面，被告在“雅居乐·富春山居MASTERPLANU总体规划图”宣传为“富春山·私家山林公园”。当时看到的景观是该公园内树木森森，绿草盈盈，人流稀少，空气清新。为了吸引人们的注意力，被告还出资在该公园内修建了一条长约2公里的慢跑道。2013年7月18日，萝岗区市政园林局证实根本没有荔枝山公园的建设规划和立项。同时，萝岗区政府早于2011年7月已确定“荔枝山公园”中的AG0406029地块为商业地块，分别为珍宝巴士总部办公楼、珍宝巴士站、茶业庄、政府生态停车场、公厕、员工宿舍及培训中心。小区业主曾要求广州市国土资源和房屋管理局萝岗分局公开被告宣扬的“荔枝山公园”和“富春山·私家山林公园”的规划信息。该局在2014年9月5日书面回复称：“荔枝山公园”和“富春山·私家山林公园”都在小区红线外，并以在小区红线外为由拒绝公开规划信息。但有一点可以肯定的是：该局认定两个公园都在红线外。然而，被告在其宣传资料中却没有标明红线，让所有购房者都误认为两个公园都在红线内，否则就不会称“私家”，尤其是小区南面明确标明“富春山·私家山林公园”。被告一直把红线外的上述两座山头绿地作为楼盘的重要配套卖点，无论是宣传彩页、宣传册子或活动都极尽所能误导业主们，足以使业主作出错误的判断。4.被告在原告购房时广告宣传称“以平均十亩只建一栋楼宇的气魄，让每栋洋房享受至少150米以上的奢阔楼距”。实际上，按总平面图上可知，全部楼距却远远没有达到。5.被告在原告购房时宣传会所将于2013年7月对外全面开放。实际上，至今仍以升级改造中为由未投入使用绝大部分会所设施。

广州市国土资源和房屋管理局萝岗分局在2014年9月5日书面回复业主时明确认定被告的上述行为属于虚假宣传行为。2014年11月5日，原告聘请广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋进行了评估，评估基准日为2014年11月5日，评估时的市场价值为3414508元，比购买时的价值跌价614800元。根据评估报告说明，跌价包括了三大因素，其中一大因素为环境变化造成的跌价。环境变化就是指售房时的实际环境和被告宣传资料所示的小区内外环境与现实状况的对比，通过对比可以证实被告存在虚假宣传的事实。因此，被告应该对其虚假宣传造成原告房屋的跌价损失承担赔偿责任，即赔偿原告房屋跌价损失的三分之一。

据此，原告起诉至法院请求判令：被告赔偿因其虚假宣传造成的原告经济损失204933.33元。

经法院释明，原告认为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告在涉案楼盘销售过程中的广告宣传构成要约，是《商品房买卖合同》约定内容的一部分，现被告无法兑现其在广告宣传中承诺的内容，应承担违约责任，其明确表示第一项诉请是基于被告违约而主张的。

法院认为：

销售广告和宣传资料的性质认定及责任承担问题。虽然合同附件三明确宣传广告资料仅供参考，但XXXXXX公司对于小区学校、周边环境、楼距等的广告宣传存在夸大宣传等不规范用语，该行为已被工商管理部门行政处罚，责令其停止发布、公开更正广告。考虑到广告宣传内容属于购房人所购房屋生活半径范围内的各项附属设施，给购房人带来无形利益，构成房屋的隐性价值，而上述广告宣传内容对于购房人是否订立购房合同以及对房屋的价格确有一定影响，综合双方在签订合同中的过错程度，根据公平、诚信原则，参考涉案房屋市场价值评估报告书确定的贬损价值和贬损原因，法院酌定XXXXXX公司赔偿原告的损失为房屋总价款的1%即40293元。

判决被告广州XXXXXX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨XXX、黄萍赔偿损失40293元。